在经历了“房住不炒”、热点城市房价纷纷回落的一年后，2018年楼市的走向依然牵动人心。虽然无法做到精准预测，但从延续的调控政策和业界人士的预判中，还是能够看出些许端倪。目前来看，2018年，差别化的调控政策会延续其连续性和稳定性，预计全年将呈现“成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”的特点。另一方面，“租购并举”将成为2018年的头等大事，住房租赁市场前景向好。
租购并举成重头戏
对2018年楼市政策的判断，离不开2017年底中央经济工作会议的定调。这次会议指出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。
短短100多字的表述中出现了5次“租”，重要性不言而喻。清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受媒体采访时表示，发展住房租赁市场是住房制度改革的目标之一，从过去的“购租并举”到现在的“租购并举”，体现了住房租赁市场在实现“住有所居”方面将发挥更为重要的作用。
这一点，在后来多地地方两会上有诸多落实。北京（楼盘）、上海（楼盘）两地在明确调控不动摇、不放松的基础上，在租赁市场政策方面均多加布局。
北京市住建委相关负责人表示，今年仍会以建立购租并举的住房制度为主要方向，金融、财税、土地、市场监管等多措并举。北京市市长陈吉宁表示，今年北京将发展住房租赁市场特别是长期租赁市场，推进集体建设用地建设租赁住房。
上海市市长应勇表示，上海将加大租赁房建设力度，支持专业化、机构化的代理经租企业发展，新建和转化租赁房源20万套，新增代理经租房源9万套，建立住房租赁服务平台，落实相应的公共服务。
中原地产首席分析师张大伟向经济日报-中国经济网记者表示，预计一直到2018年3月份全国两会前后，租赁的各种配套政策将都是两会房地产内容的最关键核心。
截止日前，全国已经有超过10个城市成交租赁类土地成交+供应超过10万套。北京、佛山（楼盘）、上海、广州（楼盘）、深圳（楼盘）、杭州（楼盘）、珠海（楼盘）、天津（楼盘）、成都、南京（楼盘）等超过10个城市开始租赁土地供应加速模式。从全国看，累计出让的租赁土地面积超过600万平米，按照平均60平米单套计算，已经可以直接提供租赁房源超过10万套，集中在北京、上海等一二线租赁热点城市。
差别化调控目标不动摇
前一阵，合肥（楼盘）、南京、兰州（楼盘）等地的楼市新政引发市场“调控松绑”的猜想，但事实上这只是针对各类需求实行的差别化调控政策。从中央经济工作会议、地方两会、部委年度会议来看，2018年调控目标不会动摇，差别化调控继续深入。
住建部在明确继续严格执行各项调控措施的基础上，强调要抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。要加强市场监测分析，提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
针对住宅规划，国土部表示，住宅用地是保障住有所居的、不能用来炒作投机，将强化分类调控、因城因地施策、制定住宅用地中期规划和三年滚动计划。
张大伟表示，2017年房地产市场调控最成功的地方是，在热点城市房价被抑制的情况下，全国房地产市场依然维持推动的经济活力；最大的特点是一城一策，甚至一城多策，分类调控是2017年调控的最主要基调。他认为，过去部分城市的一刀切政策并不利于市场平稳，预计更多城市将执行一城多策，调控走向多样化。”去年7月刚大学毕业的李丹通过某中介公司的长租公寓平台成功租到了一套心仪的小公寓，省去了不少找房的烦恼。
当前，房地产市场走势趋稳，住房租赁市场的启动成为楼市一大亮点，众多企业涌入住房租赁市场，不仅给有租房需求的人群提供了更多更正规、标准化的租房选择，也为经济发展提供了新的支撑点，成为供给侧结构性改革的“新风景”。
利好政策密集出台
自2016年“9·30”楼市调控以来，超过百城相继发布了调控政策，其中促进住房租赁市场、租购并举解决居住需求成为政策共性，一系列鼓励加快培育和发展住房租赁市场建设的政策措施相继出台，租赁市场也成为2017年政策着力最多的领域。
2017年7月，住房和城乡建设部等九部门联合发布通知，明确在12个重点城市加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。在政策引导下，多地开始建立住房租赁监管平台，杜绝虚假房源和黑中介等问题。地方政策持续跟进，从供给、金融、财政等方面给予支持。
2017年12月，中央经济工作会议提出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
2018年1月，全国国土资源工作会议上，国土资源部部长姜大明表示，将深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
目前，已有北京、上海、广州、深圳、佛山、杭州、珠海、天津、成都等多个城市开始增加租赁土地供应规模，保障租赁市场稳定发展。“未来租赁土地供应占比三成左右将成为各地的标配，住房租赁将成为保障居住权不可或缺的重要支撑。”安居客房产研究院首席分析师张波表示。
系列利好政策改变了住房租赁市场的供应格局。《58集团2017租赁蓝皮书》显示，我国住房租赁市场持续较快增长基础上，住房租赁供给侧格局发生了较大变化，多种新型供应模式加大进入力度，尤其是在长租公寓和金融创新领域。
市场活力有效激发
住房租赁市场的开启激发了沉寂已久的房地产市场活力。万科、龙湖、远洋、旭辉等行业龙头开发商，纷纷选择以自建团队或合作的方式进入长租公寓领域，积极布局；链家自如、魔方公寓、青年汇、蘑菇公寓等各类长租公寓品牌涌现；互联网巨头阿里巴巴、京东等也相继宣布进军住房租赁市场。
2017年，大型房产企业积极在一二线城市收揽自持用地用于租赁。58集团房产数据研究院统计显示，截至2017年12月，全国10个城市涉及住宅的自持用地(含部分自持)达149宗，自持体量约514万平方米。“房地产开发商手中的自持土地是未来租赁住房庞大体量的潜在供应，并且有机会为租房人群提供更规模化、规范化、标准化的租房产品。”张波说。
在日渐活跃的住房租赁市场上，长租公寓行业更是成为各路资本的“新宠”，房企、房产中介、酒店集团、互联网企业纷纷布局长租公寓。目前，全国排名前30的房企中，更有三分之一进入长租公寓市场。
“在政策利好和市场蓬勃发展的大环境下，万亿租赁市场将迎来更多参与主体，形成土地供应商、开发建设端、产品运营端、金融支持端、租后服务方等多元主体各司其职的市场新格局。”链家研究院院长杨现领认为，租赁将成为日益重要的住房消费，租赁及其产业链对经济增长的影响将逐步释放。
据住房和城乡建设部统计，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住。围绕这些人口产生的住宿及生活消费，是一个万亿元级住房租赁市场。东方证券研究显示，到2030年国内的租房群体数量将达到2.7亿人，整个房地产租赁市场的规模将达到4.2万亿元。
长效机制必然选择
租购并举是深化住房制度改革的主要方向，当前加快发展住房租赁市场的意义重大，十分迫切。
完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，租购并举正是长效机制的重要组成部分。易居研究院综研中心总经理崔霁表示，未来从比重上看，租赁住房的地位和作用会超过保障住房。从发达国家和地区经验看，一个健康的房地产市场一定少不了租赁市场的完善，未来租房将成为趋势。
发展租赁市场是当前住房制度改革的核心内容，未来发展租赁市场的力度也会强化。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，租赁市场未来的发展将呈现两大变化：一方面是供给端积极增加租赁住房的供应，总体上机构类租赁住房的供应会增加；另一方面是在需求端上，预计租赁贷款的政策内容会开始增加，包括租售同权、租房可办居住证、可积分等，实际上都可能会有相应的政策关注。
“从租购并举到租购同权，租赁必然成为长效机制的重要组成部分，有品质的租房将成为房地产供给侧调控的重要环节。”杨现领说。
对于调控政策持续时间，业内人士普遍认为，短时间内无法看到政策松动。链家市场研究院院长杨现领表示，2018年是长效机制与短期调控结合的转折点，将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化，楼市政策不存在放松的可能。不过由于北京等一线城市的政策已经十分严厉，因此政策大幅加码的可能性也不大，预计调控政策将以维持稳定为主。
业内：2018年市场下行
“本轮调控周期将会持续较长时间，预计2018年市场下行。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响，将出现回调。其中一线销售面积将保持平稳；二线城市销售面积或将出现较为显著的下降；三四线城市在基本完成去库存后，也将随着二线城市之后面临市场下行的压力。价格受到销售回落影响，预计全年保持平稳。”黄瑜说。
连一直唱高房价的任志强，也认为今年房价下降的城市会越来越多。任志强表示，如果按照现有房地产政策不变，会出现“三个下降”——房地产投资增速下降、房地产开发面积下降、房价下降城市越来越多。
杨现领则认为，一线城市的成交量可能会有所上升，原因在于调控后需求被明显压制，市场成交量明显低于正常水平。预计随着调控效果的消化和前期累积需求增多，市场会小幅回暖，房价总体将保持平稳。
杨现领预测，二线城市内部继续分化，2017年政策环境相对宽松的二线城市，还有调控政策虽严厉但‘补涨’的城市，预计2018年成交量将会减少、价格涨幅收窄或者回调；2017年政策严厉的二线城市，预计2018年成交量将在低位小幅反弹，价格以平稳为主。三四线城市在2018年将会迎来量价的回调。
