恩济花苑小区
浙江在线8月11日讯（浙江在线记者 陆海旻）没有物业，小区会怎样？杭州恩济花苑小区，为此探索近8年。
这个小区位于寸土寸金的西湖区，大门外，文二西路车水马龙、人声喧嚣。而一进小区，却看到另一派景象：路面干净整洁、道路旁绿树掩映、车辆停放有序、保安热情周到……
到8月底，恩济花苑自治已经近8个年头，那些原来被物业公司以专业为由而觉得自管无法实现的事情，现在都进行得井井有条。恩济花苑业主们也切实享受到了新模式下治理的诸多实惠。
然而，这种探索并非一帆风顺。
不满物业涨价，居民做自己管家
搁在8年前，恩济花苑完全是另一个模样，那时虽有物业，但小区里治安问题不断、环境脏乱不堪、设施损坏严重。居民有什么事情找物业，从来都得不到解决。
“当时物业特别不负责任，楼道的灯坏了几个月也不修。”李阿姨想起来还是忿忿不平，好几次看不清楼梯，她差点摔倒。
2009年9月，物业突然贴出一张通告，物业费要从每平方米0.6元涨到1元。一石激起千层浪。
“没有得到相应的服务，还要涨物业费。”业主们积压已久的情绪爆发了，恩济花苑第二届业委会召开业主大会商议，决定炒了物业，实行自管。
“其实当时业主大会商量了三个方案，一是接受涨价，二是聘请新物业，三是业主自管。”竞舟社区书记田蓉萍说，458户业主对三个方案公开投票，结果没有一个方案得到双过半的支持。由社区出面，让业主们二轮投票，最终业主自管小区的方案胜出。
业委会自管小区，在那时无论是杭州乃至全国来说，都是个新鲜事，无经验可借鉴，业委会只能摸着石头过河。
老物业不甘心就这样默默离去，也给业委会添了不少堵。“新旧‘管家’交接那段时间，正好是每年收物业费的日子，老物业派了个面生的工作人员上门收取，不少居民以为是业委会收的物业费，就如数上交了。” 陈师傅是老物业公司的保安，也一路见证了恩济花苑炒掉物业、业主自管过程中的风风雨雨。
等到第二年再收物业费，这笔钱再也要不回来了。就在要撤离当日，老物业还节外生枝，霸占小区出租商铺的管理权。“这可是小区主要经营性收入，这笔钱再被拿走，今后小区物业就没法运作了。”田蓉萍说，在社区和业委会多次谈判下，商铺的管理权才回到业委会手中。
老物业的离开后的恩济花苑，如飓风席卷后一般，遍地“狼藉”：小区监控形同虚设、消防设备老化、绿化带杂乱不堪、墙体屋顶渗水严重……
被骗了物业费，还有一推“烂摊子”需要收拾。恩济花园第二届业委会任期到后，没有一位成员愿意留任。
门外汉管理物业，在摸爬中成长
2010年，恩济花苑成立第三届业委会，高人模被选举为业委会主任。
“小区是一个家，总要有人撑起来，谁都不来管怎么办？” 高人模是杭州师范大学退休老师，在小区内很受尊敬。面对大伙儿交给她的重担，高人模暗暗想一定要还大家一个崭新的家园。
物业管理涉及方方面面的利益，又都是家长里短。光靠几个门外汉，能行吗？高仁模说，恩济花园之所以能成功，离不开老邵这个灵魂人物。
老邵也是恩济花园的业主，曾经是杭州某服装公司副总，退休在家的他还想发挥余热，毛遂自荐当小区职业经理人。
老邵
新官上任第一把火，就是让业主感受到小区自管的优越性，老邵把物业费从0.6元降到0.5元，赢得一片叫好。为了提高物业人员工作质量，老邵更换了一批年轻的物业人员，月工资涨了10%。工资涨了，要求也变得更严，老邵给物业人员制定了KPI，设立奖惩措施。
“光靠人是管不好的，一定要有规范制度。”老邵凭着几十年的管理经验，稳定了人员队伍，提高了劳动积极性，物业人员的工作获得大多数业主的认可。
老邵的每一项决定，都由业委会召开内部会议后，向全体业主公示，必要时还召开全体业主大会。“只要是业主自主选择的，就是符合当前社区实际的，业委会一定坚决拥护。”高人模说，业委会成员从不擅自决定小区内任何事。
初尝自管，更不可避免的存在一些问题。比如，业委会属于自治组织，并不是工商备案的企业，开不出税务发票。再比如，小区共有收支如何存放？若存放在业委会处不符合财务规定，银行也没有为业委会开户的先例。这些在物业包干制模式下不存在的问题，在业主自治模式中，都成了大问题。
甚至有部分业主以此为借口，坚称业委会无权管理小区，并拒绝缴纳物业费。
“万事开头难。”老邵想，为了解决这些难题，他和业委会成员们从早到晚忙十几个小时，自学《物权法》，找业内人士咨询，一次次跑到街道社区以及相关部门，寻求解决之道。
“老邵啊，真把小区的事情当成自家事一样，每一件小事都要较真。”高人模说，每到下雪，天还没亮，老邵就带着小区保安铲雪。“天寒地冻，他也是年过花甲的老人，怎么能不叫人感动。”
老邵和业委会付出业主们都看在眼里，记在心上。渐渐地，反对自治的业主都放下了顾虑，支持起了业委会的工作。
8年物业费不涨价，自治能走多远
8年来，恩济花苑物业自治从青涩到纯熟，运营也走上正轨。
自管第一年，小区就新增健身器材、改造信报箱、提升绿化、停车改造、西门提升改造、污水管整治六大民生工程。第二年，老邵又着手解决了小区屋顶、墙体漏水等“顽疾”。
如今的恩济花苑业主们，不仅自觉按时交物业费，还积极为小区管理建言献策。业委会的日常会议，对所有业主敞开大门。
令恩济花苑业主们自豪的是，8年来小区物业费一直没涨，至今还保持着自治初期的水平——0.5元/月/平方米。
虽然物业费一直未涨，小区服务却从未降低。
2015年，恩济花苑第三届业委会任期结束。老邵的接力棒，也交到了新的职业经理人小尤手上，小尤虽年轻，但做事充满干劲和老邵同样细致。
在小尤的桌子上放着小区每月的财务报表，停车费收入、物业费收入、经营性收入，物业人员工资开支，细到办公用品、小区内花花草草，都一一详细列出。为了保障业主知悉权，业委会还对每季度的收支都予以公告。
在老邵的基础上，小尤对小区的管理还做了更多的创新。他运用微信建立了业主交流群，并且24小时监督群内消息，业主一有求助马上回复。
多年的物业自治，增加了小区的凝聚力和向心力，也曾强了恩济花苑业主们权责意识、公共精神。前不久，恩济花苑计划在每个单元楼里选举楼道长，没想到业主们的参与热情空前高涨。很快在每栋楼里选出了两位业主，楼道长们还组建起了恩济花苑管理员小组，一栋楼里的小事，皆由楼道长协调解决。
“谁说邻居是各扫家门雪，事到临头各自飞。”陌生人社会的小区，邻里之间很容易成为“老死不相往来”的陌路人，社区工作多年的田蓉萍对此深有体会。但在恩济花苑，每年冬天都会看见，几十位居民和物业工作人员一起扫雪。
小区物业自治的成功的样本，引得不少业委会前来“取经”。
“业主自管看上去是很美，但对恩济花苑模式也不能一味推崇。”田蓉萍表示，小区是否适合物业自治、如何自治，还得针对不同类型的小区进行具体分析。恩济花苑有得天独厚的自治优势，小区住户总量小，业主便于组织。而一墙之隔的金成花园，住户规模是恩济花苑的一倍，业主难以组织，在走相关程序时很容易流于缓慢、混乱，需要更为复杂的工作机制，采用同样的模式，小区物业也仅仅能维持运转。
“业委会既不能把权力抓的太紧，也不能推诿扯皮。”高人模说，业委会最重要的是替业主做好“把关人”。
