浙江在线8月10日讯（浙江在线记者江嘉宜 徐叔竞）“小区物业公司的账目太乱了，各项开支不清不楚，原本属于全体业主的一些权益，悄悄地被物业公司拿走了。”近日，家住城北某小区的业主沈女士向本报反映，为要回部分被侵占的小区经营性收入，小区业委会正着手起诉原物业公司。

　　类似的情况，在杭州小区屡见不鲜。小区业委会屡屡状告物业的背后，究竟存在着怎样的利益之争？

　　更换物业公司时发现猫腻

　　账面收入比实际少70多万元

　　沈女士居住的小区交付已有些年头，但业委会成立还是在5年前。“最近小区在更换物业公司，交接查看账目时发现了问题。虽然营业收入这一项每年都在涨，但查账目时金额跟合同签订的金额相差不止一点，究竟是财务报表出错了，还是内里有猫腻？”

　　沈女士告诉记者，物业公司每年都会公布小区年收入、支出账目表，一般人在账面上是看不出问题的。要不是这次更换物业公司，还真不知道原本属于全体业主的一些权益，悄悄地被物业公司侵吞了。

　　为此，沈女士小区的业委会聘请了专门的财务审计公司，就小区近5年来的财务状况进行审计。

　　审计过后发现诸多问题：小区配套商业用房的租金，账面上的收入要比实际与租户签订的租赁合同上的租金少了50万元左右；小区内电梯、道闸广告也比实际合同签订的金额少了20多万元；小区摊位费、停车位因为没有签订合同，具体损失了多少还无法准确估量。

　　此外，小区的经营性支出确实不少，公共维修费用中近30万元没有经过业委会审批直接使用了。

　　“小区里不少业主都觉得权益被侵犯，现在业委会在搜集证据，准备找律师向法院起诉。”沈女士说。

　　除沈女士所在的小区外，记者还了解到，城北一交付三四年的小区，不认可物业递交的小区公共收益支出表，觉得侵占了业主的权益，现在业委会正通过法律程序维权。

　　物业侵吞经营性收入

　　曾被判决偿还小区业主

　　一般而言，小区在交付前、甚至在施工建造过程中，就会确定小区未来的物业公司。

　　开发商与物业公司签订《前期物业管理服务合同》，小区交付后，管理工作交由物业公司负责。待小区业委会成立后，可中止前期开发商签订的物业服务合同，依据小区自身情况选择继续聘请原物业公司还是另行选聘其他物业服务企业。

　　只是，从小区交付到业委会成立，短则数月，长则数年。这一期间，小区各项收支由物业公司负责管理。

　　“物业公司账目上的问题，往往是小区业委会成立之后，又或者是小区准备更换物业公司时发现，但到时候很难掰扯清楚，要找审计公司查账、找律师打官司才能要回这部分权益。”业内人士告诉记者，小区业委会状告物业公司的案子，早在多年前杭州就曾有过判决。

　　2012年，西湖区山水人家业委会起诉物业公司，认为物业公司移交给业委会的结算报告，隐瞒了部分收益，于是找了浙江华夏会计师事务所进行专项审计，要求物业公司将小区经营性收入结余的近72万元收益偿还给小区业委会。最终，法院判决物业公司将这部分费用归还给全体小区业主。

　　负责该起案件的浙江智仁律师事务所律师李小文表示，业委会与物业公司最大的纠纷就在于小区经营性收入的归属问题。最好的方式是，物业公司每半年向业委会报告一次小区各项收益与支出，以报告的形式在小区内公示。

　　小区经营性收入多归业主

　　可通过协议补贴给物业

　　据悉，目前小区的经营性收入主要来源于以下几项：1、地面停车位的出租和临时停车收费收入；2、电梯广告收入；3、地下车位出租收入；4、小区配套商业用房出租和经营收入；5、小区游泳池对外经营收入；6、小区设摊摊位费收入；7、小区会所经营收入；8、外墙立面广告收入等。

　　其中地面停车位收入、电梯广告收入、小区设摊摊位费、小区配套商业用房租金收入、外墙立面广告收入等归属于小区全体业主，这在《物权法》上有明确规定；地下车位、小区会所、小区游泳池等经营性收入，则要看具体小区情况进行分析，这也是当下争议较大的。

　　杭州早年交付的一些老小区，由于收费标准低，小区的物业费并不足以支撑物业公司的日常运营，鉴于这一情况，有的小区会选择让渡部分业主利益给物业公司。

　　家住城西嘉绿南苑的业主赵女士告诉记者，她们小区物业费才0.45元/月/平方米，物业费压根不够物业公司的日常运营，业委会跟物业签订的《物业服务合同》中约定，将部分经营性收益补贴给物业公司。

　　还有一种情况，即便这些权益归属于全体业主，但这部分经营性收入也归属物业公司。此前杭州就曾有一例案件，因为物业公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》、招投标文件中列明物业管理商业用房租金、车位管理费、多种经营性收入均作为物业管理收入，最终业委会虽然状告法院，但仍被判败诉。