国外长租公寓怎样发展？
作为美国最大的长租公寓运营商，EQR（Equity Residential Properties, 公平住屋）成立于1969年。这间运营了近50年的公司，为国内的长租公寓发展提供了绝佳的对比视角。
EQR在1993年上市,是第一家上市的出租公寓REITs,标准普尔500指数的成员。美国公寓类REITs常年保持着8%左右的收益率。
规模增长：
注重资产组合质量
据EQR2016年三季报所披露的数据，EQR管理房源数是72229套，目前市值两百多亿美元。
与目前国内巨头正在奋力扩张，跑马圈地不同的是，美国巨头从规模扩张转为追求资产管理质量，甚至有意识地减少管理规模，优化资产组合。EQR的房间数量从2015年年底的109652套减少至2016年三季报的72229套，减少了将近30%，一增一减显示出发展模式和发展阶段的巨大差异。
一方面，这是因为美国租赁市场已经步入成熟阶段；另一方面，美国EQR从早期的规模扩张，演变到了现在更加追求资产质量，并非一蹴而就的。EQR也经历了规模快速扩张的过程，从1993年上市前美国EQR拥有23000套公寓，EQR上市后，就开始大规模地融资，高峰时期近每个月1次，并进行了长达7年的公寓收购，资本运作使EQR的发展从“爬楼梯”变成了“坐电梯”，使EQR的公寓规模快速增长，在2002年达到了峰值，近23万套，与1993年相比增长了近10倍。2003年起EQR发展思路开始有了调整，开始更重视效益型增长，不再强调规模扩张，而是强调资产组合质量。
商业模式：
看做简单租赁生意
从商业模式来看，EQR是一种资产管理模式，采取收购、持有并运营的策略，投资于位于目标市场具有升值潜力和高品质的公寓社区，以最大限度地提高物业的收入和资本增值。这里面的关键在于对目标物业的投资能力，通过运营能力提升续租率，以及更多侧重于降低成本，提升租金，本质上还是基于公寓的生意，相对来说比较简单。
EQR强调公寓的租赁属性，核心要点就是如何低价收购公寓，优化资产组合，获得最大的资产增值收益。同时，通过运营提升租金收益和续租率，都是围绕公寓的持有运营在做文章。
盈利模式：
资产增值租金收益
从盈利模式来看，美国EQR的利润来源非常简单和清晰，主要就两大块，第一块是资产升值收益，这特别依赖EQR投资组合的优化，需要将持有房源更多集中于经济发展好、区域好、需求旺盛的地段，获取更多的资产增值收益，另外也可以在市场上寻找低价收购的机会，通过资产的不断置换提升资产质量。第二块，就是租金，EQR一方面要优化布局，以获得持有房源更高租金收益的增长；另一方面也特别依赖EQR持续降低运营成本，提升租金利润空间。
所以EQR收入来源主要是资产增值+租金收益+高出租率+低成本。EQR的经营重点是通过出租率的平衡，来实现租金收入最大化，同时严格控制成本，追求最大回报。通过保持租户满意度，提升续租率。
