国外长租公寓怎样发展?

  作为美国最大的长租公寓运营商,EQR(Equity Residential Properties, 公平住屋)成立于1969年。这间运营了近50年的公司,为国内的长租公寓发展提供了绝佳的对比视角。

  EQR在1993年上市,是第一家上市的出租公寓REITs,标准普尔500指数的成员。美国公寓类REITs常年保持着8%左右的收益率。

  规模增长:

  注重资产组合质量

  据EQR2016年三季报所披露的数据,EQR管理房源数是72229套,目前市值两百多亿美元。

  与目前国内巨头正在奋力扩张,跑马圈地不同的是,美国巨头从规模扩张转为追求资产管理质量,甚至有意识地减少管理规模,优化资产组合。EQR的房间数量从2015年年底的109652套减少至2016年三季报的72229套,减少了将近30%,一增一减显示出发展模式和发展阶段的巨大差异。

  一方面,这是因为美国租赁市场已经步入成熟阶段;另一方面,美国EQR从早期的规模扩张,演变到了现在更加追求资产质量,并非一蹴而就的。EQR也经历了规模快速扩张的过程,从1993年上市前美国EQR拥有23000套公寓,EQR上市后,就开始大规模地融资,高峰时期近每个月1次,并进行了长达7年的公寓收购,资本运作使EQR的发展从“爬楼梯”变成了“坐电梯”,使EQR的公寓规模快速增长,在2002年达到了峰值,近23万套,与1993年相比增长了近10倍。2003年起EQR发展思路开始有了调整,开始更重视效益型增长,不再强调规模扩张,而是强调资产组合质量。

  商业模式:

  看做简单租赁生意

  从商业模式来看,EQR是一种资产管理模式,采取收购、持有并运营的策略,投资于位于目标市场具有升值潜力和高品质的公寓社区,以最大限度地提高物业的收入和资本增值。这里面的关键在于对目标物业的投资能力,通过运营能力提升续租率,以及更多侧重于降低成本,提升租金,本质上还是基于公寓的生意,相对来说比较简单。

  EQR强调公寓的租赁属性,核心要点就是如何低价收购公寓,优化资产组合,获得最大的资产增值收益。同时,通过运营提升租金收益和续租率,都是围绕公寓的持有运营在做文章。

  盈利模式:

  资产增值租金收益

  从盈利模式来看,美国EQR的利润来源非常简单和清晰,主要就两大块,第一块是资产升值收益,这特别依赖EQR投资组合的优化,需要将持有房源更多集中于经济发展好、区域好、需求旺盛的地段,获取更多的资产增值收益,另外也可以在市场上寻找低价收购的机会,通过资产的不断置换提升资产质量。第二块,就是租金,EQR一方面要优化布局,以获得持有房源更高租金收益的增长;另一方面也特别依赖EQR持续降低运营成本,提升租金利润空间。

  所以EQR收入来源主要是资产增值+租金收益+高出租率+低成本。EQR的经营重点是通过出租率的平衡,来实现租金收入最大化,同时严格控制成本,追求最大回报。通过保持租户满意度,提升续租率。