东莞土地交易市场低价、底价成交逐渐成为主流，市场降温回归理性。值得注意的是，10月份东莞商住地平均成交楼面地价仅10729元/平方米，同比下降21%。这也意味着在合理地价的支撑下，未来房价有望继续保持平稳。
土地市场降温 理性竞拍逐步成为趋势
东莞土地市场降温。合富研究院统计，10月东莞共成交6宗商住商服地块，其中商住地块5宗，金融地块1宗，商住地块楼面地价约10729元/平方米，同比下跌21%。
东莞公共资源交易网上公告显示，继9月底石碣商住地流拍后，东莞土地市场继续遇冷。其中编号为2018WG025南城“巨无霸”商住地在市场极为关注下，因无房企出价成为今年第二宗流拍地块。记者发现，该地块的竞拍条件是东莞土地拍卖史上最为严格的一宗。该地块总计容建筑面积约362322平方米，宗地权利人须无偿配建计容建筑面积不少于160000平方米商业办公楼和1600个规划地下停车位给南城街道办事处用作拆迁安置、高新科技企业孵化器及其他发展配套用房等用途。同时，宗地权利人须集中建设并全部自持计容建筑面积不少于50000平方米商业用房。虽然该地块的最高限制地价为237300万元，按照总计容建筑面积计算，最高楼面地价仅为6549元/平方米，但由于自持商业面积过大，竞拍条件严格，最终无房企出价。
东莞中原战略研究中心认为，政府不断升级竞拍模式，在高价起拍、高比例配建、全支持商业等因素叠加下，房企拿地成本不断上涨，加上全国楼市调控政策持续严格，房企融资难度加大，资金链紧张，谨慎拿地、理性竞拍逐步成为大势所趋。
多宗商住地底价或低价成交
另外，在其他进入竞拍阶段的商住地中，同样以底价成交或低价成交为主。据东莞中原战略研究中心监测数据显示，编号为2018WG024茶山商住地仅有1家房企报价，金融街最终以底价15.7亿元拿下，实际可售楼面价为10888元/平方米，这也是全国50强房企金融街首次进军东莞市场；2018WG028虎门地块、2018WG029（商业用地）厚街地块及2018WG030东坑地块分别被招商蛇口、东莞厚街商会及金地集团收入囊中，均为底价成交。
此外，2018WG026塘厦地块仅有两家房企参与竞拍，最终被深圳人才安居集团以18.84亿元拿下，实际可售楼面价约16511元/平方米，溢价率仅1.1%；2018WG027高埗地块共有3家房企经过6轮竞拍，最终安徽交投集团以总价11.51亿元拿下，实际可售楼面价9409元/平方米，溢价率4.5%。
近期拍卖的地块，均为底价或低溢价率成交，甚至出现了地块流拍的现象。东莞中原战略研究中心表示，一方面随着楼市调控持续深化，各大房企对市场的预期有所改变；另一方面政府不断升级竞拍模式，地价高、限制条件多，房企拿地成本不断上涨；此外在国内外诸多因素叠加下，融资环境保持相对趋紧态势，房企融资难度加大、资金链趋紧。在多种因素影响下，土地拍卖市场热度降温明显。
新挂牌8宗商住商服地年底将竞拍
10月底，分别位于黄江的两宗商住地、东坑的一宗商住地均因故停止挂牌；不过，仍然有新增商住地陆续挂牌出让，并将在年底前进入最终交易阶段。
东莞公共资源交易网公告显示，截至10月31日，东莞新增8宗商住商服用地公告，出让总占地面积约23.27万平方米，起始总价约42.73亿元，分别位于沙田、樟木头、大岭山、麻涌、谢岗、企石和松山湖7个镇街，其中两宗位于麻涌镇，这8宗商住商服用地将于11、12月正式进入竞拍阶段。记者发现，此轮竞拍条件仍然严格，不少商住地块要求限价+竞自持方式竞拍，同时配建不少于10%的安居房，部分商住地块还要求商业全自持不少于5年等。其中位于松山湖的金融用地要求所有产权物业40年全自持，同时还要求配建办公用房、停车位等，而企石地块则为零售商业用地。
