投资“以房养老”的项目，每月回报房屋价值的3%。听起来，这是个收益多么“诱人”的养老理财项目，足不出户每月就能拿到好几万。但是，看似“诱人”的背后，往往暗藏圈套。前段时间，重庆的高阿姨就掉进了“以房养老”骗局。
“以房养老”骗局通常包含借款合同、房屋抵押、公证委托书等看起来正规合法的环节,常常让受骗老人有苦说不出。但如果能证明购房人与代理人存在恶意串通,依据合同法相关规定,原房主可以起诉要求确认该房产交易无效。
“以房养老”的项目 足不出户月赚6万，诱人
有段时间,一个名为“以房养老”的项目在高阿姨的生活圈里频繁出现。
照广告上讲的,参与这个项目实在简单,抵押房产,参与投资项目,收益即可供养老所用。看起来就是一个“养老理财项目”,收益相当“诱人”：项目期限为12个月,每月回报房屋价值的3%。
“房子少说也值200万,要是按这个比例计算,足不出户,月赚6万啊”。高阿姨心里暗自盘算着。
最终，在这看似超高收益的诱惑下，经朋友介绍,高阿姨联系上了项目负责人龙某。在龙某的安排之下,高阿姨前往公证处与王某签订了《借款合同》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》等大量文件,并办理了房产抵押。
手续办好后,高阿姨觉得自己可以放心赚大钱了。《借款合同》签订后，按照约定,高阿姨可以获得200万元的借款,她可以将这笔钱用于特定的“以房养老”投资项目。也就是前面所说的每月给付房屋价值的3%,月赚6万的项目。
龙某没有食言，王某爽快地转账给高阿姨200万元。高阿姨随即将该款项又转进了龙某的“养老理财项目”。
第三个月不仅回报拿不到
房子成别人的了，傻眼
第一个月、第二个月,高阿姨都如约收到了这一项目承诺的利息，甚至还多拿到了一些。两个月共计13万元的养老投资回报，让高阿姨感到庆幸。
第三个月,高阿姨无比期待地等着龙某给钱。但等了很久,龙某无音无信。高阿姨多次联系,龙某总有各种理由推托。高阿姨不断安慰自己应该没事,大不了就从这个项目退出。
可惜,她心心念念的龙某还没上门,曾经借钱给她的王某来了。他手拿到期的《借款合同》来催债了。
更要命的是,王某刚来过,又有一个人来到高阿姨家。“你的房子已经被龙某卖给我了，已经过了户,准备腾房吧。”自称是高阿姨房子新房主的刘某说道。
高阿姨懵了。不就是参加了个投资养老项目吗？怎么变成卖房子了？她从来都没有委托过龙某卖房呀！
赚钱无望,房子也要拱手让人,高阿姨这次真的是鸡飞蛋打。如梦方醒，起初高阿姨不敢相信眼前的事实,便亲自来到房产交易中心核实。
果不其然,龙某已经凭借持有的《房产证》及《委托书》将房子卖给了刘某。让高阿姨痛心的还有,她的房子市值本来在350万元以上,龙某他们以280万元就卖掉了。
回忆起当初,她才想起来自己在签订文件时并不知道去的是公证处。
要保住自己的房子！高阿姨这时候再也不敢瞒着儿子了。儿子知道后，支持高阿姨拿起法律武器。于是，她将买房人刘某、代理人龙某起诉至法院,请求确认卖房合同无效,并将房产过户还给自己。
法院查明资金流转不正常
恶意串通，无效
刘某向龙某转账支付的200万元购房款,实际来源于另一人王某某的银行账户。但该笔款项在短短21分钟内通过转账依次流经刘某、龙某的银行账户,最后又回到王某某的银行账户。整个资金流转过程作为一个整体,并未发生200万元款项所有权实质上的转移。因此,不能确认该200万元系刘某向龙某支付的涉案房屋购房款。
二次委托不合常理
刘某在取得涉案房屋不动产权证后,龙某又自称刘某的亲属,受刘某委托，委托链家公司居间出卖涉案房屋。据此，法院认为龙某与刘某仅在短暂交易过程中建立信任关系并委托龙某出卖涉案房屋不符合常理。
法院认为，龙某以规避实现抵押权法定程序的方式取得出卖涉案房屋的委托代理权。且滥用代理权与买受人恶意串通签订房屋买卖合同,损害了高阿姨的利益,应当认定龙某代理高阿姨与刘某就涉案房屋订立房屋买卖合同无效。
法院判决，龙某代理高阿姨就涉案房屋订立的房屋买卖合同无效。刘某于本判决生效后7日内协助高阿姨将房屋变更登记至高阿姨名下。
以案说法
警惕以房养老的“骗局版”
以房养老是依据拥有资源,利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异,对广大老年人拥有的巨大房产资源,尤其是人们死亡后住房尚余存的价值,通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现，实现价值上的流动,为老年人在其剩余生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。
不过,目前来看,受制于法律法规没有明确规定等诸多因素,“以房养老”的现实与政策的初衷还有很大的差距。而不法分子也利用这一点偷换概念, “骗局版”以房养老在一些地方已经上演。
近日,中国消费者协会发布消费警示,提醒老年消费者,警惕“骗局版”以房养老。前不久,有数十位老人陷入“以房养老”骗局。老人们根据所谓“理财人”的介绍,以房屋作为抵押贷到款项,然后投资于号称每月可得10%—15%的高息“理财项目”。本希望能够安度晚年,却很快发现不光收益和本金得不到归还,连自己的房子也被强制过户,或者需要再欠下债务来保全居所。
这些骗局通常都经历了借款合同、房屋抵押、公证委托书等看起来正规合法的环节,常常让受骗老人有苦说不出。高阿姨是幸运的,她通过法院,以合同无效主张自己的权益,得到法院的支持。
受骗者如何维权
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。所谓恶意串通的合同,就是合同的双方当事人非法勾结,为牟取私利,而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。在实践中比较常见的还有代理人与第三人勾结,订立合同,损害被代理人利益的行为。由于这种合同具有极大的破坏性,为了维护国家、集体或者第三人的利益, 合同法将此类合同纳入了无效合同之中。
也就是说,在以房养老“骗局版”中,如果原房主能证明购房人与代理人实际上有恶意串通行为。那么依据合同法的规定,即使有公证的授权委托书,原房主也照样可以起诉要求确认该房产交易无效。
老年人作为一个特殊的群体,应当得到全社会的关注和子女的照顾。但是,“高收益理财”等一系列专门针对老年人的骗局不断上演。对这些“吃人不吐骨头”的违法行为，要予以严厉打击。
老年人也要多与子女、家人协商,必要时咨询专业人士,正确分析投资理财的后果,认真阅读合同或协议,准确预判不能到期还款或其他变故造成单方违约所带来的经济损失是否能够承受,切不可草率签字或支付预付款等费用。而作为子女,要多多关心和照顾老人的生活,关注他们的思想动态,让他们免去养老的担忧,也不至于因此给违法者可乘之机。
