自1998年启动房改以来，伴随中国工业化和城镇化的进程，房地产业取得了长足发展。但在房地产市场快速发展过程中，也出现了一些突出矛盾和问题。
针对这种状况，中央适时出台调控政策，在坚持完善房地产相关制度建设的同时，加强对地方楼市的监管，保障房地产市场平稳健康发展。当前，党的十九大又对新时代房地产市场的定位和调控方向作了进一步明确。
加强保障
抑制投资投机购房
1999—2016年间，我国房地产开发投资由0.4万亿元增长至10.26万亿元，增长近25倍；商品房销售额由0.3万亿元增长至11.76万亿元，增长约38倍；销售面积由1.46亿平方米增长至15.73亿平方米，增长近10倍，对于带动投资、拉动经济增长和推动人民生活水平提高发挥了重要作用。
近些年，房地产业在带来积极影响的同时，也出现了发展不平衡、不充分的问题。
2016年9月30日，多地政府按照分类调控、因城施策的思路，采取有针对性的措施抑制投资投机性购房，引导合理住房需求，开启新一轮楼市调控。
从目前情况看，房地产市场调控政策效果持续显现，一线城市和部分热点二线城市的房地产市场基本稳定，部分前期出现阶段性房价上涨的三四线城市市场趋稳，其他城市总体平稳，市场预期也出现了积极变化。
十九大报告对房地产市场定位和住房制度改革提出了明确要求，强调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”
十九大报告中的重要论述，明确了新时代房地产市场的发展要注重优化供应结构，以满足人民的多层次住房需求为出发点，从供给端推动房地产市场的长效机制建设，形成保障房市场、商品房市场并行发展的良好局面。
准确把握
市场趋势与住房制度
准确把握新时代房地产市场的发展趋势，必须深刻理解党的十九大报告的重要内涵。
其中，“房住不炒”明确了房地产市场的总体定位，国家将继续遏制投资投机性需求，挤压炒房套利空间，弱化住房金融属性，使其重归居住属性；“多主体供给”注重深化住房供给侧结构性改革，通过新增住房供应主体，优化供应结构，让更多社会资本进入住房供给建设体系中，进一步拓宽住房投资资金来源；“多渠道保障”则是通过金融、土地、财税、投资、立法等各层面的改革对住房供应的多种渠道进行探索尝试，增强我国住房方式的多样性和灵活性；“租购并举”强调以满足多层次的住房需求为出发点，从供给端推动房地产市场长效机制建设，加大租房市场供应力度，缓解房价上涨压力。
归纳起来，新时代房地产市场将呈现以下主要特点：
调控政策将保持连续性和稳定性。今年以来，先后有多个地区出台上百次调控政策，着力解决住房发展中存在的突出问题。新时代房地产市场要坚持调控目标不动摇、调控力度不放松，把稳市场、控房价、化解泡沫风险作为重中之重。随着房地产信贷“去杠杆”持续推进，货币政策将继续维持稳健从紧态势，从信贷端强化对投资投机性购房的打击力度。
住房制度改革将不断深化，租赁市场和共有产权住房发展将加快。在运用行政手段抑制房价快速上涨趋势的同时，政府将不断深化住房制度改革，探索建立房地产市场调控的长效机制，妥善处理政府提供住房保障公共服务和住房市场化的关系，建立健全符合我国国情的住房保障和供应体系，为满足居民多层次的住房需求提供政策保障。
房地产开发企业转型创新动力将不断增强。在调控政策持续偏紧的大环境下，企业之间业绩分化仍将持续，行业竞争程度将更为激烈，势必会倒逼房地产开发企业不断加大转型创新力度，努力在市场竞争中保持优势地位。万科、碧桂园、恒大、保利等龙头企业顺应形势主动换挡，无论是加码多元化、转型成为城市配套运营服务商，还是剥离重资产转向轻资产模式，都在规模与效益上寻求新的平衡，确保企业行稳致远。可以预期这些有实力的企业将持续增强转型动力，在业务领域、经营模式和房地产金融等方面进行实践创新，不断开辟新的业绩增长点，缓解企业未来发展压力。
监测预警
防止房价异常波动
政府要营造稳定的市场环境。坚持因城施策的治理思路，在当前调控成果的基础上，严格落实地方政府主体责任，建立房价预警机制，对热点城市及潜在热点城市房价进行监测，防止房价出现异常波动。
强化土地供应管控。根据区域市场需求、库存周期等实际情况，科学制定土地供应计划，严格把控土地供应节奏，分类调控土地供应结构，确保市场供需动态平衡，着力缓解市场供求矛盾和房价上涨压力。
加快住房制度改革和长效机制建设。借鉴部分城市发展经验，加快推进租赁房、共有产权房试点，加大保障性住房建设力度，优化住房供应结构，完善租购并举的住房制度；同时，加快推进房地产税立法工作，逐步建立完善的现代房地产税收制度。
金融机构要严控信贷资金流向。金融监管部门要继续加大对消费贷、经营贷款等资金监管力度，持续开展风险排查，严格规范资金使用用途和资金交易流向，防范信贷资金违规进入房地产市场。
完善保障性住房资金支持机制。随着“租购并举”政策的逐步推进，要对保障性住房建设项目提供必要的资金支持，在贷款额度、期限、利率等方面给予政策性倾斜，缓解保障房建设中地方财政资金压力，实现保障房建设的可持续发展。
开展租赁住房金融创新。要积极探索租赁住房金融创新业务，不断优化住房租赁市场各环节的金融产品和服务，满足租赁住宅领域多层次、多样性的金融需求。
房地产企业要积极推动企业发展改革。房地产企业要深入学习贯彻落实习近平新时代中国特色社会主义思想和十九大精神，以深化住房供给侧结构性改革为主线，以满足多层次住房需求为目标，开拓创新，勇于担当，善于作为，推动房地产业务转型升级。
加大保障性住房参与力度。紧抓政企合作新机遇，整合多方资源，积极参与旧城改造、城中村改造和棚户区改造等项目，加大对租赁住房、共有产权房等民生工程的参与力度，为实现?“让全体人民住有所居”目标贡献力量，切实履行房地产企业应承担的社会责任。
大力扶持长租公寓业务。要依托房地产开发业务，顺应多主体供给、租购并举住房制度大趋势，积极开展产品创新、业务创新和管理创新，拓展和培育长租公寓业务，延伸和完善房地产全产业链，提升运营服务能力，为布局存量市场早着先鞭，为企业持续发展激发新活力、增添新动能。
展望未来，十九大报告关于新时代背景下的房地产市场定位，将促使各参与主体认清形势，统一认识，积极作为，加快推进供给侧结构性改革，为市场提供更丰富更多元化的住房产品，助力人民群众实现“住有所居、安居乐业”的美好生活。（作者为中国保利集团党委副书记、总经理 张振高）
