何鼎鼎：长租公寓，正成为市场新宠。刚刚结束的中央经济工作会议提出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。这也进一步细化了十九大报告中“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的战略部署。而从上海率先推出只租不售土地到广州首批国有租赁住房企业挂牌，从深圳推出10年最高100万的长租贷到北京为未来5年提供1000公顷租赁房土地……各地齐头并进的实践，让人看到租购并举正扎实推进。可以说，租房时代已经到来。
丁建庭：租购并举代表了住房制度改革的主要方向。自2015年中央经济工作会议提出这一概念以来，得益于政策激励、多地探索，“重售轻租”的局面正逐步被扭转，房地产市场调控长效机制也慢慢浮出水面。这种变化，源于顶层设计的推动，也因应了基层的需求。据统计，我国流动人口达2.45亿，每年新就业的大学生700万左右，住房租赁需求旺盛。但与此同时，国内规模化住房租赁企业的市场份额只有2%左右，出租屋数量、品质与管理，三个维度都存在提升空间。可以预见，在人口净流入的大中城市，租房特别是长租，会成为未来解决新市民居住需求的重要手段。
何鼎鼎：确实如此。尽管中国人重购轻租的消费心理很难一下子扭转，但如果租住能舒心，很多人买房动力就会打折。有个朋友，常分享某品牌租赁公寓琐事：“公寓楼下又有聚会了。”“公寓又组织周末抽奖了，抢到半价打扫券一张。”“下雨天，公寓管家出来帮着撑伞，感动！”这些品牌经营的长租公寓，既在解决租房的品质焦虑，也在缓解非理性的买房冲动，甚至让不少青年人找到归属感，对解决都市打拼的漂泊感产生了积极作用。
丁建庭：是啊，高品质的长租公寓，要解决的正是人们对于美好生活的向往。但也要看到，这个市场还在“婴儿学步”期。与传统的售楼业相比，长租公寓并非赚快钱、暴利的行业，要获得可持续发展，仍需土地与金融的“哺乳”。上个月，深圳首宗住房全年期(70年)“只租不售”住宅用地挂牌出让。至此，北上广深均已推出“只租不售”地块。相对同区域“招拍挂”地价，“只租不售”楼面地价仅为1/10至1/6，企业用地成本被大大压缩。与此同时，像建行深圳分行面向租客的“按居贷”，贷款时间最长10年，单户最高额度100万元，利率低于购房贷款。政府通过放弃部分土地出让金，使得企业成本和风险降下来；银行输血企业和个人，让市场主体多起来、个人长租意愿提上去，这一头一尾的支持，成为长租公寓可持续发展的重要保证。
何鼎鼎：今天你问一个年轻人去哪发展，他往往将“得有地方住”挂在嘴边，这一点，忙于人才争夺战的各个城市不会不知。正因如此，长租房如何推进，关乎住房制度，也影响人才政策。当然，行业的发展本身也需在市场中检验。比如，从中介转型过来的长租房供应商，能否确保服务质量？这影响到租住满意度。租房贷款会不会像房贷一样，演变成推高租金的杠杆？也值得提前研判、及时动态调整。
丁建庭：经济效益与社会效益，是需要一并考虑的。随着顶层设计的逐步完善、政策利好的不断释放、房产企业的转型升级，长租公寓的春天已经到来。但对于一些企业而言，也要避免在“风口”盲目扩张、一哄而起。因为调控房价的逻辑已经表明，国家不允许、人们也不希望租房市场成为暴利行业。长远来看，企业能有合理回报，市民享有可承受的租金，继而向租购同权不断突破，老百姓的安居梦一定能实现。
