浙江在线9月8日讯（浙江在线记者 赵顺清）近日，金华市住房和城乡建设局发布了今年1～7月金华市本级房地产市场运行情况分析报告。从报告内容看，新建商品房累计批准预售面积同比上升，累计可售面积同比下降。二手房市场依旧活跃，出售套数和面积都同比上涨，库存面积则有了回落。

报告中值得关注的是2017年1-7月商品住宅均价为10214.58元/平方米，同比上升14.25%。

从购买对象与成交价格关系来看，本市城区户口购房成交均价10806.42元/平方米，本市其他市区户口购房成交均价10063.01元/平方米，本省其他地区户口购房成交均价9089.32元/平方米，外省市户口购房成交均价7200.98元/平方米。

其中，本市城区及其他地区户口购房成交均价较高，购房基本集中在市区的楼盘，外省市户口购房成交仍集中在金义都市区等刚性低价盘，金华市区目前仍以本地消费为主，但周边县市购买力呈现走强趋势，刚需依然是市场主流，通过一轮快速上涨，外来资金投资成本相对较高，上涨空间不大，炒作迹象不明显。

那么在今年的楼市情况下，金华作为一个宜居城市，楼房市场又将走向何方呢？

自2016年中开始，金华在去库存背景下，紧随全国性普涨，至今虽有企稳，但仍抑制不住其向上的冲动。除了去库存等因素外，尚有其必然，我们不妨试着分析一二，兴许会得出有意思的结论。

一、以投资眼光分析房产投资的经济效益性：

房产除居住属性外，其天然的投资性让我们可以用“社会折现率”来分析其投资效益。“社会折现率”是表征投资项目羸亏平衡点的数值，考虑通胀因素，按最少10%计，其投资收益约每七年翻一番。

只要我们承认经济总体向上的趋势不变，理论上你投资的房产每7年就可翻一番。经济越好，翻番越快，并不以人的意志为转移。

这也是我们分析本轮房价普涨的理论来源之一。

二、以历史的眼光分析房价的发展趋势：

我们再用历史数据分析现实中房价上涨历程：

以2002年起算，金华房价1500元/平方米左右，到2005年，江南新开盘超3000元/平方米，翻番用了3年；再到 2009年世锦园6000元/平方米左右，再翻番用了4年；直到2011年欧景名城开盘12000元/平方米，这第三番，仅用了短短2年。

房价从1500元/平方米到12000元/平方米，翻三番只用了九年，平均三年翻一番，可见房地产业投资收益已远超一般投资品七年翻番的基本投资效益定律。

同样，我们选取2002年到2011年节点的居民收入水平来分析， 2002年的城镇居民人均可支配收入约1000元/月，而到2011年公布的金华城区人均可支配收入约为2383元/月，人均收入翻了一番多一点。

三、以发展的眼光正确看待本轮房价的上涨：

我们继续试分析2011年之后至今的趋势：

因2010年史上最严四次调控影响，2011年初起金华房价略有下跌，从最高位12000元下降并保持在10000元左右，调控成效显著，但也同时抑制了经济发展的自身规律，一个跑不赢通胀的房市必然会引起整个经济层面的不景气。所以2016年有了去库存要求，直到9月28日红星地王出现后，金华房价重回到上涨通道。

我们再以数据分析，2011年市区城市居民人均可支配收入28593元，到2016年达到46554元，五年中增长了1.6倍，收入增长也使得房价上涨有了强有力的支撑。

事实也证明2016年底，1.6万元的开盘价已不是新闻，到2017年7月市区二手挂牌1.6万元更是比比皆是！

所以，从某种层面上来说，这一轮上涨是各种内外因素推动下短时间内一次性补涨而已。以发展的眼光看，是正常经济现象。

刚需为主 投资需理性

房价问题关系民生，满足刚需仍是政府需要关注的大民生问题，合理施控。而市民也要理性对待上涨，不急进冒进。无论从历史还是发展的角度，房价与收入水平不可能同比匹配，我们应该理性分析与判断，先谋后动。

回头看，我们才会发现事物存在的价值！向前看，我们才会发现价值存在的潜力