□中山大学银行研究中心 李宇嘉
据了解，10月10日-11月14日，广东中山合计将推出14宗住宅用地，所有宅地均明确了现房销售的出让条件。今年以来，中山推出的现售地块占总宅地推出宗数的75%。就在同一时间，深圳首例现房项目上市。
今年以来，商品房市场出现一些新问题，比如开发商过分强调“高周转”，导致一些质量及安全事故；比如下半年以来，住建部等9部委对30个城市楼市秩序整顿中发现，无证施工、无证销售、虚假宣传、捂盘惜售等大量存在。而且，近年来楼市炒风越来越盛，加杠杆买房的范围扩大。楼市存在的上述诸多积弊，很大程度上与商品房预售制度有关。预售制度下，在建房屋预先卖给购房人，开发商提前收回资金和利润，这是行业普遍奉行“高周转”的前提。
根据海通证券对部分城市的抽样研究，一线、二线和三线城市的预售条件（项目出地面层数占比）均值分别为81%、78%和56%，即层级越低的城市，预售条件越宽松，这就给开发商加杠杆提供便利，迅速收回资金并投入下一个项目，有的项目5个月实现再周转。“萝卜快了不洗泥”，高周转也埋下房屋质量和安全的祸根。而且，预售下的“高周转”策略，在某种程度让房地产开发异化为资本运作。
同时，实践中预售审批灵活，预售规定较为笼统。比如《城市商品房预售管理办法》对于新房预售准入的“三项条件”中有一条，即“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”，很多项目仅土地出让金就达到了25%。于是，为了追求周转速度，拿地即盖售楼处，无证施工、无证销售现象很多。另外，仅仅基于样板房参考的预售，客观上纵容开发商虚假宣传和营销，创造出投资炒作的空间，导致市场炒风盛行、房价上涨，增加烂尾和延期交付概率。
而且，借助预售加杠杆，房地产行业准入门槛下降，社会资金纷纷涌入，实体经济“脱实入虚”。目前，行业集中度低，也造成始终难以告别“跑马圈地”的粗放发展。同时，预售审批弹性大，“审批-进度监管-销售”闭环基本由一个行政部门监管，也滋生囤地炒地、捂盘惜售等问题。因此，近期各界对商品房预售多有诟病，管理层探讨取消预售在情理之中。不过，基于投入-产出期限错配、资金密集，借助预售销售房屋是国际惯例，比如英美、日本和我国香港和台湾地区等。
英美日等国家不管是开发商，还是购房者都可以通过多渠道融资，比如多层次的资本市场、地产基金、REITs等。即便如此，预售制度还是很重要，而且老百姓购房仅需要10-20%的首付。本质上，“预售+按揭”就是顺应商品房大宗消费、高门槛和高成本的特性，通过缩短住房供应周期、增加供应规模、降低财务成本、降低房价，开发商和购房者实现双赢。
相比发达国家，从归口管理的住建部到各级地方行业主管机构，我国对于商品房预售有严格的制度规定。一是预售获批有“三个条件”，即缴清土地出让金、取得规划许可证、投入资金达到总投资的25%；二是预售有“受理-审核-许可-公示”的全套透明化流程；三是各地普遍有预售资金监管制度，即首付款、按揭贷款严格按照工程形象进度支付。此外，我国还有严格的竣工交付验收程序。从监管上看，我国预售门槛比英美日要高，因此根源不在预售本身。
首先，基于低层、高层、中高层不同进度要求的预售审批是否严格；其次，项目资本金是否实缴到位、是否属于自有资金；再次，“先证后售”（即先审批规划许可，后审批预售）的程序是否严格遵守；最后，预售资金（首付款及按揭贷款）是否严格按照工程进度拨付。对出现的延期交付、质量问题，完全可以像新加坡等国家和地区一样，留部分预售资金到交付后再拨给开发商来解决；对于政府承担预售审批的行政风险，可通过购买评估机构等独立第三方提供的预售达标报告来解决。
从目前我国开发商融资模式单一、“招拍挂”下土地价格高企，以及房价高企、供求矛盾大等现状来看，短期内取消预售的可能性比较小。但是，基于完善政府“放管服”服务和行政审批改革，完善预售制度的可能性比较大。比如，提高预售门槛，一律封顶预售；热点区域启动现售试点等。而一二线重点城市存量房屋规模大，新增供地实施现售不影响短期供求关系。
首先，如果启动现售，由于项目的回款周期拉长，期间费用会明显增加，开发商利润率会下降。为了保障利润率，开发商或许会选择提高房价或加快工程进度来解决。事实上，所谓的“高周转”，应该是借助于提高运营效率、压缩报批报建、实施战略采购、设计和部件标准化、住宅产业化，应用先进的管控模式、技术手段、模块标准化等，加快工程进度，而不是盲目压缩工期；其次，现售导致开发周转速度下降，在目前全国期房占新房总供应80%以上的情况下，新房供应在短期内减少，但中期内会趋于平衡；再次，预售取消后，短期内房企快速拿地、开工的意愿会下降，这会导致土地市场一定降温，房地产开发投资会下降，但中期内会趋于平衡；最后，预售取消会导致行业上下游降温，地方土地财政、固定资产投资都会受到一定冲击。不过，中期内会趋于平衡和稳定。
