2024博鳌观察：繁花之后，房地产企业如何转型？

住在杭州网8月19日讯（记者 詹慧雯）盛夏8月，2024年博鳌房地产论坛如期而至。这是一个高温肆虐的夏天，似乎连台风都慑服于海平面的热浪，并没有如往常一样来打搅。

在海南，台风已成为了一种地标性记忆，来到这里的人们难免都会碰到这种话题，或者直接面对风暴。中国房地产已经度过了黄金二十年，此刻正处于一个“风暴眼”。

2024年这个夏天，房地产为代表的行业仍在深度调整周期，需要寻找重新发展的新力量。今年的博鳌房地产论坛，以「博鳌新力量」为主题，邀请到了著名学者樊纲、陈淮，商界领袖陈启宗，行业协会蔡云与王韶，经济学家陆挺、邵宇以及相关企业、机构代表们，一起脑力激荡，群策群智。

市场见底

在2024年博鳌房地产论坛上，与会嘉宾最关心的一个问题：中国房地产市场到底了吗？

“现在应该已经到了，或者接近到了谷底。”中国经济体制改革研究会副会长、国家高端智库中国深圳综合开发研究院院长樊纲，抛出了这样的观点。

“我认为现在的市场就像樊纲说的，已经到了L形底部，到底之后就不用太担心了。”恒隆集团及恒隆地产荣誉董事长陈启宗，亦认为市场已见底，“最不好的基本上大家都知道了，反而叫我们心里有点底。”

那么，来到谷底之后，市场改观需要多长时间？

陈启宗认为，可能是2-3年；中国社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮认为，可能是3-5年。

中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰，用更具体的数据为大家展示了房价走势。“上海还是处于高位，仍在上涨；深圳已经跌回到2016年水平；广州跌回到2021年的水平；北京跌回到2018年的水平；二线城市整体回到2016、2017年的水平。”

夏亦丰认为这轮房价下调超过了2014年，整体环比下降还会持续一段时间。“预计年底有望出现环比跌幅收窄，但是转正可能仍需两个季度以上的时间。”

杭州方面，7月杭州新房价格环比下跌0.3％，同比下跌1.5％；二手房价格环比下跌0.4％，同比下跌5.9％，二手房价格环比在6月止跌后，7月又出现下跌，好在的是，目前二手房的跌幅相比上半年，有所收窄。

一位杭州本地开发商老总表示，杭州市场可能仍需经历一段低谷徘徊期。至少从土拍层面来讲，去年杭州土地总成交金额1956亿元，而今年1-7月杭州土地总成交金额为772亿元，尚未有明显转向。

应对之策

尽管中国房地产市场正面临挑战，但在未来很长一段时间内，“它仍将是国民经济支柱产业。”

在今年的博鳌论坛上，陈淮抛出了与去年相似的观点。陈淮坚信，只要城市化的规律不变，就一定需要在城镇更多、更好、更快地盖房子。

野村证券首席中国经济学家陆挺持有相同观点，他认为房地产不存在绝对的过剩，中国的城市化还远远没有完成。“房地产与中国经济，早已难舍难分。”

面对当下市场环境，有没有什么应对之策？

陈淮指出，风险是消除不了的，我们只能配置风险。“把风险均衡地配置在各个环节，而不是把这个压力都加在唯一的一个点上，才能最大规模的维护产业均衡运行。”

陆挺直言，出清是解决房地产问题的关键，而保交房是出清的重要方式。“如何处理保交房的问题，不仅是对过去一段时间政府和开发商怎么履行责任的问题，而是重建市场对开发商的信心和对监管的信心，这是中间关键的一步。”

同时，亦有多位专家指出，房地产底层逻辑已经发生了很大的变化。

“最重要的一个变化，是发展模式由之前的“三高”转向了新发展模式。”广东省房地产行业协会会长王韶一语中的。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示，所谓的房地产发展新模式是没有一个现成的模式可以参照的。“实际上是与时俱进、因城制宜、因企制宜的均衡式发展模式。”

房企转型

当房地产底层逻辑发生变化，房地产企业转型就变得刻不容缓。那么在当下时局中，房企该如何转型，寻找新的增长点？

颠覆传统思维，积极拥抱新产业，顺势而为，或许是最好的答案。

今年上半年，传统产业转型升级，人工智能、低空经济等新兴产业快速崛起，已有不少房企开始将AI、无人机等技术，嵌入到房地产住宅、物业等各类应用场景中。

中海、保利、华发等头部房企代表，和大家分享了他们的新探索。

“今年10月，实景呈现的样板房能做到无人机送快递到阳台。”

华发股份首席设计官黄凤彬介绍，华发正在和广州亿航、丰翼科技合作，亿航正在开通深圳到珠海的载人无人机航线，跨城的站点距离珠海湾试点项目只有1公里。“无人机的停机、起降、储存、充电，包括智能化的飞机管控系统都在社区旁边，将来会并入珠海智慧城市的管理，和低空经济打通、联动。”

中海发展首席技术官杨鸥，提供了一个“用数字化解决难题”的思路，比如房地产行业智能家居系统智能化水平低、品牌不兼容的问题。“我们的车越来越智能，以后房子也是更加智能、更加聪明、更加理解你。”

杨鸥透露，中海在增加科技的预算，将相关的科技愿景和战略加入，将产品渗透率提升。

保利发展控股集团副总经理唐翔则认为，有效的需求不会消亡，房地产行业已经进入到“品质时代”新周期，开发商需要通过快速提升产品力来与客户建立新联系。未来房地产有可能像汽车一样，需要产品品牌系列的持续迭代。

他提到，“客户对人居智能、绿色低碳有了更高的要求，科技成为产品竞争力的重要一环，保利也正积极地与华为、广汽等企业开展合作。”

在过去的岁月里，我们曾共同见证中国房地产市场的繁花似锦，也曾一同经历过市场的低谷徘徊。面对眼前的这段调整期，与会代表们已有共识：寻找到不同的有效方法，跨越它！

前行路上，有风有雨是常态。阴霾总会散去。当穿越风暴，心怀希望的人不会独行。