首开火爆！“马年第一拍”，重新定义市中心豪宅

住在杭州网11月2日讯（记者 吴洵非）极少有一个新盘，从土拍开始就牵动杭州楼市的目光。

今年3月，“马年第一拍”宝地正式出让，市场的反应几乎是一种本能——109轮竞价、楼面价44985元/㎡、溢价率高达51.08%，央企保利发展最终将其收入囊中。这一次落槌，不仅敲定了一块市中心稀缺水岸土地的归属，更在杭州高端人居的版图上挥洒出极具分量的一笔。

全面解限后，杭州楼市迎来“卷品质”的激烈竞赛，市场已经见识了硬件配置的多次迭代。同时，真正读懂土地禀赋，尊重城市文脉，把高端居住体验与在地文化融为一体的作品，依旧稀缺。

万众期待之下，保利·运河曜园正式入市，立刻收获市场热烈反响，首开房源中约200㎡户型售罄，约170㎡户型去化9成，为楼市带来一份“确定性”答卷。

运河曜园示范区实景图

骨子里的江南

大运河畔的“确定性”

西湖定义了杭州的风雅，运河定义了杭州的富庶与格局。一部杭城的繁华史，底层密码始终是穿城而过的大运河。

京杭大运河作为南北漕运的黄金水道，把江南的粮食、丝绸、茶叶源源不断地运往北方，也把杭州推向了“富甲天下”的位置。2014年，中国大运河正式列入《世界遗产名录》，成为中华民族标识性的文化遗产。

运河曜园区位图

这条财富水脉，自然也在杭州的人居版图上留下了清晰刻度，从白马公寓到武林壹号，再到江南里，运河沿岸诞生过一座又一座城市人居标杆。只是在历经多年开发之后，南向直面运河、无视线遮挡的市中心宅地已经日益稀少。

运河曜园的可贵之处，就在于自身独特的天然禀赋，项目南侧直面大运河，西侧近邻麦苗港河，双水系环抱，真正做到了把南向一线运河资源重新带回新房市场。

运河曜园示范区实景图

当然，土地珍贵不等于价值自动兑现，一块运河宝地，既要享有水岸的景观馈赠，更要回应运河承载的文化厚度，这也是当初“马年第一拍”如此牵动人心的原因。

为此，运河曜园取法德寿宫的宋韵规制与胡雪岩故居的江南营造意境，将千年宋韵风华与杭州在地文化相融，塑造兼具江南传世风雅与当代东方气质的生活范式。

项目特邀出身杭州的建筑名家朱培栋，以“骨子里的江南”为设计主张，将运河水纹的流动与杭罗织锦的细腻融汇成建筑语言，立面采用“流澜织金”的设计，石材与金属经纬交织，呈现出水岸建筑独有的灵动质感。

运河曜园效果图

走进实景示范区，就能触摸到这种“内化”的质感。大门是以精铜手工锻造的非遗铜门，由非遗传承大师朱炳仁团队打造，门把手是八芒太阳纹，镶嵌着景泰蓝番石。

示范区实景图

沙盘区墙上，悬挂着以中国美术学院教授罗颖《运河蓝金》为蓝本的壁绘，原作为绢纸作画，描摹大运河杭州段的岸线风物，作品提炼的 “蓝金” 意象，也成为贯穿整个项目建筑、景观与会所的核心美学。它和非遗长廊内的杭绣、白玉雕塑等艺术作品一道，将大运河盛景转化为现实的艺术体验。

示范区非遗长廊实景图

下沉庭院是整个示范区的灵魂所在，由CCD创始人郑忠主笔的“曜·Lounge”画舫会客厅实力出圈。青蓝色琉璃重檐画舫临水而立，飞檐翘角倒映在镜面水景之上，亭台水榭、叠水池鱼、名贵乔木错落排布，漫步其间，仿佛看见当年运河之上舟楫往来、帆影摇曳的繁华图景。

“曜·Lounge”画舫会客厅实景图

全维下沉会所藏于庭院之下，私宴厅里，有参考新荣记标准做的开放式铁板烧；恒温泳池采用无边际处理，水与庭院水系视觉相连，甚至定制了水下音响；健身区配置全屋制氧新风，此外还有篮球馆、室内高尔夫、女王花厅等，部分功能在销售阶段就已前置运营，直接把真实的生活场景搬进家里。

示范区会所实景图

文化若只作陈列，终究是皮相，隐入日常，方成传世之姿。

在这座“外见天下，内藏江南”的宅邸里，千年运河的风雅，渗透进了日常的一进一退之间。运河曜园不仅是一座可传承的华宅，更是一件融合了建筑、文化、艺术的大师共创作品。

始于稀缺 归于纯粹

市中心豪宅新坐标

读懂土地，回应文脉之后，最终要落实到居住的产品上。

运河曜园整体容积率2.2，规划8幢13-16层高层与7幢6层叠墅，房源总计334套，采用北高南低的错落排布。尤为用心的是，高层区域做了局部抬高处理，把运河一线的视野红利分享给高层楼栋，让更多住户在家中就可以俯瞰运河蜿蜒的水面。

运河曜园鸟瞰图

高层住宅从约170㎡起步，不设置小户型，保证圈层纯粹性，楼幢采用专梯专户布局，预留大量生活空间。建筑立面设计以“柔”为形，转角均作圆润处理，诠释“外圆内方”的东方智慧。

高层两大主力户型中，约170㎡的核心优势在于功能完整性与舒适平衡性，它采用4室2厅3卫配置，三开间朝南，能够从容地容纳三代同堂或者二孩家庭，并通过南向双阳台的设计，把家政动线与休闲观景做了区隔。对于追求改善又不需要极致面积的家庭来说，这套户型该有的尺度都有，空间利用也足够高效。

运河曜园约170㎡户型图

约200㎡户型把重点放在了南向资源上，它依然是4室2厅3卫格局，做到四开间朝南，带来的直接体验是室内的通透感与景观面被最大化了，能够将南向的一线运河视野尽可能地收入室内。同时，约200㎡相比约170㎡户型，多出来的面积投入到了功能空间的尺度扩张中，客厅的开间更宽，主卧的舒适度更高，公共区域的社交容纳能力也更强。

运河曜园约200㎡户型图

在内部装修设计方面，运河曜园建立了一套适配杭州气候的“九恒”科技居住逻辑，采用更贴合本地家庭生活习惯的分户式舒适体系，较常规的“七恒”增加了恒智、恒香，针对梅雨季潮湿、秋冬雾霾、滨水地段噪音等现实痛点，不同房间可独立调节，适配家中老人、孩子差异化的体感需求。

运河曜园样板间实景图

豪宅的体验，不止于室内，更藏在完整的归家秩序之中，项目打造层层递进的归家动线，完成从城市公共界面过渡到私域的转换，同时做了红线外的景观代建，让社区的生活边界向外延伸至河岸。业主所拥有的，不只是围墙之内的园区，也包括水岸的风光与漫步场景，在寸土寸金的市中心，享受专属居住氛围。

保利浙江

从“领跑者”到“定义者”

纵观2026年的杭州楼市，市场分化已是不争的事实，高净值客群在卖旧买新的时候，不再盲目追逐概念，更加看重三样东西：市中心不可复制的土地资源，实打实的产品兑现能力，稳健可靠的开发主体。

“曜系”是保利TOP级藏品线，恪守 “只定制、不复制”原则，聚焦城市核心与在地文化，从上海外滩边到广州珠江畔，屡创现象级热销。作为浙江首座“曜系”作品，运河曜园用一线运河的高端复合产品线，实现了保利浙江从板块占位向城市核心深耕的进阶。

运河曜园示范区实景图

更关键的是，运河曜园是保利“确定性”品牌战略的现实样本，集市中心土地、一线运河资源、高端产品线迭代、大师营造、央企保障于一体，证明保利浙江不仅能做市场的“领跑者”，更能做高端标准的“定义者”。

近期，运河曜园领出首张预售证，推高层12、15号楼共计87套大宅，总价大致在1000-1500万元级别，向高端市场释放明确信号。

运河曜园所在的上城区，住宅库存仅400余套，(来源：杭州住保房管官网，10月28日)，是杭州十区中最少的。在供应空窗期，项目作为四季度市中心首发新盘，为积压的核心区改善需求提供了一个确定性出口，为那些不愿离开市中心且不愿在产品上妥协的高净值人群，提供了及时的新选择。

杭州商品房库存统计 来源：杭州住保房管官网

自领证以来，运河曜园现场销售中心人气持续火爆，日均来访在200组左右，除了杭州、温州、台州、金华等省内客户之外，还吸引了来自哈尔滨等地的省外客户。

当塔尖客群越来越懂得用真金白银为确定性投票，运河曜园的首开，为杭州高端人居立下一座值得收藏的坐标。

运河曜园示范区实景图