楼市“冷圈”调研⑬浦江：前期价格跳涨 集中上市将带来新压力

　　浙江在线-住在杭州网10月3日讯（浙江在线记者 俞东辉）2021年7月以来，浙江省房地产市场已经进入了一个明显的转变期。

　　随着全省启动新一轮调控升级、信贷持续收紧，土地、新房、二手房等多重市场面都表明市场已经出现转折。

　　与此同时，城市分化加剧，市场转冷的背景下，一度成为房企“下沉”热门的三四线城市或将面临更大的风险。

　　而浙江三四线城市中不算热点的小城市，当前情况又如何？是否有未严厉调控的区域市场仍活跃？多年不涨一直温吞的县城是否更艰难了？

　　浙报传媒地产研究院挑选了浙江省内非顶流关注度的城市，进行了实地调研。

　　今天推出：浦江：前期价格跳涨 集中上市将带来新压力

　　上期推出：楼市“冷圈”调研⑫武义：热门地块临时终止 房价高峰已过 连续上涨将止步 （更多往期查看置顶处话题）

　　2014年1月，浦江金狮湖保护和开发项目正式启动，在随后的几年内，焕然一新的金狮湖板块逐渐展露。同时，以金狮湖板块为塔尖的房价体系也正式形成。

　　目前，浦江房价天花板主要集中在金狮湖板块，像温州时代·望湖悦园和联利·文澜苑等楼盘对外报价均接近2万元/㎡。

　　其次就是如城西、江南等板块，如万固文华园、悦江湾等楼盘对外报价基本在1.4-1.5万元/㎡之间。

　　该价格体系也是随着今年上半年浦江房价快速上涨之后所确立的，但从目前来看，该价格体系的基石并不牢固。

　　从日前的实地调研来看，浦江目前各楼盘客户来访量达到了今年以来的新低，部分楼盘日均来访仅为个位数，客户观望情绪开始加重。

　　01 #标准的江浙小县城 购买力有限# 

　　作为金华下辖的县级城市，浦江可以说是标准的江浙小县城模板。全县常住人口46万人，城镇居民人均可支配收入49943元/㎡，整体的城市能级相对较小。

　　浦江形成了服装、针织、水晶、制锁、绗缝等一批优势特色产业和块状经济，其中水晶、挂锁、绗缝均占全国60%以上的市场份额，素有“中国水晶之都”的称号。

　　但随着水晶产业等的污染整治，浦江的经济发展速度有所放缓。从目前的经济实力来看，浦江在金华属于相对中间，远远比不上义乌、永康、东阳等城市。

　　而这也注定了浦江的民间购买力远远不如义乌、永康、东阳等城市。虽然有部分义乌购买力外溢到浦江，但更多的是外溢到黄宅等低密物业聚集板块，对浦江城区影响有限。

　　同时，浦江的城市发展格局也是标准的小县城模板。老县城中心没有发展空间，金狮湖、城西、江南等外围城市新兴区域逐渐兴起，成为房地产市场主流成交板块。

　　在此基础上，如果没有大量的拆迁客群出现，城区内部的置换需求是相对有限的。毕竟老城区的学区优势及地段优势，以及居住熟悉度都是外围板块难以比拟的。

　　因此在整体市场转冷的情况下，浦江购房者的观望情绪将会更加强烈，也将进一步助推市场的下行。

　　图 / 浦江城区主力在售待售项目分布图

　　02 #价格跳涨过快 量价齐跌风险显现# 

　　和浙江省内大多数城市一样，由于整体市场热度带动，土地成交价格跳涨等原因，2020年下半年至今，浦江房价也经历了一轮快速上涨。

　　其普遍房价从一万出头跳涨到了一万五左右，房价天花板从一万五六跳涨到了近两万。

　　但浦江作为一个对比义乌、永康、东阳等区域，购买力相对有限的县级城市，过快上涨的房价势必会带来一定的潜在风险。

　　而随着整体市场遇冷，其潜在风险也在不断放大。

　　从目前来看，浦江各楼盘均遇到了明显的去化问题。如海伦堡·玖悦云庭、万固·文华园等项目在之前开盘去化能达到7-8成左右，现在客户来访量不断走低。同时，像万固·湖滨壹号等之前去化就较为一般的大户型项目，目前去化速度放缓更为明显。

　　在房价较高、市场遇冷的情况下，老城区客群的置换能力及置换欲望都将受到明显压制，而乡镇进城客群的购买力及客户量又相对有限，而且城区几乎没有外来投资客群。

　　因此，未来房价以及成交量大概率将会出现下滑，浦江房地产市场量价齐跌的风险较大。

　　03 #新盘储备扎堆 未来或将产生轧压# 

　　而浦江除了购房者观望导致的需求端发生变化外，供应端的新房供应形势也不容乐观。

　　目前联利·文澜苑、温州时代·望湖悦园、万固·风华园、金地·风华名邸、诚通·悦江湾、好瑞臻园、厚朴·月泉书院以及浦江市政、浦江交通集团的多个项目均是蓄势待发。

　　可以说，浦江几乎从未有过这么多新盘同时待售，下半年新盘扎堆上市已成既定事实。

　　就算除去浦江国资委下属的浦江市政、浦江交通集团等项目，浦江市区目前即将上市的新盘住宅存量也高达六十余万方。

　　本就市场遇冷的情况下，再遇上新盘扎堆上市，未来轧压情况势必更加严重。

　　经历过之前月均5-6万方的高量成交量之后，近期浦江的月均成交量基本在两万方以下。

　　随着观望情绪更加明显，未来成交量萎缩将成为既定事实，下半年扎堆上市的新盘项目将面临更加严峻的市场考验。

　　浦江或将迎来各楼盘的“抢跑”、“促销”等行动，甚至出现打“价格战”的可能性。