测算 杭州的竞品质地块 为什么房企说“底价拿地都亏损”？

　　浙江在线-住在杭州网8月11日讯（浙江在线记者 魏盼）7月底，推迟一个月的杭州第二批集中地块后终于挂牌。其中最受关注的是，杭州首次“试水”竞品质的十宗地块。

　　十宗地块分别位于杭州市本级的十个城区，地块的区位和自身条件都属优越。在竞价之前增加品质方案的PK，也符合近些年让杭州房产回归品质时代的呼声。

　　然而，在浙报传媒地产研究院一次抽样调查中，对于是否有兴趣参与竞品质地块的竞争这一问题，超过80%的房企选择了“我不配”。

　　给出的原因，一言以蔽之，是一个反问：“底价拿都亏损，怎么参与？”

　　真的没有利润吗？

　　浙报传媒地产研究院通过最新上线的“决策通4.0”系统对十宗竞品质地块进行初步测算，以底价拿地的情况下，就有五宗地块预计将亏损，而利润率最大的地块也不超过4%。

　　杭州十宗竞品质地块初步测算 

　　注：建安成本4500元/㎡计；公租房建安成本4200元/㎡计；财务成本按18%计；税费按9%计；营销管理费用按3%计；精装成本按限定价格1/2计，车位配比100㎡配比1个，车位预估售价按精装限价*10倍。

　　其中余杭区良渚新城好运路南西塘路东地块，出让起价20682元/㎡，需配建公租房10%，因此实际起价已达23447元/㎡，而精装限价仅为30500元/㎡（含精装3500）。按起价来算，利润率-10.6%。

　　换言之，即使底价拿下，这个项目也丝毫不获利，甚至亏损额将以亿计。

　　第二批集中供地中，“竞品质”地块起价上调，且需现房销售。其中，现房的最大影响因素，一是不能贡献现金流和当年货值，二是整体财务成本将大幅提高。

　　事实上，从首批杭州集中供地最终成交结果来看，除去两宗租赁用地，全部土地几乎没有一块能够测算出明确利润。尤其是商墅打造受限的传言坐实之后，部分地块转可能直接从不赚钱发展为亏损。

多家房企对于杭州楼市的态度主要在于“稳规模”及“做流量”，允许将利润降低，甚至无利润，快周转做流量。

　　所以房企心里的“亏损”不仅仅是利润测算，而是包含了以下三个方面：

　　①直接经济测算无利润。如上文所述，十宗地块中，以起价计算，就有五宗地块预计将亏损，而利润率最大的地块也不超过4%。

　　②现房销售，难走“流量”。现房销售，意味着拿地后最少2年半左右，才能实现回款。项目以及项目所在的区域都难以贡献现金流。

　　③门槛高、要调动的资源多、资金要求高。竞品质地块要求先品质PK，再根据评选的最高标准进行建造。且方案确定后到竞价中间的周期短，需要房企快速进行二次调整和测算。从报名到竞价再到拿地后开发，需要调动资源多、资金沉淀大，资金成本越大的企业越难参与。

　　继8月6日晚深圳第二批集中供地宣布中止出让后，10日下午天津第二批集中供地也公告延期，同时调整竞价规则，包括降低封顶价格、采用摇号方式确定竞得人、严查企业资金来源等。今日，青岛第二批集中供地100宗地块也“因故终止”。 

　　盛传深圳、天津、青岛的中止皆为新政策要求，作为集中供地的22座城市之一，杭州会否跟进？如何调整？浙报传媒地产研究院将持续关注。