原创 杭州 环杭 口水 摇号 专题 研究院
您当前的位置 :浙江在线  >  住在杭州网 > 浙江土地 > 原创个人文章页 > 魏盼个人页面  

测算 杭州的竞品质地块 为什么房企说“底价拿地都亏损”?

2021-08-11 17:52 来源: 住在杭州网 / 记者: 魏盼 / 编辑: 陈宇洁

导语

深圳、天津、青岛接连土拍暂停,会延续到杭州吗?

  浙江在线-住在杭州网8月11日讯(浙江在线记者 魏盼)7月底,推迟一个月的杭州第二批集中地块后终于挂牌。其中最受关注的是,杭州首次“试水”竞品质的十宗地块。

  十宗地块分别位于杭州市本级的十个城区,地块的区位和自身条件都属优越。在竞价之前增加品质方案的PK,也符合近些年让杭州房产回归品质时代的呼声。

  然而,在浙报传媒地产研究院一次抽样调查中,对于是否有兴趣参与竞品质地块的竞争这一问题,超过80%的房企选择了“我不配”。

  给出的原因,一言以蔽之,是一个反问:“底价拿都亏损,怎么参与?”

  真的没有利润吗?

  浙报传媒地产研究院通过最新上线的“决策通4.0”系统对十宗竞品质地块进行初步测算,以底价拿地的情况下,就有五宗地块预计将亏损,而利润率最大的地块也不超过4%。

  杭州十宗竞品质地块初步测算 

微信图片_20210811143732.jpg

  注:建安成本4500元/㎡计;公租房建安成本4200元/㎡计;财务成本按18%计;税费按9%计;营销管理费用按3%计;精装成本按限定价格1/2计,车位配比100㎡配比1个,车位预估售价按精装限价*10倍。

  其中余杭区良渚新城好运路南西塘路东地块,出让起价20682元/㎡,需配建公租房10%,因此实际起价已达23447元/㎡,而精装限价仅为30500元/㎡(含精装3500)。按起价来算,利润率-10.6%。

  换言之,即使底价拿下,这个项目也丝毫不获利,甚至亏损额将以亿计。

  第二批集中供地中,“竞品质”地块起价上调,且需现房销售。其中,现房的最大影响因素,一是不能贡献现金流和当年货值,二是整体财务成本将大幅提高。

  事实上,从首批杭州集中供地最终成交结果来看,除去两宗租赁用地,全部土地几乎没有一块能够测算出明确利润。尤其是商墅打造受限的传言坐实之后,部分地块转可能直接从不赚钱发展为亏损。

多家房企对于杭州楼市的态度主要在于“稳规模”及“做流量”,允许将利润降低,甚至无利润,快周转做流量。

  所以房企心里的“亏损”不仅仅是利润测算,而是包含了以下三个方面:

  ①直接经济测算无利润。如上文所述,十宗地块中,以起价计算,就有五宗地块预计将亏损,而利润率最大的地块也不超过4%。

  ②现房销售,难走“流量”。现房销售,意味着拿地后最少2年半左右,才能实现回款。项目以及项目所在的区域都难以贡献现金流。

  ③门槛高、要调动的资源多、资金要求高。竞品质地块要求先品质PK,再根据评选的最高标准进行建造。且方案确定后到竞价中间的周期短,需要房企快速进行二次调整和测算。从报名到竞价再到拿地后开发,需要调动资源多、资金沉淀大,资金成本越大的企业越难参与。

  继8月6日晚深圳第二批集中供地宣布中止出让后,10日下午天津第二批集中供地也公告延期,同时调整竞价规则,包括降低封顶价格、采用摇号方式确定竞得人、严查企业资金来源等。今日,青岛第二批集中供地100宗地块也“因故终止”。 

  盛传深圳、天津、青岛的中止皆为新政策要求,作为集中供地的22座城市之一,杭州会否跟进?如何调整?浙报传媒地产研究院将持续关注。

版权和免责声明

凡注有"住在杭州网"或电头为"浙江在线·住在杭州网"的稿件,均为住在杭州网独家版权所有,未经许可不得转载或镜像;授权转载必须注明来源为"浙江在线·住在杭州网",并保留"浙江在线·住在杭州网消息"的电头。

  

本网未注明"来源:住在杭州网"的图文等稿件均为转载稿,本网转载出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。

  

联系电话:0571-85399752。