青田：中国房价第一县？盛名之下的“侨乡”楼市有何背后逻辑

　　浙江在线-住在杭州网9月26日讯（浙江在线记者 李成）2021年7月以来，浙江省房地产市场已经进入了一个明显的转变期。

　　随着全省启动新一轮调控升级、信贷持续收紧，土地、新房、二手房等多重市场面都表明市场已经出现转折。

　　与此同时，城市分化加剧，市场转冷的背景下，一度成为房企“下沉”热门的三四线城市或将面临更大的风险。

　　而浙江三四线城市中不算热点的小城市，当前情况又如何？是否有未严厉调控的区域市场仍活跃？多年不涨一直温吞的县城是否更艰难了？

　　浙报传媒地产研究院挑选了浙江省内非顶流关注度的城市，进行了实地调研。

今天推出：青田：中国房价第一县？盛名之下的“侨乡”楼市有何背后逻辑 

　　九山半水半分田，这个小县城资源贫瘠，百年前就已经有很多青田籍人远赴欧洲从商。

　　县城50.9万常住人口中，有14.6万是华侨，相当于每10人中就约有3人是华侨，几乎每家每户都和华侨有关联。

　　曾经因为人民富裕且房价高，而被媒体冠上 “外汇第一县”、“人均存款第一县”、“中国房价第一县”等响亮的头衔。

　　青田在这些盛名之下，现阶段真实的楼市情况如何，实际的房价水平又是多少呢？

　　01 中国房价第一县的虚名 不要也罢

　　浙西南山区小县城和中国房价第一县，这种强烈的对比曾经多次被媒体提及。但实际上，现阶段的青田房价，城区新房价格主要集中在1.0-3.0万元之间，远远够不上房价第一县的名头，在浙江省内也比不上义乌、永康等地的水平。

　　青田县城主要分为鹤城老城、欧南、油竹三大区块，价格梯队整体也是老城＞欧南＞油竹。老城区价格区间在1.5-3.0万元/㎡之间，价格跨度较大，目前新房普遍2万出头，价格低的如红枫苑均价1.5万元/㎡左右，高的次新二手房如香榭公馆，由于位置核心，赠送面积多，部分装修豪华的房源可以到3万元/㎡。

　　欧南区块价格在1.2-2.5万元/㎡之间，价格区别主要在于铁路的区隔和是否有江景，铁路西面的雅居乐凯旋城价格在12000元/㎡左右，而铁路东面且有江景的二手次新房碧桂园翡翠湾价格在两万元/㎡以上。

　　油竹街道通过隧道和核心区相连，目前均价在1.0-1.5万元/㎡之间，最贵的新房青田之心价格能到1.5万元/㎡。

　　所以整体而言，不管是核心区的二手房天花板，还是刚需入门价格的友好性，青田的房价并不能匹配中国房价第一县的虚名。

　　青田板块房价图(来源：决策通4.0)

　　02 浙江楼市模范生 稳字当头

　　2015年至2021年上半年，浙江经历了一轮长牛的上涨行情，中间只有短暂的调整。在这一轮行情中，很多县市房价大幅上涨，投资盛行，乱象如绑车位、茶水费等普遍出现，而青田在这一轮上涨中表现的克制和平稳。

　　从2015年今年上半年的6年多时间里，青田房价虽然也有明显涨幅，但是一直是处于平稳上涨的态势。相比省内嘉兴、绍兴等地动辄3-4倍的涨幅，青田6年多时间里不到两倍的涨幅，已经是很温和了。

　　即使对比丽水市区、缙云县等地，青田的涨幅也十分平稳，原先房价一直压力丽水市区一头，现阶段青田也逐步被市区赶超，而且从刚需的角度来看，青田甚至比现在的缙云县更加友好。

　　在今年上半年浙江楼市突分猛进和7月以来的逐步趋冷，青田虽也有跟随大势的波动，但振幅和影响面要小很多。

　　青田的楼盘中，品质好区位优的楼盘，去化情况也较好，品质差口碑差的楼盘，也可能卖成准现房。

这样的楼市，才是正常的市场。

　　03 土地资源太匮乏 催生青田楼市独特现象

　　青田土地资源十分稀缺，一方面迫使当地人外出谋生，一方面也催生了青田房地产市场一些独特的现象。

青田出让土地容积率很高，一般来说城市越发达，人口越多，土地的容积率越高，正常情况下一线城市＞二线城市＞三四线城市＞小县城。然而青田的这个小县城，2015年至今出让的涉宅地块中，平均容积率达到3.0，而同期的杭州只有2.2，宁波只有2.0。

　　在青田，出让的地块大多是见缝插针，平均每宗地块的面积不到两万㎡，容积率4.0以上的地块也很常见。

高容积率之下，青田楼盘的楼间距就非常局促了，老房子的“握手楼”暂不去说，即使新建小区，普遍的楼间距只有20-30米之间，超过50米的楼间距已经可以成为楼盘的很大的卖点了。

　　图：青田老城依山而建的住宅

　　而且青田还很缺平地，青田很多房子都只能依山而建。所以青田人买房子，对于平地有很高的执念，就像永康人民对于公园和环境的执念一样。这样的喜好直接反应在房价上，相距100米左右的红枫苑和香溢月泉湾两个项目，由于一个沿马路且在平地，一个在半坡上，两者的价差达到30%以上。随之而来的就是车位价格高，一般来讲小县城的车位价格都不会太高，而在青田车位非常稀缺的，由于地块太小车位配比不够，青田城区车位普遍要再30万以上，车库甚至能到60万。更直观的对比是，杭州新房车位一般是房价的10倍左右，而青田达到了15倍，比如青田房价两万元/㎡的楼盘，车位价格约在30万/个。

　　这些独特且有些无奈的现象，核心还是源自于青田土地资源的稀缺，九山半水半分田且平地稀缺。 

　　青田人可以说拿了一手“烂牌”，却通过一代代人的走出国门拼搏，青田华侨走出一条艰辛且称得上辉煌的道路。在近些年的华侨归国浪潮之下，青田也值得一个平稳而健康的楼市。