楼市“冷圈”调研④慈溪：杭州湾与主城割裂 房价上涨已受阻

　　浙江在线-住在杭州网9月20日讯（浙江在线记者 郑青青）2021年7月以来，浙江省房地产市场已经进入了一个明显的转变期。

　　随着全省启动新一轮调控升级、信贷持续收紧，土地、新房、二手房等多重市场面都表明市场已经出现转折。

　　与此同时，城市分化加剧，市场转冷的背景下，一度成为房企“下沉”热门的三四线城市或将面临更大的风险。

　　而浙江三四线城市中不算热点的小城市，当前情况又如何？是否有未严厉调控的区域市场仍活跃？多年不涨一直温吞的县城是否更艰难了？

　　浙报传媒地产研究院挑选了浙江省内非顶流关注度的城市，进行了实地调研。

　　今天推出：慈溪：房价即将破3 刚需被迫外溢

　　近几年，慈溪的房地产市场表现十分亮眼，土地楼面价屡创新高，商品房成交量价迅速上行，热点楼盘开盘即罄为基本操作，5月还由于楼市热度较高试行摇号买房。

　　可下半年开始，慈溪商品住宅成交量出现下滑，商品房摇号不再，热门板块项目开盘去化率走低，市场呈现明显下行趋势。

　　01 一座桥 两个市场 

　　慈溪作为浙江第一强县、全国百强县排名第六，2020年全市GDP达2008.30亿元，成为浙江首个GDP超2000亿元强县（市）。

　　区域内的产业发展也是响当当，在这个被称为家电之都的地方，又不只有家电产业。慈溪的各个乡镇都有自己的优势产业，如轴承、化纤等等。方太、公牛、凯波、月立等一大批知名品牌都是从慈溪走出去的。

　　但就是这样一个城市，至今境内还没有自己的高铁站，连高速公路也仅通了十余年。实在与它的经济实力不符。

　　打开地图，我们或许找到一些缘由：慈溪地处宁波的最北部，正位于浙江省的交通末梢，交通建设方面拥有先天劣势，北面只能眼巴巴地跟嘉兴、上海隔海相望，西面跟省会城市又没有方便的高速连接。

　　直到杭州湾跨海大桥的通车、杭甬高速复线的建设，慈溪才一跃成为沪杭甬大湾区的重要节点城市，走出了“借海出海、借梯登高”的新路子。

　　一座桥催生一座城，杭州湾跨海大桥使得杭州湾新区迅速地成为一个新的置业高地，但也由于新区地理区位上与慈溪市区相对割裂，导致慈溪市区和杭州湾新区的房地产市场基本可以视为两个不同的市场。

　　02、主城被乡镇推高 杭州湾行情独立

　　经过调研走访，除去周边乡镇，慈溪主城在售商品房主要集中于城南、老城、城东北三个区域。

　　城南、老城目前价格区间基本维持在1.6-2万/㎡之间，由于慈溪周边乡镇的新房价格也已走高至1.2-1.3万/㎡，因此购房者基本上都能接受这个价格。

　　慈溪的城东北区域包含了商务区、新城河、科创、新潮塘、前湾金融港等板块，属于慈溪的城市新核心区域，目前价格已经站上了2万。

　　商务区即明月湖区域，是慈溪的传统高定位区，区域内唯一在售的卓越·湖樾云著对外报价高层2.3-2.5万/㎡，叠墅2.6-2.8万/㎡。据销售介绍，卓越下一个项目就是位于前湾金融港的卓越·天鑚，计划打造为区域的地标型住宅区，价格预计突破3万。

　　对于“3万+”的价格是否能被购房者接受，销售并不怎么担心：“慈溪有钱人多，只要地段好，多少钱没关系的。旁边的碧桂园云顶、湖心半岛二手房都已经卖到3万了。”

　　但是销售的自信，是否能延续到真正开盘，市场的答案并不一定。

　　商务区南面的新城河板块，就是近两年慈溪的大热板块，目前价格区间在2.2-2.3万/㎡，旁边的科创板块价格也在2万+。这些板块的拥趸就是慈溪的改善、高端客户群，200㎡以上的大平层更受他们的青睐。

　　而杭州湾新区作为一个新城，在2018-2019年就先迎来了“杭州湾热”，价格站稳在了1.3万/㎡。

　　杭州湾从滨海六路分为两个区域，南面为杭州湾最先建设的区域，属于老区，北面为杭州湾的新建设中心，市民广场、政府大楼、双创大厦等均位于北面。

　　但目前为止，两个区的价格并没有明显的价差，区域内各楼盘售价基本稳定在高层1.3万/㎡，洋房1.4万/㎡。

　　03、市场热度悄然转变 去化放缓

　　从日前的调研情况来看，慈溪楼市的“冷静”信号较为明显，实地探访各个楼盘，却并没有感受到多少金九银十的氛围，客户来访量远不能跟上半年相比。

　　新城河板块内的红星檀府，上半年火热到需要摇号，但在近期蓄客时表示截至目前人数并没有达到摇号标准。

　　碧桂园紫阙台9月初加推292套高层，截至开盘结束去化206套，去化率约70%。

　　同时，为了提高续销速度，慈溪目前在售楼盘基本都开启了中介分销模式，完成一单基本有5%的提成，甚至更高。

　　二手房市场方面，除去老城区的学区房及商务区的豪宅存在一些倒挂，其余板块内的品质二手房基本与新房价格持平，成交情况并不理想。

　　杭州湾新区的情况跟主城区也基本相似，作为一个由滩涂转变而来的新城，本来就投资属性远大于自主需求 ，再加上各项基础设施还未健全、商品房数量太多，空置率极高，二手房市场竞争压力很大。

　　新房市场上，中介带看情况也很普遍。

　　总体来看，慈溪的市场逻辑已经转变，以前项目“开盘即罄、打开大门躺着都客似云来”的情况已经不复存在。

　　04 未来：改善扎堆、刚需外溢？

　　大环境方面，2021年以来浙江省房地产政策调控频出，呈现全面收紧态势，房地产市场升温核心动力减弱，再加上房贷额度收紧、贷款利率增高，购房者预期改变。

　　同时慈溪在行情普涨时已经释放了一波住房需求，目前新盘主力集中于新城河、新潮塘、金融港等热门板块，大量定位相似的楼盘集中导致客户分流严重。

　　2021年1-8月，慈溪共出让10宗涉宅地，其中7宗位于慈溪城东北区域，即将入市的新项目增多，导致了购房者后续选择余地更大，从而更多地选择持币观望。

　　土地市场上，慈溪接连终止了四宗涉宅地，更加佐证了市场的理性，那么慈溪是否还能支撑起即将破3的价格体系？

　　从以往的市场情况来看，高端客群对于高房价的支撑力度还是强劲的。

　　举个例子，2019年年末慈溪老城住宅均价在1.5万/㎡时，融创慈澜府横空出世，以精装均价2.5万/㎡震撼到整个慈溪，但结果是慈澜府首开大热，最先卖完的还是高价房源。

　　但对于刚需客户来说，近年来慈溪城区的供地重心着重于新城河等新核心区域，高地价导致主城的房价短期内不会回落。

　　而城南、宗汉、坎墩等刚需板块由于既有存量不断减少，后续供应不足，未来很可能处于一个改善扎堆、刚需无盘可选被迫向近城区/乡镇外溢的局面。