绕城内200万级89㎡全线告急，刚需别怕，这个板块仍将实力宠粉

　　浙江在线-住在杭州网3月21日讯（浙江在线记者 张崴淙）时至今日，绕城以内早已成为改善房源的主战场，堪称“价值洼地”的崇贤由此成为刚需留在绕城最后的门票。

　　绕城内、近主城区、配套应有尽有、生活氛围有烟火气，让200万级的崇贤板块物有所值。

　　近日，该板块传出一条好消息和一条坏消息：

　　承安海格源翠府加推114套房源，刚需家庭喜闻乐见的89㎡再次出征，让不少购房者为之心动；但“不幸”的是，这批刚需“独苗”被拔草过后，老八区内的89㎡便愈发难寻。

　　但尽管如此，对于诸多刚需和首改家庭而言，崇贤板块依旧蕴藏着值得期待的机遇。

　　崇贤新城（绕城南片）规划图

　　（图片来自崇贤新城官方网站）

　　一、绕城内刚需洼地是怎样炼成的？

　　凭借绕城内“价值洼地”这一头衔，崇贤足以在刚需购房者中吸粉无数。20000元/㎡出头的价格与相对温和的面积段，可谓实力宠粉。

　　上河宸章曾创下过3.8%的超低中签率，秋实宸悦则一度低至12.7%，源翠府此前也曾创下过16.4%的中签记录……

　　崇贤位于杭州城北，距武林广场直线距离约12.5公里。整个板块沿绕城高速呈东西向延伸，近年来开出的几枚项目，大多沿板块主干道之一的崇杭街横向分布，从西面的京杭府至东面的秋实宸悦，直线跨度达4.5公里。

　　近些年来，崇贤板块配套设施已逐步完善，小型店铺、服务机构足以满足日常生活需求，核心位置的上亿广场为板块内人气最旺场所，也是目前崇贤唯一的大型综合体。

　　板块内的教育与医疗机构能够基本满足板块居民的日常所需，但考虑到今后崇贤入住率不断提升，其饱和度也必然水涨船高。

　　由崇贤板块中心出发，驾车可由上塘路高架、半山隧道或拱康路前往主城区，且通行较为顺畅。但目前，地铁缺席仍旧是该板块不容回避的短板，根据目前规划，最近的地铁口距板块也要3公里上下。

　　尽管不少购房者表达了遗憾，但为之“暗爽”的同样大有人在——毕竟，绕城内有地铁规划的板块，没有哪里能卖到20000元/㎡。

　　地铁线路规划相对滞后与崇贤板块位置存在一定关联：

　　首先，崇贤自身沿北侧绕城高速分布，板块相对狭长而闭环。其次，与之毗邻的板块中也相对缺乏高光地段，这使得它与主城区一些核心地段出现了某种程度上的“断层”。

　　因此，这就决定了相关规划利好必然由主城区向崇贤方向逐步蔓延。而这，恰恰需要时间。

　　崇贤板块生活氛围渐浓

　　二、供应多、倒挂小，最红2万级板块的自我修养

　　近两年可谓崇贤板块的供应大年，从先前的“崇贤三兄弟”到后来秋实宸悦、东澜府、源翠府、杭语宸鹭院相继开出，其供应量总计近6500套。

　　另一方面，在限价背景下，其新房房源涨幅始终在可控范围之内。目前，新房均价集中在20000-23000/㎡，对刚需家庭来说非常有吸引力。

　　但需要注意的是，目前板块倒挂空间十分有限：

　　目前崇贤板块二手房均价也大致集中在20000-22500元/㎡上下，其中，崇贤一小、崇贤中学和上亿广场周边房源议价力最为坚挺；

　　此外，一些7年以上楼盘或大户型房源在单价上“让步”1000-2000元/㎡是司空见惯的情况。

　　在翡翠半岛、群贤府、西方拱宸外滩等项目交付后，二手房源挂牌价或将有所提升，但至少在秋实宸悦、源翠府、杭语宸鹭院的去化周期内，板块二手房均价仍将保持与新房均价基本持平的态势。

　　尽管顶着“刚需洼地”的光环，但崇贤内部价格水涨船高的暗潮已然在涌动——秋实宸悦此前开出过20500元/㎡的价格，东澜府则卖到21300元/㎡，源翠府微涨至21500元/㎡，而杭语宸鹭院均价则达到了23300元/㎡。

　　如果算上此前的“崇贤三兄弟”，你会发现，这一刚需板块的单价“慢跑”从未停止。

　　只是，有意买在崇贤的购房者对价格终究是敏感的，年初该项目开出，主力面积99、132、139、143㎡，中签率为91.4%，同时开出的排屋产品则无需摇号。

　　这个画风跟此前板块其它项目所创下的中签率大相径庭，由此可见，崇贤板块的刚需体质一时半刻恐难以改变。

　　三、短暂供应吃紧后，仍旧不改刚需本色

　　进入2020年，“刚需洼地”崇贤的供应量开始吃紧。

　　目前，源翠府还剩最后一批房源待推，面积段和房源数与本次基本持平；杭语宸鹭院还有近300套房源可售（含少部分排屋房源）；秋实宸悦目前仅剩少量125㎡房源在售，无需摇号。

　　但这一供应吃紧态势显然只是暂时的。

　　崇贤板块部分出让地块情况

　　2019年，浙江本土开发商祥生于9月17日拿下一块商住用地。从57139㎡的地块面积，规划建筑面积114278㎡以及2.0的容积率来看，该项目的供应规模或将与上河宸章大致持平。目前，该地块正在进行“三通一平”处理工作，项目有望于下半年正式亮相。

　　12月17日，祥生拿下另一崇贤商住地块，出让面积66440㎡，建筑面积146168㎡，商业建筑面积不大于10%，容积率2.2。其限价规则与祥生先前拿下的地块一致，但供应量有望超过先前地块。

　　10月29日，路劲一口气拿下崇杭街沿线仅一路之隔的两枚地块，其西北侧约100米处便是崇贤中学，西南方向约500米即崇贤上亿广场，这样的配套在板块内堪称“硬核”。

　　其中，东侧地块出让面积36385㎡，建筑面积80047㎡，西侧地块出让面积48848㎡，建筑面积107465.6㎡，容积率均为2.2。

　　上述地块毛坯限价不高于20000元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于22000元/㎡，装修价格不高于3000元/㎡，均须配建不少于5%的公租房。

　　从地块和建筑面积上看，两枚地块的供应规模有望接近东澜府。但另一方面，其限价条款也意味着不久后，崇贤板块价格将站稳毛坯20000元/㎡，精装23000元/㎡。

　　对于刚需家庭而言，这一价格虽较之前有所提升，但仍具吸引力。且目前仍有一些大型开发商正在勘察地块，后期供给仍有望持续。

　　随着此前的“崇贤三兄弟”陆续交付，部分房源进入二手房市场，待下批新盘供应之后，崇贤的板块差价会否扩大？目前仍是未知数。