地价企稳 路劲溢价近27%包揽崇贤姊妹地 伟业首入杭州

　　浙江在线-住在杭州网10月29日讯（浙江在线记者 李成）今天上午，余杭区两个较为典型的低房价板块，崇贤和塘栖共三宗涉宅地出让。

　　崇贤两宗地块均有10多家房企报名参与，最终路劲包揽崇贤姊妹地，溢价近27%；伟业控股则溢价18%摘塘栖地块，首入杭州。不管是从参与热度，还是溢价率以及近期周边地价对比的角度，土地价格看似已经基本企稳。

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　　10月29日地块成交信息表

　　自从杭州7月底土地出让执行“限房价”以来，市场波动明显，综合看近几期土地出让，以及回顾杭州2016年以来土地市场地价及热度走势。我们梳理出杭州地价走势示意图，大致可以有以下几点观察。

　　1、杭州土地市场2015年中开始一路上涨，2018年中至高位期，2018年下半年下跌。之后2019年上半年又有回暖。

　　2、2019年7月执行“限房价”政策以来，杭州土地市场经历了短暂的政策适应期及下跌。

　　3、10月份以来，地价下跌趋势逐步停止。从今天的结果来看，地价已经有所企稳。预计短期内地价仍以平稳为主。

　　4、目前房企拿地心态相对理性，既不过分悲观，也没有太激进，大多拿地预期收益率控制在5%-10%。

　　5、杭州土地市场的周期越来越短，原先两三年一个周期，现在半年甚至几个月之内，就会有非常大的变化。

　　路劲包揽崇贤姊妹地块，溢价近27%

　　路劲以总价10.05亿元竞得崇贤新城向阳4号地块，楼面价12561元/平方米，溢价率25.6%。地块容积率2.2，总建面80047㎡，需配建不少于5%的公租房。根据浙报传媒地产研究院测算，实际楼面价约为13433元/㎡，按政府限价精装均价23000元/㎡的未来房价计算，地块的预期利润率为6.4%。

　　崇贤新城向阳5号地块同样由路劲竞得，总价13.65亿元，楼面价12699元/平方米，溢价率27%。地块容积率2.2，总建面107465.6㎡，需配建不少于5%的公租房。根据浙报传媒地产研究院测算，实际楼面价约为13577元/㎡，按政府限价精装均价23000元/㎡的未来房价计算，地块的预期利润率为5.7%。

　　两宗地块相邻，位于崇贤主干道崇杭街沿线，距离崇贤核心综合体上亿广场500米左右。对比祥生上个月竞得的崇贤新城首个限房价地块，限房价及公租房配建比例均一致的情况下，地价基本持平。

　　崇贤两宗地块区位图

　　（来源：决策通系统）

　　伟业控股7.2亿摘塘栖地块 首入杭州

　　伟业控股以总价7.24亿元竞得塘栖小城市核心区商住地块三，楼面价9434元/㎡，溢价率17.9%。地块容积率2.2，总建面76709.6㎡，需配建公租房不少于6531㎡。这是伟业控股首次在杭州公开市场拿地。

　　根据浙报传媒地产研究院测算，实际楼面价约为10684元/㎡，按政府限价精装均价19800元/㎡的未来房价计算，地块的预期利润率为7.5%。

　　伟业地块位于塘栖和东湖新城交界地带，目前配套主要依赖于塘栖内的配套，未来随着东湖新城的发展，预计可辐射至本地块。

　　从地价来看，距离地块1.5公里左右的合景·观棠明月3月份拿地楼面价10484元/㎡且需自持2%，剔除公租房实际楼面价约11256元/㎡。对比合景·观棠明月，伟业地块实际楼面价略低，不过位置也稍差。

　　从地块新房限价来看，与东湖新城基本一致，华元一个月前东湖新城拿地项目，精装限价也是19800元/㎡。与塘栖镇核心区项目售价相比则略低，雍澜府小高层精装售价20161元/㎡，随塘近期洋房精装售价22879元/㎡。

　　值得关注的是，地铁9号线延伸段预计将经过地块周边。未来伟业地块的价值，将很大程度受到地铁站点设立位置距离地块的远近的影响。

　　城市核心区商住地块三区位图

　　（来源：决策通系统）

　　【测算逻辑】

　　①公租房建面从总体量中扣除，公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算；

　　②住宅建安成本分档计算（地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）；

　　③塘栖地块车位价格按照18万元/个，塘栖地块车位价格按照20万元/个，车位数量按照100㎡建面配比一个计算；

　　④精装价格按照1500元/㎡；

　　⑤毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。

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