市中心多板块限价大幅提升至6万+，原因何在

2023-09-01 09:28 来源：潮新闻 / 记者：记者印梦怡詹慧雯 / 编辑：姚曹洁

　　住在杭州网8月31日讯（记者詹慧雯）杭州最新挂牌的一批宅地，拿出了不少压箱底的宝地。与之同时，多个板块限价上调，湖墅、文晖板块甚至双双攀上“6”字头。

　　在此之前，杭州“6”字头的限价仅出现在上城区的个别核心板块，比如望江新城、南星桥、钱江新城二期这些豪宅板块。湖墅、文晖这两宗地块究竟有何特别？主要原因在于容积率，这两块宝地的容积率都较低，可以打造纯叠墅产品，且都有河景资源，因而与高层产品相比，价格高了不少。相比高层，低密产品的成本更低，因而利润空间更大，开发商也更有拿地的积极性。

　　文晖容积率1.05的住宅

　　限价涨至63900元/㎡

　　文晖单元XC0401-21、23地块，位于新五里塘西苑南侧，与朝晖四区隔上塘河相望，东侧为在建苏荷汇商业综合体和五里塘小学。西有上塘河，南有打铁关河，紧邻地铁1、5号线打铁关站，区位优越。

图片 2.png

　　请输入图片描述

　　起拍价门槛不高，6.8亿元的总价，已经可以预测到该地块将进入摇号环节，未来会花落谁家全靠报名房企的运气了。

图片 1.png

　　地块现状，围墙内即文晖地块

　　考虑到该地块东侧的一部分还是商业商务用地，西侧沿上塘河的住宅部分占地面积14800㎡，容积率仅1.05，大概是叠墅类产品。总建筑面积15540㎡，如果按200㎡户型算，或许只能打造70来套的房源。因此，该地块的精装限价63900元/㎡，只和少数人有关。

　　根据规划，东侧的商业商务部分要打造特色商业商务建筑，占地面积4000㎡，容积率1.5-1.7，限高24米，最小分割单元800㎡。

图片 4.png

　　请输入图片描述

　　从区位、产品定位上看，该地块可以说是改善福音。但硬伤也相当明显，首先是地块非常袖珍，而且西侧和南侧两面沿河，北面老小区密布，虽然有河景加持，但也意味着出行只能依靠东面的出口，而东面是小学和苏荷汇商业，后期或许要在车行规划上需要好好下功夫。

图片 3.png

　　地块北面的五里塘苑现状

图片 5.png

　　地块东侧的在建18班小学

图片 6.png

　　从地块北侧往南看，前方为在建的苏荷汇

图片 8.png

　　打铁关站距离地铁约200米

　　文晖板块近几年利好不少，有在建的嘉里城、有将打造成博物馆集群的杭氧老厂房，还有和平广场地块已经在今年的拱墅区土地招商推介会上亮相，未来还将继续迎接重量级的地标。

图片 7.png

　　请输入图片描述

　　今年6月，文晖板块的嘉里城住宅组团——馥源庭，565套房源一把清盘，户型面积110-334㎡，精装均价54000元/㎡（含装修价格4500元/㎡），共吸引了4152组报名，综合中签率13.61%。

　　目前，文晖的次新房小区主要有中海望庐、朗诗乐府、朗诗熙华府和万科新都会等，目前普遍挂牌价格在7万元/㎡左右，成交价基本在6万元/㎡左右。

　　容积率1.3的原民生药厂地块

　　新房限价涨至65100元/㎡

　　拱墅区另一宗限价上了“6”字头的，在杭州人等了很多年的原民生药厂区块，此次一口气拿出两宗压箱宝地：一宗沿余杭塘河，容积率1.3，新房限价65100元/㎡；一宗近教工路，容积率2.8，新房限价55000元/㎡。由此可以测算，在该板块，叠墅产品的新房限价是高层产品的118%。

图片 9.png

　　请输入图片描述

　　限价65100元/㎡的这宗滨水低密宝地，夹在申花与城西文教区之间，享一线余杭塘河河景，对岸就是杭州大悦城；往南步行600米是翠柏路站，往北步行700米是北大桥站。

　　更重要的一点是，容积率只有1.3，比刚摇完小河云庄（容积率1.7）的容积率还要低，未来可打造成叠墅类低密产品。

图片 11.png

　　容积率1.3的湖墅低密地，周边环境实景图（图源：克尔瑞）

　　地块可建面积约5.5万㎡，总起价21.8亿，限高27米，有10号线地铁下穿。

　　根据《建设用地规划条件》，地块内有已建地铁10号线「民生地块柏路站-乔路站区间预留工程」，占地面积约5552.2㎡，地下2层，预留工程结构边线范围内禁止建设住宅建筑。

　　这意味着，实际住宅可布局空间范围会更小。参考城东万科中央公园，地铁预留工程的地上空间或用于打造园林绿化。

图片 10.png

　　杭政储出[2023]137号地块勘测定界图

　　记者实地探营民生药厂，发现其所在区域自然环境优越，余杭塘河与支流环绕而过，有点像繁华城市中央一个谧静的“小半岛”。

　　整个民生药厂项目，城市界面非常干净、完整，除了待出让的几宗宅地、商地之外，区域内还有一所已建成的27班九年一贯制学校，以及部分历史工业厂房遗存。

图片 13.png

　　请输入图片描述

图片 14.png

　　湖墅低密地实景图

图片 12.png

　　一路之隔已建成的27班九年一贯制学校

图片 15.png

　　左侧为待出让商地，右侧为刚挂牌容积率2.8的高层住宅地

图片 16.png

　　请输入图片描述

图片 18.png

　　区域为整拆整建，城市界面完整、干净

　　民生药厂所在湖墅单元，已经很久没有新房销售了。时间最近的两个楼盘：一个是2015-2016年在售的凯德湖墅；一个是2019-2020年在售的厘望NEO1，当时高层住宅均价54000元/㎡，合院均价96000元/㎡。

　　凯德湖墅，目前三室户型主流挂牌价在6万/㎡以上，近90天仅成交一套中区89㎡，成交价54039元/㎡。厘望轩，目前高层住宅主流挂牌均价在6-8万/㎡，在售房源不多，成交更少，二手房价参考价值不大。

　　反倒是一河之隔的申花板块，近年二手房市场更为活跃。融信公馆ARC，目前主流挂牌价在7-8万元/㎡。杭州金茂府，8月成交了两套住宅，一套中区127㎡，签约均价8.4万/㎡；一套低区143㎡，签约均价7.2万/㎡。

图片 17.png

　　热电路往北延伸出去，就是申花的杭州大悦城

版权和免责声明

本网未注明"来源：住在杭州网"的图文等稿件均为转载稿，本网转载出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。

联系电话：0571-85399752。