预算1500万，不是顶格社保，摇新鸿基江河汇有希望吗？

　　住在杭州网1月16日讯（记者 詹慧雯）随着SKP住宅部分星潮映象府领出首张预售证，新年第一波红盘潮开始撩起市场的心弦。2022年，还有众多备受期待的预售新盘将在年内纷纷入市，进一步激发了杭州楼市的想象空间。新的一年里，如何挑选好房子？且看本期《你问我答》。

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　　浙里选房网友提问：总价预算在1500万左右，年后准备新鸿基江河汇，可我不是顶格社保，有希望入围吗？新鸿基江河汇之外，钱江新城还有哪里可以摇？

　　关键词：总价1500万、江河汇

　　答：新鸿基&平安江河汇项目，规划了7幢高层住宅，起步户型158方，最大户型超过300方，精装限价69800元/㎡，从总价门槛来说，1500万预算是够的。

　　不过，从工程进度来看，新鸿基&平安江河汇项目仅2幢住宅楼出地面，大约5-6层的样子。

　　也就是说，如果项目农历春节后就能首开的话，最多也就是首开2幢楼，大约100多套房子的样子。

　　非顶格社保的话，入围难度还是比较大的，但也不是完全没有希望，要看届时有没有红盘分流。

　　新鸿基江河汇之外，钱江新城二期今年有两个新盘要面市：观翠揽月轩、栖江揽月。

　　其中进度比较快的是栖江揽月，有4幢楼已出地面，并且盖楼速度很快，农历年后领证应该没有什么问题。

　　栖江揽月，主力户型143-196方，精装限价66000元/㎡。

　　至于观翠揽月轩，暂时没有动工迹象，农历年后大概率不会领证，可能要耐心再等一等。

　　观翠揽月轩，主力户型144-245方，精装限价67500元/㎡。

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　　浙里选房网友提问：老师你好，我是首套刚需，总价承受能力在340-350万左右，希望在2022年内能上车，是等未来科技城、三墩北的红盘摇号，还是去买二手房？

　　关键词：三墩北、未来科技城、总价350万以内

　　答：三墩北，2022年能摇的，就2个楼盘：古墩彩虹轩、融信如澜轩。

　　古墩彩虹轩就剩下最后一幢了，起步户型89方，精装限价28100元/㎡，总价在250-300万之间，还是比较友好的，可摇，但做好激烈竞争的准备。

　　融信如澜轩，规划了7幢高层，有5幢可售，主力户型160方左右，总价门槛预计要450万了，不用等了。

　　未来科技城，2022年有3个新盘要面市：华润杭珹未来中心、龙湖杭腾未来社区、绿城老余杭项目。

　　杭珹未来中心，全盘约2000套住宅可售，起步户型112方（较少），最大户型245方，精装限价36100元/㎡。预计最快3月份首开，主力户型119方三房、139方四房，总价段在400-500万左右。

　　至于龙湖杭腾未来社区、绿城老余杭项目，2021年12月刚拿地，面市估计要2022下半年了，暂时不知道户型规划是多少。

　　户型越做越大，是2022年杭州楼市新房市场的一大趋势。

　　再简单举几个例子：双浦，限价28200元/㎡的祥生项目，全盘156方、215方两个户型；转塘，限价33150元/㎡的新希望锦翠栖源府，全盘仅245方一个户型。

　　改善楼盘也是一样的，奥体SKP一开盘户型就是203方，傲世邸则清一色204方，融创东新项目传言也只有220方一个户型。

　　就算板块新房限价没变，若起步户型面积越来越大，购房总价成本也在无形增加。

　　刚需和改善不一样，刚需首套，往往对于总价的承受能力是有限的，所以，一定要把握好机会，抓紧上车。

　　回到总价340-350万，未来科技城、三墩北买房这个问题。

　　提供两个思路：一、邻居板块的楼盘也摇起来。比如，三墩北隔壁的勾庄，地铁勾庄车辆段项目，有近2500套新房供应，限价29090元/㎡。

　　二、把握窗口期，去板块内成交前几的小区，淘高性价比二手房。比如，未来科技城的西溪公馆，挂牌量大、价格可谈空间大。

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　　浙里选房网友提问：在大江东，总价预算200万左右，是摇兴耀岚漫之城，还是等等其他楼盘，感觉岚漫之城离地铁站有点远，要1公里了。

　　关键词：大江东、总价200万

　　答：如果你去现场考察过，会发现，近两年大江东核心区在售的新盘，到地铁站都有一定的距离。

　　反而是，较早期销售的东湖城、江与城、融创城，地理位置上会更靠近青六北路中轴线以及地铁站启成路站一些。

　　如果你能接受这样的距离现状，岚漫之城19800元/㎡的限价，性价比还是有的，毕竟隔壁项目限价已经21300元/㎡了。而且岚漫之城也不难摇，比较容易上车。

　　如果你希望离地铁站距离更近一点，两种方案：

　　第一，等一等青西铭府，限价19800元/㎡，在江东二路站地铁口、琅琴湾隔壁，已经准现房了。不过，就2幢住宅，112套房子，竞争肯定更激烈。

　　第二，去买二手次新房，琅琴湾200万可以买到，或者再加20-30万，东湖城也能买到。

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　　浙里选房网友提问：老师好，本人有一套自住89方小户型、暂不考虑出售，另有一套和光尘樾113方，产证可马上办出。听说近期楼市回暖，现在将和光尘樾挂牌出售，时机合适吗？和光尘樾出售后，二套顶格社保，摇哪里好？

　　关键词：和光尘樾出售、二套顶格社保摇号

　　答：和光尘樾，听说这个月已经有成交了，一套低楼层的113方户型，成交单价大约3万4的样子。

　　像和光尘樾这样的地铁TOD二手房，要卖肯定是容易的。但大多楼盘刚交付半年内二手房价格是不稳定的，会有很多低价房抛出，所以价格要卖高暂时也是不容易。

　　所以这个要看你自己的想法了，是想赶紧出手掉，还是说不着急再等一等。

　　二套、顶格社保，杭州的新房你可以随便摇了。

　　如果预算够的话，首选肯定是杭珹未来中心、杭腾未来社区这类准红盘了。如果预算不够，就近，勾庄、三墩也不错。