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滨江集团:深耕30年 持续增长背后的三个启示

2022-01-03 15:05 来源: 住在杭州网 / 记者: 王玛咪 / 编辑: 叶佳琪

导语

辨识真实的价值;收获时间的复利;筑起坚固的护城河

  1691亿,锁定2021年销售额的这一刻,意味着滨江已蝉联4年杭州楼市销冠。

  喧哗之中,掌声极易湮没消逝。相比鼓掌,复盘艰难一年中滨江的选择、坚持和努力,显然更具现实意义。

  在杭州市场,消费者习惯以更高标尺要求滨江,同行也或明或暗地盯着滨江这个标杆。树立产品和服务的行业标准,培育良币驱逐劣币的正向生态,确保企业在正确道路上持续前行,既是滨江的紧箍咒,也是护身符。

  “金杯银杯不如老百姓口碑”,面对微利的市场常态,滨江取舍不变;“聚焦于房产,余光看副业”,面对动荡的行业局势,滨江目光不移。

  2021年,现金回笼683亿,土地储备增至近3000亿,融资利率降至4.9%,基本面优秀的滨江将在2022年“平飞”。

  企者不立,跨者不行。“平”,意味着更显清晰的版图、更有效益的规模,更加安全的财务;意味着在追求短期的、浮动的账面利润之外,以躬耕蛰伏谋划更长远未来。

  保持谦卑,保持进步、保持健康,这是时代给予的启示。回顾30年历程,滨江并不总是被幸运眷顾,也不是每个节奏都能踏准,只是一次次审时度势、积极应变、笃定行进。

  “就像红军长征一样,时刻保持清醒,在运动中寻找战机。”戚金兴和团队既保持“永远在路上”的敬畏和警觉,也拥有“瞭望远方”的信念和无畏。作为浙系地产领军,好比巨轮舵手,在风起时扬帆,在大浪中沉锚,在迷雾中引航,这是一种穿越寒冬的英雄主义,也是时代的企业应有的使命。

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  选 择 | 辨识真实的价值

  每一轮调控,对行业都是一次压力测试,那些最终优胜的企业,是价值观的胜出,是每一个判断中沉淀的能量,每一次选择中淬炼的价值。

  “65%销量在杭州,杭州95%项目在主城区。”剖析1691亿“高分”构成,戚金兴说滨江运气比较好,事实上这并非偶然的“超常发挥”,早在2020年初,基于疫情、政策等多个端口的变化,滨江就圈定“三省一市”战略版图。

  选择浙江、江苏、广东、上海这四个相对经济富庶、治理有序之地为投资重镇,为滨江带来稳定可观的增量:2021年销售1691亿,创历史新高;现金回笼683亿,同比去年增长30%;拿地金额741亿,获地38宗,土储近3000亿。

  几组微观数据,也印证“三省一市”布局之精准:行情速冻的下半年,滨江楼盘在杭州依然难摇,萧山市北的望涛明月中签率1:4.29,主城区的和品中签率1:22。杭州以外的省内城市,今年交付项目整体收房率达99%,乐清金色家园以766套创下滨江史上单日交付记录。扎根5年的义乌市场,滨江二手房的平均溢价已高达30%左右,复购率有15%以上。

  亮眼业绩为决策提供了清晰方向:2021年,滨江的投资分布为6:3:1,即杭州60%、浙江省内其他城市30%、省外10%,2022年这个分布将力争变为5:4:1。

  在刚刚过去的12月21日,滨江斥资74.21亿,在杭州第三轮集中供地中取得分布于上城区、滨江区、萧山区和钱塘区的4宗宅地。叠加前两轮土拍中的囊获,2021年滨江在杭州新增16个项目。

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  2021年8月,滨江进驻丽水,实现了对全省11个地市的全覆盖。城市分化加剧,“做深做透”更见功力,滨江的开发线路延展至东阳、兰溪、桐乡、天台等地。在浙江,杭州除外,滨江2021年交付项目10个,是布局浙江密度最高的开发商之一。

  “争取近两年内将开发比例调整至4:4:2。”基于高质量发展下城乡差距不断缩小的大背景,启动“大浙江”战略,把积淀30年的经验应用到更下沉的市场,将是滨江必然的选择,也为滨江打开新的想象空间。

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  经历了2016—2018年增长超100%的“起飞”,2019—2021年增长保持30%的“腾飞”,迈入而立,滨江在2022年将实行“平飞”。相比突飞猛进时的热闹昂扬,放慢脚步的前行更考验心平气和的度量。

  道阻且长,行稳致远。30岁的滨江,再一次做出了自己的选择。

  坚 持 | 收获时间的复利

  在快速变化的时代,遵循商业规律,守护行业底线,拒绝狭隘的零和博弈,在长期主义的清醒灌溉下,滨江正收获由时间创造的复利。

  2021年12月,滨江发行9亿规模的一年期债券,利率4.2%。而据年中报披露,滨江2021全年平均融资利率4.9%,同比2020年下降0.3%。在行业“不确定性”迭出的当下,来自资本市场的答案最直接也最真实,融资数据折射实打实的企业含金量。

  4.9%的融资利率,让滨江这家民营房企,融资成本接近甚至超过了部分「国央企」,更与大部分民营房企8-9%左右的融资线拉开了质的差距。在资金密集的地产行业,谁能以更低的成本从资本市场拿到钱,无异于赢在了起跑线。

  强劲的融资能力是看似无形却最重磅的信用资产,融资端成本的持续下降,不仅增加了滨江的流动性,同时通过降低财务成本提升净利率,让滨江有财力尝试复合业务的转型。

  滨江何以连续两年降低融资利率?风控意识超强的戚金兴,拒绝触碰「红线」,始终把滨江的总资产有息负债率和净资产有息负债率,牢牢控制在金融机构的安全线半数之下,以此获得了较高的信用评级。

  信用的构建,除了依托看得见的业绩,更来自30年时间长河中倾尽心力对品牌和口碑的塑造。在产品营造上,始终坚持“三个一致”和“五个无缝”;在市场逻辑上,始终奉行共赢,舍得让利部分给合作方和客户;在经营安全上,直接融资主要是中票,短融,公司债,间接融资主要是开发贷,拒用美元债,前融等融资工具,也不用商票,不用社会资金。

  品牌加持,融资赋能,如虎添翼的滨江,正收获经由时间创造的复利。

  勤 厉 | 坚实的护城河

  土地红利、金融红利逐渐消失,管理红利正成为房企新的增长点。幸福是奋斗出来的,滨江人的勤厉聚合起企业竞争力,是滨江坚实的护城河。

  “今年团队补员4%,营收增加20%,近1100人的队伍完成1691亿销售。”连续三年人均产值过亿的骄人业绩,来自每个滨江人的勤劳奋勉,来自扁平化的高效管理,来自“管理回头看”的经验总结。

  业绩是抽象的,付出是具体的。滨江人的勤厉,在销售榜一张张的统计数据里,在朋友圈一次次的交付刷屏中,在楼盘内一个个生动的场景里。

  过去一年,戚金兴一如既往地坚持样板房和交付验收,双休日也总是整个省内跑。“今年的大行情下,能够忙碌,是一种幸福。”这是某位滨江人的感慨,也是大部分滨江人的共识。

  告别了土地和金融红利,滨江开始向管理要效益,在“品质回头看”、“服务回头看”之后,提出“管理回头看”,具体落实到看过往几年考核数据、专业水准、精神劲头。

  规模可以被颠覆,路径可以被复制,而人均产值1.5亿的能力,放眼目前的行业,很少有企业可以赶超。这是滨江修炼的内功,也是其行走地产江湖的独门秘籍。

  滨江的勤厉,不止在日复一日埋头主业的耕耘,更在于摆脱惯性,尝试「副业」的开拓。

  2022年,除了要保持房产开发的规模,实现全国销售总额占比1%的目标。滨江还要持续拓展“1+5”战略:物业管理在3000万方基础上继续增量,通过提升管理和服务水准,让营收再上一个台阶;拥有1万间+房的暖屋,争取做到全国前列,实现社会和经济的双重效益;养老地产紧锣密鼓地推进,第一个养老项目将在今年8月正式交付……

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  2022年,戚金兴要务更多董事长的“正业”,把时间从追求细节的精确完美中腾挪出来,敛心聚气地思考些更大的问题。如今的他,得闲就会去到几百公里外的胡家坪,那里是他投身乡村振兴事业的起点,是他亲力亲为的「一号工程」,是他回馈社会的行动,也是他某种理想的寄托。

  这个滨江史上最具挑战性、难度最高、意义最重的项目,由董事长亲抓,进展顺利,今年7月,山路将变得平坦宽阔,山顶水库在汛期开始蓄水,村子焕然一新,村民各有所乐,庄稼丰产,牛羊自由,那是戚金兴和滨江人的「星辰大海」。

  步入而立,在一张一弛间,拥抱变化,更新自我,创造价值,回馈社会,这是滨江真实的永不消失的护城河。

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