1.9万/㎡，二手房跌破新房限价！天街也救不了大江东？

　　浙江在线-住在杭州网11月2日讯（浙江在线记者 詹慧雯）近日，永旺梦乐城钱塘新区项目方案公示，计划在义蓬打造杭州第二座永旺梦乐城购物中心。

　　再加上去年开业的宝龙广场，今年9月新开业的江东天街，一时间，大江东坐拥三大综合体，此等配套发展速度，在杭州众多新兴板块中可谓是风头无两。

　　大江东，2016、2017年方崭露头角，2018—2019年间因多次新房“万人摇”而声名鹊起。2020年底，开始频频有大江东核心区二手房价“破3万”的消息不绝于耳。

　　如今，地铁、综合体各项利好一一兑现，昔日“万人摇”们纷纷交付，大江东的二手房市场行情如何了？

　　①

　　8号线通车

　　缩短了下沙与大江东之间的通勤时间

　　记者从武林广场站出发，搭乘地铁前往大江东启成路站，由1号线、转8号线，再转7号线，全程总共20站，耗时1小时左右。

　　其中，8号线是今年6月新开通的地铁线路，起点设在文海南路站。

　　地铁文海南路站实景图

　　以前，从下沙文海南路站到大江东核心区（大江东宝龙广场、江东天街附近），只能自驾，由江东大桥过江，全程14公里，耗时半小时左右。若遇上江东大桥堵车，有时甚至需要40分钟以上车程。

　　而现在，搭乘地铁过江，6个站点，全程只要15-16分钟，大大缩短了下沙与大江东之间的距离。

　　青六中路站，是大江东的地铁换乘站，由此换乘7号线至启成路站，D出口与江东天街负一层无缝对接。

　　龙湖江东天街位于地铁启成路站D出口

　　今年9月份刚开业的江东天街，是目前整个大江东最具人气的商业综合体之一。

　　以江东天街西面的青六北路为轴线，左右密集分布着大江东核心区昔日一众网红盘。

　　像是曾因“98岁老奶奶摇号”而刷屏网络的旭辉宝龙东湖城；曾两度“万人摇”的龙湖江与城；曾两度“万人摇”、中签率一度低至0.5%的融创城等等。

　　大江东核心区主要新房、二手房分布图（图源：浙报传媒地产研究院）

　　其中，东湖城、江与城一期、大江东宝龙城市广场（龙润城）三盘，已率先交付，进入了二手房市场。

　　②

　　东湖城89方小户型

　　半年总价跌掉30万

　　东湖城是大江东“三兄弟”中，地段最好的楼盘之一。

　　楼下就是地铁口，南面一路之隔是江东天街，西面一路之隔是融创在建“双子塔”地标楼，北面还可以远眺湖景，地理位置十分优越。

　　东湖城楼下即是地铁启成路站A口

　　东湖城小区很大，一期、二期加起来有18幢高层住宅、25幢排屋，业主大约1800户，一期于2020年底交付，二期于2021年5月份交付。

　　目前，整个小区的入住率大约在35%左右。

　　据了解，现在东湖城89方小户型，精装，价格在2.5-2.6万元/㎡，总价大约230万左右；128、139方的大户型价格会便宜一些，单价在2.2-2.3万元/㎡。

　　东湖城所有挂牌房源中，总价最便宜的一套是位于二期的89方小户型，总价230万。

　　中介告诉记者，10月份，刚刚成交过一套类似的户型，总价也是230万的样子。

　　“现在买，价格肯定是最实惠的。今年上半年的时候，同样89方户型，带车位能卖到280万（车位20万一个）。半年时间，一下子跌掉了30万。”

　　好找房数据显示，东湖城目前公开挂牌房源94套，挂牌均价29843元/㎡，成交均价22810元/㎡。

　　小区近6月成交最高为：2021年6月22日成交的一套139.65㎡户型，总价450万，单价32223元/㎡。

　　小区近6月成交最新为：2021年10月28日成交的一套140.48㎡户型，总价317万，单价22565元/㎡。

　　短短四个月时间，一套相似的户型，总价跌幅超过百万。

　　东湖城实景图

　　房价跌了，但是租金反而涨了。

　　据了解，上半年东湖城一套89方的三房户型（含物业、车位费），租金只要2600元/月，而下半年再租，同样的89方户型，租金已经涨到3500元/月。

　　“主要还是地铁开通了，交通更方便了。”

　　中介告诉记者，在东湖城租房子的主要有两类人：一类是下沙方向过来的上班族；另一类是义蓬、新湾的拆迁户。

　　③

　　江与城房东惜售

　　宝龙广场挂牌量超百套

　　龙湖江与城是板块内的超级大盘，住宅部分三期开发，三期业主加起来有2000户左右。

　　项目一期规划了3幢高层住宅、11幢9层洋房，累积大约1000户左右，已于2020年底交付。二期、三期预计要到2021年底、2022年上半年左右交付。

　　江与城一期实景图

　　虽然交付房源不少，但江与城的对外房源挂牌量并不多。

　　好找房数据显示，江与城公开挂牌房源仅32套，挂牌均价30978元/㎡，成交均价22390元/㎡。近6月成交最高的一套为：2021年6月27日成交的一套90.16㎡户型，总价265万，单价29392元/㎡。

　　“江与城是这一带价格秉得最牢的小区了。业主普遍预期比较高，价格低了，都不愿意卖的。”一位中介这样告诉记者。

　　江与城一期所有挂牌房源中，总价最便宜的一套也要260万，89方，不含车位。

　　记者在小区逛了一圈，发现确实对比其他两个楼盘，江与城的园区环境、小区绿化等方面做得都比较好，龙湖物业的管理也为园区加分不少。

　　并且，江与城一期北面一路之隔就是江东天街，离启成路地铁站的距离也比较近。

　　江与城一期北面的龙湖江东天街

　　相比而言，大江东宝龙广场（龙润城）在居住品质上，就要略逊一筹了。

　　大江东宝龙广场位于江与城一期的南面，离地铁站距离略远。除了商场部分之外，整个小区共分三期开发，三期均已交付，约有1500户业主。

　　在项目现场，记者看到大江东宝龙广场刚交付不久的二期外立面，已经开始修修补补了。

　　大江东宝龙广场二期实景图

　　不同于东湖城、江与城，大江东宝龙广场全毛坯交付，最小起步户型97方三房。由于大江东宝龙广场中有一部分为酒店式公寓产品，故而，成交价跨度较大。

　　好找房数据显示，大江东宝龙广场（龙润城）公开挂牌房源104套，是目前整个大江东核心区挂牌房源数量最多的一个小区。小区挂牌均价25319元/㎡，成交均价15310元/㎡。

　　据了解，目前大江东宝龙广场97方户型的普遍挂牌总价在235万、245万的样子，单价在2.4-2.5万元/㎡左右。

　　④

　　琅琴湾二手房

　　跌破新房限价

　　除了核心区的“三兄弟”之外，还有一个被提及频率较高的楼盘叫琅琴湾。

　　位于江东二路地铁口附近，2016交付的次新房，2014年首开均价6000元/㎡左右。

　　2020年底，二手房市场高峰期时，琅琴湾的二手房价也一度涨至2.9—3万元/㎡。而现在琅琴湾是整个大江东核心区单价最便宜的二手房。

　　就在前几天，琅琴湾新挂出来一套二手房，89方户型，总价170万，折合单价仅1.9万元/㎡左右。

　　要知道，就在10月中旬，大江东核心区枫漫小筑刚公开摇号，精装限价19800元/㎡。

　　也就是说，琅琴湾新挂出来的二手房价，比目前板块的新房限价还要低。

　　琅琴湾、星央悦府，位于东湖城北面1公里之外的江东二路地铁口附近

　　更可怕的，还是即将到来的2022年。

　　据统计，从现在开始到明年年底，除了即将交付的江与城二期（540套）、三期（449套）之外，融创城一期（1813套）、星央悦府（623套）也将陆续交付。

　　未来一年，仅大江东核心区，就有接近3500套二手房要入市，竞争压力可想而知。

　　而除了二手房供应量大之外，大江东板块最大的问题还是：地广人稀，城市断裂带太大。

　　工作日的中午，即是在最繁华的江东天街，四、五楼的餐饮店也鲜有顾客光临，大江东宝龙广场就更别提了。

　　从大江东宝龙广场一期向南眺望，城乡结合部面貌依然非常显著

　　而大江东今天的二手房现状，又好似当年的下沙，房价也是这样一路涨涨跌跌，曲折前行。

　　也给到我们一些启示：市场下行阶段，尽量还是选择离市中心距离近的，相对成熟板块的二手房，房价抗跌性会更好一些。

　　不过，换个角度来看，如今大江东核心区的二手房，对于在下沙上班，真正需要买房的刚需而言，又何尝不是一种机会。