杭州首批现房销售项目，谁的二手房卖最好？答案你绝对没想到……

　　浙江在线-住在杭州网6月13日（浙江在线记者 盛哲徽）对于杭州购房者来说，这两年是非常特别的一段时期，得益于限价政策和2017年曾短暂施行过的现房销售制度，今年及明年杭州将迎来一大波现房销售项目。

　　相比于期房，现房的好处是显而易见的，实景呈现，所见即所得。这两年杭州屡屡发生的“即买即维权”的现象，归根溯源就在于买房时看到的只是蓝图或半成品。

　　更为关键的是，现房销售制度下，申领销售证有一个前提：楼盘整体已建成，且办理出房产大证。这意味着，买完房后，短时间内就能办理房产证，继而实现“快进快出”。

　　正是看中这点，部分总价较低的现房成了众人争相摇号的目标，刚出摇号结果的西溪公馆，泷悦华府（登记结束）、东寰名邸（登记中）、紫璋台（待售）等，都在他们的必摇榜单上。

　　那么，现房在流入二手房市场的表现究竟如何呢？

　　我们以已经交付的部分现房销售项目为样本，给大家算算账。

　　上河宸章

　　一手房均价：17800元/㎡

　　二手房成交价：21000-22000元/㎡

　　账面盈利：27-36万元（以89㎡计算）

　　转手压力评估：较大

　　上河宸章实景

　　远洋路劲上河宸章是杭州首个现房销售项目。2019年7月，项目首开636套房源一次梭哈，所有房源加在一起，创下杭州第13次万人摇，其中高层房源362套，均价17800元/㎡。

　　截至目前，根据区域内中介的说法，项目已卖掉了约50-60套二手房，平均一个月大概能有5-6套成交。

　　按理来说，这样的去化速度已经不算慢了，但记者在相关中介平台上看到，项目总的挂牌量已突破100套，因而总体上看，上河宸章的二手房去化压力并不小。

　　成交的二手房均价基本稳定在2.1-2.2万元/㎡，最便宜的大约1.9万元/㎡。

　　理论上来说，购买一套上河宸章的89㎡，账面盈利大概在27-36万元之间。

　　当然，账肯定是不能这么算的，因为现在买房基本都是贷款的，贷款利息也算成本。

　　以记者认识的购房者小L为例，2019年7月他和一个朋友合资买了一套上河宸章的89㎡，总价163万元，除去三成首付交掉的49万元，余下的114万元全部走商业贷款。

　　差不多一个月前，这套房子以190万元的价格被售出。

　　小L称，表面上看来，大家都觉得他一下子赚了27万元，“但实际上贷款利息就有4万多了，最后也就是赚了22万左右。”

　　都会钱塘（东区）

　　一手房均价：21900元/㎡

　　二手房成交价：约25000元/㎡

　　账面盈利：约27.6万元（以89㎡计算）

　　转手压力评估：较小

　　都会钱塘实景（东区）

　　都会钱塘位于下沙大学城北，相对于上河宸章，这并不是一个完全现房销售的小区，只有东区是现房销售的。2019年10月，项目东区一次性推出793套房源，共吸引了3000多组报名，中签率25.68%。就现房项目来说，这个热度只能算是马马虎虎。

　　尽管眼下都会钱塘东区还未正式交付，但这个项目的二手房已然是卖得风生水起，根据区域内中介的说法，一个月大概能卖个5-6套，高层挂出来分分钟就卖掉了。

　　要知道都会钱塘东区目前是不能看房的，二手房的买家等于都是在“盲买”。

　　销路好的同时都会钱塘的竞争压力还小，记者发现小区的挂牌量只有27套，其中一小半还是10层的洋房，细细数下来高层也就16套在卖。

　　中介告诉记者，都会钱塘东区之所以好卖，主要原因还是项目的配套好，它是区域内少数有双综合体配套的项目，门口就是圈圈里（自带商业），一路之隔则是水云和达城。

　　价格方面，目前都会钱塘东区的成交价大约在25000元/㎡，换算成89㎡的话总价大概222万元，对比当年21900元/㎡的均价（总价195万元），盈利约27万元。

　　实际盈利方面，假设首付三成后全部贷款，分期20年，算5月份成交，持有周期7个月，要交的利息大概有3万多元，最后的盈利也就是24万元左右。

　　万科·城市之光

　　一手房均价：29500元/㎡

　　二手房成交价：约32000元/㎡

　　账面盈利：约22.3万元（以89㎡计算）

　　转手压力评估：一般

　　城市之光实景

　　城市之光位于滨江长河板块，和上河宸章、都会钱塘不同，它之所以现房销售，主要是因为自身的历史遗留问题（恒大、万科先后并购），而非土拍的现房销售制度。

　　总体上看，这个楼盘的轨迹和都会钱塘很像，新房在卖的时候表现都非常一般（城市之光中签率为32.8%），但在流入二手房市场后，表现就很活跃了。据域内中介的说法，春节后城市之光的二手房已成交近40套，其中单单是5月就成交量了20套。

　　照这个趋势看，即便项目总的挂牌量有73套，去化的压力也不算大。

　　目前，小区的二手房成交基本稳定在32000元/㎡左右，账面盈利估算有22万元。

　　至于实际的盈利，根据周边中介的说法，三成首付的那批大概也就15万元左右。

　　总结：

　　已经流入市场的三个现房项目，它们的89㎡高层如果选择快进快出，实际盈利大抵在15万-25万元左右，虽说和摇号前传言的“买到就赚四五十万”有差距，但年化利率基本都能保持在40%以上。

　　而且，即便含有双税，现房项目在进入二手市场后表现也多极为强劲。

　　让人比较意外的是，在新房热度上甩了都会钱塘、城市之光一大截身位的上河宸章，在流入二手房市场后，收益并没有占据绝对优势，而且就转手压力看，还是三者中最高的。

　　这说明一二手房市场的表现并不能等同起来，你摇号的热度再高，倒挂再凶，如果板块内投资客比例过高，或者同类房源过多，依然会面临卖不出高价的风险。