产权不到30年还占房票，这套“老破小”却拍到7万+，只因……

　　浙江在线-住在杭州网8月6日讯（浙江在线记者 盛哲徽）几天前，记者报道过西湖边的蕙宜村有一套房源被挂出拍卖，起步单价只有5万多，而它隔壁不远就是几个月前轰动杭城的“天价法拍房”徐青甫故居，单价超过了20万。

　　刚刚，这套看似“便宜”的房源迎来了新的归宿。经过157轮的激烈鏖战，它以491万元的总价成交，折合单价7.4万元。对比334万元的起价，溢价了约47%！

　　据阿里拍卖的公示信息显示，该房源为蕙宜村1号2幢302室，面积66㎡。从房屋的示意图看，房龄已逾40年，房屋格局较为方正，三房一厅一厨一卫，其中两房朝南。

　　值得一提的是，这套房源的拍卖主体并不是法院，而是浙江省直房地产服务有限公司。换而言之，它其实并不是法拍房，而是一套公开处置的公有房。

　　房龄超40年，人气为何居高不下？

　　有人可能奇怪：这么老的房子，怎么还有人抢？

蕙宜村小区

　　据记者观察，原因主要有三点：

　　1、位置好

　　小区地理位置相当优越，周边称得上是寸土寸金，不仅紧邻湖滨银泰，龙翔桥地铁站也在步行可达的范围之内，去西湖的话，走路也就700多米。

　　2、学区房

　　根据2019年上城区公办中小学学区划分，蕙宜村所在的湖滨街道东坡路社区为天长小学的教育服务区，而天长小学是上城区公认的优质公办小学之一。此前有媒体曾报道，天长小学周边的平均二手房价大约为6.5万元/㎡。

　　3、价格便宜

　　蕙宜村目前在中介处挂牌的房源只有两套，价格都在560万左右，其中一套同样是66方的房源，挂牌价为568万。也就是说，即便这套房源今天的溢价率达到了47%，但相比于正常挂牌的同小区二手房，还是有不小的优惠。

　　什么样的“老破小”值得买？

　　蕙宜村的备受推崇，使得我们不得不重新审视这类房源。

　　在中国的置业逻辑中，“老破小”的价值一直存在争议，但实事求是评价，老房子面积小、总价低的特征，是比较适合刚需的“上车”需求的。

　　“老破小”在二手房市场活跃度高，变现能力强。还有，这类房子往往交通比较便利。对于很多年轻人来说，从家里到单位在交通方式的选择上会更便捷。

　　况且，说不定还能撞上拆迁这样的“大彩蛋”。

　　不过，之于“老破小”而言，交通、地段、产品、拆迁等都只能算是锦上添花的要素，真正的衡量价值的分水岭还在于有没有学区。

　　记者注意到，浙江省直房地产服务有限公司此番在阿里拍卖上挂出的房源总计有20套，蕙宜村只是其中之一。在这之外，还涉及到大塘新村、水陆寺巷、茶啾弄等15个小区。

　　这些房源中，除蕙宜村外，竞争最激烈的就要属十三湾巷的两套房源，竞价轮数都突破了100次，溢价率都过了20%，而这个小区对口的学校为杭师附小。相比之下，同样算是市区核心地段大塘新村，由于对口的学区一般，只是持续了26轮便宣告收场，溢价率也不高。

　　在此之前，7月初，阿里拍卖平台也拍卖过一批公拍房“老破小”，15套房源中有11套顺利拍出，其中出价轮数最高的保俶塔154号，学区为保俶塔实验，同样是优质学区房。