浙江在线-住在杭州网4月18日讯（浙江在线记者盛哲徽）“大城西板块，真正生态住宅现房”，“地铁口，首付三成，不用摇号，最后一期房源开盘引爆杭城”……如果您的朋友圈有加过房产中介的话，近段想必有被一个叫清水湾山水苑的楼盘刷屏。本来嘛，中介打广告也不稀奇，但发生在这个楼盘，就比较诡异了。
清水湾山水苑，又名新西湖小镇，是余杭区最为知名的烂尾小区之一，早在2014年，项目的开发商清水湾置业就已宣告破产。开发商都没了，怎么还会开盘？从破产到又一次集中面市，这中间究竟发生了什么？带着一丝好奇，记者实地走访了清水湾山水苑。
杭州某中介在朋友圈打出的广告
新房实为二手房
按揭买到难度大
清水湾山水苑的售楼处位于小区的东南角，和一般的售楼处想比，略显寒碜，只是一个转角的店铺。据项目销售介绍，清水湾山水苑目前还有最后两幢楼37、38在售，马上要开盘的是37号楼，共计200多套房源，户型为86、89和119方，均价约1.9万元/平米。
清水湾山水苑项目沙盘
当记者询问是否能按揭的时候，销售面露难色，表示由于意向客户已经超过1000组，因而按揭并不保险，最好能付到全款。
200套房源，1000组意向客户，不用摇号吗？
对此，项目的销售给出了肯定的回答。据她介绍，清水湾山水苑目前在售的这批房子，实际上是一个私人老板统一买下来的，严格意义来说并不能算是新房，而交易的时候也是以二手房形式过户的，所以不用摇号。
简而言之，这只是一批二手房的集中销售罢了。
记者随后来到了在售的37号楼，由于该楼幢去年就已竣工，因而所有的房源都是现成的，为了方便客户参观，销售将所有房源的门都打开了。
小区的业主邵先生告诉记者，周六、周日两天，来看房的人非常的多，用他的话来说，乌压压的一片，就像过节一样。
清水湾山水苑实景图
有人可能会问：既然是一个曾经烂尾的小区，买它的人就不怕有风险吗？
起初，记者也是有这个疑惑的，但是到实地转了一圈后，这种想法就不存在了。相比于几年前，如今的清水湾山水苑完全是两个样子，环境整洁、绿意盎然，看不到一丝曾经烂尾的痕迹。
据了解，小区目前的二手房挂价已经在2万元/平米以上。
若全部售出
净利润将高达3.4亿元！
是不是觉得哪里不对？没错，如果是普通的二手房交易，在限购背景下，一个人怎么可能同时买入这么多房子。所以，答案有且只有一个，这些房子是以特殊的形式购入的。
这个特殊形式，就是法拍房。
据了解，清水湾置业破产时，还有24、25、37、38四幢楼未完工，破产后，由余杭区政府融资复建，2017年4月完工。今年1月，清水湾置业的破产管理人以4.3亿拍卖了该项目的六期，而当时拍卖标的包括37、38号楼可处置房产。
阿里拍卖上有关该批房源的拍卖公示
法拍房不限购，自然也就没有购买数量上的限制，大批量收购也就有了可能。
记者在阿里拍卖平台的竞买纪录看到，这批房源总共就出价了一次即告成交。
从法拍房到正儿八经的二手房，这样来回一倒手，中间的利润有多少呢？
据阿里拍卖的竞买公告显示，37、38号楼的可处置房产一共有348套，34004.22平方米，清算评估价为3.2亿元，由于一次成交，因而成交价即评估价（该次拍卖评估价和起拍价一致）。折合下来，平均每套的售价约为9410元/平米，差不多就是项目破产时的价格。
清水湾山水苑37幢的一房一价表
（来源：透明售房网）
而现在，根据销售的说法，单价要卖到1.9万。也就是说，每平米就能净赚约10000元。假设这批房源全部售罄（现在看概率很大），那净利润将达到惊人的3.4亿元！
破产清算项目会是“新风口”吗？
法拍房包装成新房卖，会不会存在风险？
在调查中，记者发现，许多项目的意向客户都存在这样的疑惑。为此，记者联系到了西湖区人民法院和阿里拍卖，得到的回复基本一致：没有风险！
“房子的产权是明确的，已经过户给了这个买受人，再次交易也能够正常办理过户。”一位阿里拍卖的工作人员如是说。
乍看之下，大批量收购破产楼盘的法拍房之于买卖双方都是笔好买卖。从竞拍者的角度看，这些房子便宜，而从购房者角度看，这些房子和一手房无异，因为根本没人住过。
但记者在调查后发现，在实际操作上，像清水湾山水苑这样的机会并不多见。
4月2日清水湾山水苑的一批房源在网上遭到哄抢
在过去两年的时间里，杭州的破产住宅项目，以资产包形式拍卖的有且仅有清水湾山水苑的37、38幢，绝大多数情况下，破产项目的房源是拆开售卖的。就以清水湾山水苑自身为例，半个月前，阿里拍卖刚刚卖出了90套房源，是以一户一价的形式卖给不同买家的。
由于是拆开售卖，因而以个人的名义同时收购大批房源的可能性是很小的。
然而也必须承认，随着杭州摇号细则的落地，新房市场出现了更多的不确定性，在这样的情况下，势必会有购房者寻求新的出路。
相比于同样不受限购影响的商业项目，法拍房（纯住宅）最大优势是其在二次销售的时候和普通的二手房已无区别，因而交易的前景也更好。别说是大宗资产包，即使是单套拍卖的房源，操作好的话，也存在较大盈利空间。
