限价5万8，第二批最贵！文教区翠苑地块明天开拍，还会“最慢交付”吗

　　浙江在线-住在杭州网10月11日讯（浙江在线记者 李世嘉）明天(10月12日)，杭州第二次集中供地的“战鼓”就要擂起来了，一些常被热议的地块即将迎来新的开端。

　　比如说位于文教区的翠苑单元XH0909-14地块，无论33267元/㎡的起始楼面价，还是58000元/㎡的精装限价，都是第二批地块中最高的；近乎绝版的地段，更平添了话题性。

　　近日，记者前往备受关注的翠苑单元XH0909-14地块现场进行探访，带来一手消息。

　　限价5.8万/㎡第二批最贵

　　还会“最慢交付”吗

　　今年3月，文教板块的建发书香印翠在官宣“预计2026年交付”的情况下，依然以139套房源吸引了1058户登记，最终中签率为13.14%。

　　这个“杭州最慢交付”的项目，在新盘市场“炸了锅”。

　　文教板块不可谓不香，热门板块的新盘总是相对稀缺的。在翠苑地块面世前，书香印翠几乎是现阶段购房者们落户文教的唯一选择，而仅5幢的住宅如今也已去化大半。

　　位于书香印翠东北侧的翠苑单元XH0909-14地块（即杭政储出[2021]27号地块）徐徐到来，吊了不知多少人的胃口。

　　翠苑单元XH0909-14地块东至教工路，南至规划道路，西至规划道路，北至文二路， 建筑面积为48037㎡，容积率2.6。

　　该宗地出让面积约18476㎡，体量与占地16996㎡的书香印翠相近，可以预见，房源供应量也会比较有限。

　　按照要求，该宗地所建商品住房毛坯销售均价不高于53000元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于58300元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于5000元/㎡。

　　也就是说，未来这块地的新房精装修限价58000元/㎡，与板块现有限价持平。

　　此外，住宅及配套公建计容建筑面积不大于28822.56㎡，不少于2882.26㎡地上住宅建筑面积作为配建公共租赁住房。

　　值得注意的是，书香印翠晚交付的原因一是亚运会赛事停工，二是项目周边地下管道众多，施工难度高，而这两点新地块也满足。

　　因此，翠苑单元XH0909-14地块所建住宅的交付时间，也有待观望。

　　前身是城中村拆迁地块

　　周边小区、学校众多

　　和书香印翠一样，翠苑单元XH0909-14地块的前身，也是西湖区九莲庄、营盘地拆迁地块。

　　地块占地较小，记者行走一圈，也不过10分钟左右。可以看到的是，目前四周已架起了围挡，内部杂草丛生，南面部分正在进行剩余建筑物的拆除工作。

　　从交通上来看，翠苑单元XH0909-14地块位于文二路与教工路交叉口，其中文二路路段为西向东单行线，同时距离地铁2号线学院路站直线距离约400米。

　　地块北侧有花园北村、高新大厦、浙江省团校；东侧有耀江文欣苑、浙江大学西溪校区；南侧有北京仁心高专医学研究院、统计局宿舍；西侧有花园南村、杭州市行知小学文二校区。

　　值得一提的是，在地块西南侧，有一宗安置房地块正在打地基，隔壁在建的一处工地就是书香印翠。

　　整体来看，周边目之所及的范围内，老旧小区较多，在建项目较多，大型商业综合体也有所缺失，因此界面并不算高级。但附近各类配套一应俱全，所以较为宜居。

翠苑地块范围图 来源：杭州读地手册

　　至于大家最为关注的学区，按照2021年最新的规划，行知小学与九莲小学的边界在于花园南村-花园西村的南围墙。已售的书香印翠位于该围墙以南，在尚未交付的情况下，按当前标准理论上属于九莲学区。

　　而翠苑单元XH0909-14地块位于花园南村以东，地块大部分处于该围墙延伸线以北，少部分处于该围墙延伸线以南，两个学区的划分范围似乎都沾点边，按目前标准尚难定论归属。

　　当然，最终交付时的学区划定，还要以当年教育部门的划分为准。

　　板块内新房热度较高

　　二手房成交价超9万/㎡

　　根据挂牌信息，翠苑单元XH0909-14地块的整体起价为159807万元，楼面起价为33267元/㎡。

　　那么，周边同样限价58000元/㎡的楼盘，过往的销售情况都是怎样的呢？

　　2020年4月3日，书香印翠由建发以总价202419万元竞得，最终楼面为价38419元/㎡，溢价率为18.78%。

　　今年3月，该项目以58000元/㎡（含装修5000元/㎡）的价格首开，中签率为13.14%。今年8月，书香印翠在“红盘潮”中二开，依然成为了摇号楼盘。

　　隔一条学院路，中海黄龙云起在2019年11月首开，高层均价58273元/㎡（比翠苑地块限价高），中签率为17.51%。此后，该项目又先后进行了6次开盘，中签率仅一次超过40%。

　　同时期首开的古翠蓝庭高层均价较低，为55904元/㎡，共进行了3次推盘，中签率一次比一次低，2020年11月清盘时中签率为17.1%。

　　地块北面的中冶锦绣公馆作为文教区唯一的现房，于2017年4出让，一直被广大购房者期待，但至今未领出预售证。

　　因此，按照过往的摇号情况，在限价的背景下，该地块未来的热度是可以预见的。

　　在二手房市场上，地块附近的行知小学学区房中，御西湖近月挂牌均价104980元/㎡，近6月最高签约价101081元/㎡，最低签约价62425元/㎡；城市芯宇挂牌均价88622万元/㎡，近6月最高签约价89810元/㎡，最低签约价55505元/㎡；花园南村挂牌均价92909元/㎡，近6月最高签约价89244元/㎡，最低签约价65491元/㎡。

　　九莲小学学区房中，以老小区居多，九莲新村近月挂牌均价50176元/㎡，近6月最高签约价50480元/㎡，最低签约价35940元/㎡。

　　由此可见，在文教板块，由于学区、年代不同，二手房价格有巨大差距，在条件不明朗的情况下，不宜盲目追求一二手倒挂。

　　明天，翠苑单元XH0909-14地块就要开拍了，最终是哪家房企会将它收入囊中呢？我们拭目以待。