浙江在线-住在杭州网9月5日讯（浙江在线记者 詹慧雯）江南可采莲，莲叶何田田。
嘉兴，又名禾城，浙江省地级市，位于浙江省东北部、长江三角洲杭嘉湖平原腹地。
嘉兴自古为繁华富庶之地，素有“鱼米之乡”、“丝绸之府”美誉，是一座典型的江南水乡风情城市。这里名人辈出，涌现出了茅盾、徐志摩、金庸、陈省身、王国维、丰子恺、张乐平等名家大师。
南湖、乌镇、西塘，五芳斋粽子、文虎酱鸭、南湖菱......美景美食遍地，物价又刚刚好，交通出行还各种便利。
上一秒，在外滩边望着璀璨的夜幕迷失上海；下一秒，回归梦里水乡伴着摇橹声悠然入梦。这种介于繁华与宁静之间恰到好处的气质，正是长三角江南水乡的可贵之处。
2011年，嘉兴市区房价不过万，全省11个地级市中价格最低。如今，7年过去了，环杭环沪的嘉兴市场发生了哪些变化？
嘉兴东邻上海、西南连杭州。东进南移，是嘉兴城市发展建设的大方向。随着嘉兴房地产市场发展日益成熟，板块划分逐渐明朗，形成了中心城区、国际商务区、科技城、南湖新区、城东区（含湘家荡）、城北区、城西区、秀洲新区、西南区（姚家荡）、城南区等板块。其中，国际商务区凭借万达商圈及高铁南站辐射备受关注，而科技城则是嘉兴东部新城崛起发展的重要区域（制图：浙报传媒地产研究院）
8月中旬，记者一行选取了国际商务区、科技城、中心城区、城南区四个板块进行楼市调研。重点探访了国际商务区的嘉禾金茂府，科技城的吴越学府，中心城区的铁建花语江南，以及城南区的佳源城南印象、兴业璟颐湾。希望从日新月异的建筑之间，寻找到嘉兴的楼市密码。（制图 方仲辰）
01
浙沪之间
嘉兴，一个特殊的"环杭" "环沪"市场
8月中旬，一则《重磅！嘉兴市委书记揭牌 沪嘉轨道交通项目真的来了》的新闻在朋友圈中广为流传：嘉兴市委、市政府决定成立轨道交通投资开发有限公司，将沪嘉城际轨道（嘉兴至松江）项目作为全面接轨上海示范区建设的一号工程，全力加快推进，争取早日开工。
接轨上海，这4个字精准而又贴切地概括出了嘉兴市场近年的现状。
嘉兴地处上海与杭州之间，是浙江全面接轨上海的示范区，嘉兴市场，既“环杭”又“环沪”，是一个非常特殊的地理存在。
城市红利面前，投资客的嗅觉，往往要比本地人要敏锐。
“我们嘉兴在2016上半年以前，房价最贵都不过万的，后来上海人来了.....”一位本地出租车司机诉说着这两年嘉兴房价的变化。
2016年3月，被喻为史上最严调控的“沪九条”颁布，上海的购房门槛再次提高，大量的上海购房者将目光投向环沪市场。
5月开始，他们又把购房重心从花桥、太仓等上海外溢区域，转移到了房价更低的嘉兴。与此同时，不少嘉兴本地房企也启动了上海分销。
“毫不夸张地说，16年、17年行情最热的时候，一个楼盘开盘，里面有70%—80%的房子都是被上海人买走的。”一位嘉兴本地房地产市场从业人员这样告诉记者。
国际商务区，嘉禾金茂府一路之隔的丽江半岛早已交付，但入住率并不高
行情好了，外地开发商们纷至沓来。
中梁、祥生、中铁建、绿城、荣安、金地、常州上元、苏州鑫联嘉等，于2016年进入嘉兴市场。2017年，嘉兴市场更是群雄逐鹿，卓越、新希望、阳光城、路劲、正荣、石榴集团（K2）、中南、金茂、招商蛇口、华润、华发等10余家知名房企或拿地、或曲线合作进入嘉兴。
“我们这里以前是嘉兴的地王，2900块一平的地价，当时嘉兴其他地方地价都只要1000多一平呢。”城南区兴业璟颐湾的销售这样告诉记者。
2016年1月，城南姚家荡宝地（经开2015-24号商住地）由香港兴业收入囊中，楼面价2900元/㎡，打造了业璟颐湾。同样的区域内，2018年2月，香港兴业再拿地，楼面价已经来到了10038元/㎡（经开2017-34号姚家荡东地块），还需要配建500㎡的保障房。
城南区，兴业璟颐湾目2016年1月拿地楼面价仅2900元/㎡
现在回头看，早拿地的开发商，无疑是捡到了“宝”。
如今，嘉兴市区主要板块的宅地价格，已经普遍来到了1万元/㎡以上。而热门板块城南区、科技城，部分地块加上配保面积折算后的实际地价，已经来到了13000-14000元/㎡。
嘉兴主城区各区域地价体系
（图片来源：中国房产超市网）
02
限售2年
外地投资客退潮，本地人迎头赶上
2017年5月21日，嘉兴开始执行楼市限售政策，规定：非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。
从开盘到新房交付，至少2年，拿到房产证后，再等2年。这意味着从新房买入到卖出，起码要4年的时间周期，外地人的投资积极性瞬间被打压了。
限售政策犹如一把枷锁，将外地人牢牢禁锢住，可本地人的“狂欢”才刚刚开始。
国际商务区，路劲与金茂联合打造的嘉禾金茂府预计近期首开，待售户型面积103方、136方
在记者探访的本次重点探访的嘉禾金茂府、铁建花语江南、佳源城南印象、兴业璟颐湾几个楼盘中，毫无例外，清一色地都是以100方以上的改善型房源为主打。
像国际商务区的嘉禾金茂府，最小户型103方、主打户型136方。城南区的佳源城南印象，主力户型123-168方；兴业璟颐湾，在售户型127-147方。市中心铁建花语江南面积段147—190方。
“现在来投资不一定适合了。一个是价格已经涨上去了，另一个嘉兴市场上现在也几乎找不到90方的小户型了。”
一位嘉兴房产业内人士这样告诉记者，从今年开始，嘉兴市场已经完全由一个“外向型”的市场，转变为了一个“内需型”的市场。并且，从现阶段行情来看，嘉兴人的购买力还不赖。
二环内的中国铁建花语江南，是嘉兴市场上目前最贵新房，被誉为嘉兴的“武林壹号”，各项装配标准颇高，同类产品即使放在杭州豪宅市场上也数一数二，目前精装均价在24000-26000元/㎡左右，含车位
以嘉兴市中心新盘——铁建花语江南为例。
花语江南以147-190方的大平层户型为主打，从5月份首开至今，短短3个月，高层房源就已去化了2/3，只要再开一次盘，高层部分就能清盘了。嘉兴市区最贵新房，这样的一个去化速度也是非常惊人。
一位中介向记者介绍，国际商务区万达板块附近的新房、二手房价格情况
此外，还值得关注的是，由于嘉兴商品房市场实行比较严格的限价制度，嘉兴市场上普遍存在着捆绑车位销售的现象，且全款作为客户选房的最优先级条件也较为普遍。
30万单车位，50万子母车位，60万双车位，3000元/㎡精装，3万改造费，20万号子费......一系列楼市怪现象在嘉兴上演。
像国际商务区万达板块某热门楼盘R，开出的最后一批房源，毛坯均价仅12000元/㎡，但加上精装修价、车位费等一折算，均价也妥妥地来到2万元/㎡。
目前，嘉兴城区主要板块的新房价格在2万元/㎡（含精装、车位）上下。城区各板块之间的新房价差并不大，且一二手房价格倒挂现象，也不明显。
嘉兴主要区域在售新房价格表
（图片来源：中国房产超市网）
03
2018下半场
嘉兴市场何去何从？
据嘉兴房产超市网统计，2018下半年，嘉兴市区预计有近20个纯新盘要入市。再加上早前一些老盘的库存储备，总体来说，嘉兴下半年的新房供应量是充足的。
7、8这两个月，在嘉兴市场上无论是新房验资条件、付款条件，都呈现出一个逐步放松的趋势。
一些曾经验资需要冻结资金的楼盘，现在有的只要求提供存款证明，部分甚至理财产品也能通过验资。而全款也不再是买房的唯一入场券，在此次探访中，不少楼盘也频频示好，向记者表示外地人按揭5成也可以买。
嘉兴市区2018下半年待售新盘分布图
（图片来源：中国房产超市网）
投资客走了，还有大批量新房要上市，2018下半场，嘉兴市场何去何从？
此行嘉兴探访，一些嘉兴业内的开发商也向记者表达了自己的观点。大家似乎都更喜欢“稳了”一词来形容眼下的嘉兴市场：一片火热的“疯狂”场面早已一去不复返，但也不会有明显地降温，下半年嘉兴楼市会逐渐趋稳。
7月份，在浙报传媒地产研究院高端闭门研讨会，17家杭州本土及外来主流开发商的主要负责人，也表达了自己对于包括嘉兴在内的环杭、环沪市场的看法与见解。
呈现出两种不同的声音：一种声音表示，会坚定不移地加大对环杭城市的投资力度，选择性进入，对于环杭、环沪的一些城市，依然看好；另一种声音表示没有这么乐观，认为环杭城市压力还是比较大，尤其是预期改变之后，风险可能随之而来。
浙报传媒地产研究院院长、住在杭州网首席评论员丁建刚表示，在过去十年中，他一直非常看好嘉兴市场。
“十年前我就曾断定，嘉兴是被严重低估的市场。2009年，嘉兴市场做了一次大幅度的修正，房价上涨了一大截。但在整个浙江省的三线城市中，嘉兴仍然是房价最低的城市之一，甚至没有之一。”
丁建刚认为，在嘉兴、湖州、绍兴等几个环杭的城市中，嘉兴的优势最为突出。
同时他也指出，嘉兴是既环杭又环沪，或者说更环沪。嘉兴在上海和杭州之间，但在文化和价值取向上，更倾向于上海。所以，在观察嘉兴市场未来趋势时，最重要的坐标是上海卫星城。
“随着长三角都市群的形成，特别是高铁的助推，加之上海至嘉兴城铁的建设，嘉兴将成为上海的卫星城，几乎没有悬念。但这一过程仍然是一个缓慢的过程，可能仍需5到10年时间。”
