浙江在线-住在杭州网9月5日讯(浙江在线记者 詹慧雯)江南可采莲,莲叶何田田。   

  嘉兴,又名禾城,浙江省地级市,位于浙江省东北部、长江三角洲杭嘉湖平原腹地。

  嘉兴自古为繁华富庶之地,素有“鱼米之乡”、“丝绸之府”美誉,是一座典型的江南水乡风情城市。这里名人辈出,涌现出了茅盾、徐志摩、金庸、陈省身、王国维、丰子恺、张乐平等名家大师。

  南湖、乌镇、西塘,五芳斋粽子、文虎酱鸭、南湖菱......美景美食遍地,物价又刚刚好,交通出行还各种便利。

  上一秒,在外滩边望着璀璨的夜幕迷失上海;下一秒,回归梦里水乡伴着摇橹声悠然入梦。这种介于繁华与宁静之间恰到好处的气质,正是长三角江南水乡的可贵之处。

  2011年,嘉兴市区房价不过万,全省11个地级市中价格最低。如今,7年过去了,环杭环沪的嘉兴市场发生了哪些变化?

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  嘉兴东邻上海、西南连杭州。东进南移,是嘉兴城市发展建设的大方向。随着嘉兴房地产市场发展日益成熟,板块划分逐渐明朗,形成了中心城区、国际商务区、科技城、南湖新区、城东区(含湘家荡)、城北区、城西区、秀洲新区、西南区(姚家荡)、城南区等板块。其中,国际商务区凭借万达商圈及高铁南站辐射备受关注,而科技城则是嘉兴东部新城崛起发展的重要区域(制图:浙报传媒地产研究院)

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  8月中旬,记者一行选取了国际商务区、科技城、中心城区、城南区四个板块进行楼市调研。重点探访了国际商务区的嘉禾金茂府,科技城的吴越学府,中心城区的铁建花语江南,以及城南区的佳源城南印象、兴业璟颐湾。希望从日新月异的建筑之间,寻找到嘉兴的楼市密码。(制图 方仲辰)

  01

  浙沪之间

  嘉兴,一个特殊的"环杭" "环沪"市场

  8月中旬,一则《重磅!嘉兴市委书记揭牌 沪嘉轨道交通项目真的来了》的新闻在朋友圈中广为流传:嘉兴市委、市政府决定成立轨道交通投资开发有限公司,将沪嘉城际轨道(嘉兴至松江)项目作为全面接轨上海示范区建设的一号工程,全力加快推进,争取早日开工。

  接轨上海,这4个字精准而又贴切地概括出了嘉兴市场近年的现状。

  嘉兴地处上海与杭州之间,是浙江全面接轨上海的示范区,嘉兴市场,既“环杭”又“环沪”,是一个非常特殊的地理存在。

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  城市红利面前,投资客的嗅觉,往往要比本地人要敏锐。

  “我们嘉兴在2016上半年以前,房价最贵都不过万的,后来上海人来了.....”一位本地出租车司机诉说着这两年嘉兴房价的变化。

  2016年3月,被喻为史上最严调控的“沪九条”颁布,上海的购房门槛再次提高,大量的上海购房者将目光投向环沪市场。

  5月开始,他们又把购房重心从花桥、太仓等上海外溢区域,转移到了房价更低的嘉兴。与此同时,不少嘉兴本地房企也启动了上海分销。

  “毫不夸张地说,16年、17年行情最热的时候,一个楼盘开盘,里面有70%—80%的房子都是被上海人买走的。”一位嘉兴本地房地产市场从业人员这样告诉记者。

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  国际商务区,嘉禾金茂府一路之隔的丽江半岛早已交付,但入住率并不高

  行情好了,外地开发商们纷至沓来。

  中梁、祥生、中铁建、绿城、荣安、金地、常州上元、苏州鑫联嘉等,于2016年进入嘉兴市场。2017年,嘉兴市场更是群雄逐鹿,卓越、新希望、阳光城、路劲、正荣、石榴集团(K2)、中南、金茂、招商蛇口、华润、华发等10余家知名房企或拿地、或曲线合作进入嘉兴。

  “我们这里以前是嘉兴的地王,2900块一平的地价,当时嘉兴其他地方地价都只要1000多一平呢。”城南区兴业璟颐湾的销售这样告诉记者。

  2016年1月,城南姚家荡宝地(经开2015-24号商住地)由香港兴业收入囊中,楼面价2900元/㎡,打造了业璟颐湾。同样的区域内,2018年2月,香港兴业再拿地,楼面价已经来到了10038元/㎡(经开2017-34号姚家荡东地块),还需要配建500㎡的保障房。

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  城南区,兴业璟颐湾目2016年1月拿地楼面价仅2900元/㎡

  现在回头看,早拿地的开发商,无疑是捡到了“宝”。

  如今,嘉兴市区主要板块的宅地价格,已经普遍来到了1万元/㎡以上。而热门板块城南区、科技城,部分地块加上配保面积折算后的实际地价,已经来到了13000-14000元/㎡。

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  嘉兴主城区各区域地价体系
  (图片来源:中国房产超市网)

  02

  限售2年

  外地投资客退潮,本地人迎头赶上

  2017年5月21日,嘉兴开始执行楼市限售政策,规定:非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续。

  从开盘到新房交付,至少2年,拿到房产证后,再等2年。这意味着从新房买入到卖出,起码要4年的时间周期,外地人的投资积极性瞬间被打压了。

  限售政策犹如一把枷锁,将外地人牢牢禁锢住,可本地人的“狂欢”才刚刚开始。

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  国际商务区,路劲与金茂联合打造的嘉禾金茂府预计近期首开,待售户型面积103方、136方

  在记者探访的本次重点探访的嘉禾金茂府、铁建花语江南、佳源城南印象、兴业璟颐湾几个楼盘中,毫无例外,清一色地都是以100方以上的改善型房源为主打。

  像国际商务区的嘉禾金茂府,最小户型103方、主打户型136方。城南区的佳源城南印象,主力户型123-168方;兴业璟颐湾,在售户型127-147方。市中心铁建花语江南面积段147—190方。

  “现在来投资不一定适合了。一个是价格已经涨上去了,另一个嘉兴市场上现在也几乎找不到90方的小户型了。”

  一位嘉兴房产业内人士这样告诉记者,从今年开始,嘉兴市场已经完全由一个“外向型”的市场,转变为了一个“内需型”的市场。并且,从现阶段行情来看,嘉兴人的购买力还不赖。

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  二环内的中国铁建花语江南,是嘉兴市场上目前最贵新房,被誉为嘉兴的“武林壹号”,各项装配标准颇高,同类产品即使放在杭州豪宅市场上也数一数二,目前精装均价在24000-26000元/㎡左右,含车位

  以嘉兴市中心新盘——铁建花语江南为例。

  花语江南以147-190方的大平层户型为主打,从5月份首开至今,短短3个月,高层房源就已去化了2/3,只要再开一次盘,高层部分就能清盘了。嘉兴市区最贵新房,这样的一个去化速度也是非常惊人。

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  一位中介向记者介绍,国际商务区万达板块附近的新房、二手房价格情况

  此外,还值得关注的是,由于嘉兴商品房市场实行比较严格的限价制度,嘉兴市场上普遍存在着捆绑车位销售的现象,且全款作为客户选房的最优先级条件也较为普遍

  30万单车位,50万子母车位,60万双车位,3000元/㎡精装,3万改造费,20万号子费......一系列楼市怪现象在嘉兴上演。

  像国际商务区万达板块某热门楼盘R,开出的最后一批房源,毛坯均价仅12000元/㎡,但加上精装修价、车位费等一折算,均价也妥妥地来到2万元/㎡。

  目前,嘉兴城区主要板块的新房价格在2万元/㎡(含精装、车位)上下。城区各板块之间的新房价差并不大,且一二手房价格倒挂现象,也不明显。

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  嘉兴主要区域在售新房价格表

  (图片来源:中国房产超市网)

  03

  2018下半场

  嘉兴市场何去何从?

  据嘉兴房产超市网统计,2018下半年,嘉兴市区预计有近20个纯新盘要入市。再加上早前一些老盘的库存储备,总体来说,嘉兴下半年的新房供应量是充足的。

  7、8这两个月,在嘉兴市场上无论是新房验资条件、付款条件,都呈现出一个逐步放松的趋势。

  一些曾经验资需要冻结资金的楼盘,现在有的只要求提供存款证明,部分甚至理财产品也能通过验资。而全款也不再是买房的唯一入场券,在此次探访中,不少楼盘也频频示好,向记者表示外地人按揭5成也可以买。

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  嘉兴市区2018下半年待售新盘分布图

  (图片来源:中国房产超市网)

  投资客走了,还有大批量新房要上市,2018下半场,嘉兴市场何去何从?

  此行嘉兴探访,一些嘉兴业内的开发商也向记者表达了自己的观点。大家似乎都更喜欢“稳了”一词来形容眼下的嘉兴市场:一片火热的“疯狂”场面早已一去不复返,但也不会有明显地降温,下半年嘉兴楼市会逐渐趋稳。

  7月份,在浙报传媒地产研究院高端闭门研讨会,17家杭州本土及外来主流开发商的主要负责人,也表达了自己对于包括嘉兴在内的环杭、环沪市场的看法与见解。

  呈现出两种不同的声音:一种声音表示,会坚定不移地加大对环杭城市的投资力度,选择性进入,对于环杭、环沪的一些城市,依然看好;另一种声音表示没有这么乐观,认为环杭城市压力还是比较大,尤其是预期改变之后,风险可能随之而来。

  浙报传媒地产研究院院长、住在杭州网首席评论员丁建刚表示,在过去十年中,他一直非常看好嘉兴市场。

  “十年前我就曾断定,嘉兴是被严重低估的市场。2009年,嘉兴市场做了一次大幅度的修正,房价上涨了一大截。但在整个浙江省的三线城市中,嘉兴仍然是房价最低的城市之一,甚至没有之一。”

  丁建刚认为,在嘉兴、湖州、绍兴等几个环杭的城市中,嘉兴的优势最为突出。

  同时他也指出,嘉兴是既环杭又环沪,或者说更环沪。嘉兴在上海和杭州之间,但在文化和价值取向上,更倾向于上海。所以,在观察嘉兴市场未来趋势时,最重要的坐标是上海卫星城。

  “随着长三角都市群的形成,特别是高铁的助推,加之上海至嘉兴城铁的建设,嘉兴将成为上海的卫星城,几乎没有悬念。但这一过程仍然是一个缓慢的过程,可能仍需5到10年时间。”