浙江在线-住在杭州网12月31日讯（浙江在线记者 吴洵非）2017年，又一次被称为史上最严的调控政策在杭州落地，市区(主城、萧山、余杭、富阳)全年成交套数相较创下空前记录的2016年，下跌15%，同时也是历年第二高。
对比下跌的成交量，库存的去化速度更快一筹，截至2017年底全市商品房库存同比下降四成，创2011年以来新低。“限价”出货成为这一年的关键词。
还是这一年，杭州土地市场的成交金额攀至史上新高，即便放眼全国，也仅仅位列北京之后居于次席。同时，行业越发集中化，第一梯队房企的门槛再度抬高，并且攫取了土地市场的主要份额。
2017年留下的几项记录，还将对来年行情造成直接影响，展望2018，杭州楼市平静中蕴含波澜。
成交量史上第二
库存七年新低
如果不算撤县并区还不满一年的临安，2017年杭州楼市(主城、余杭、萧山、富阳)总计成交商品房172603套，较2016年的202245套下跌15%，不过依然占据了史上第二的位置。其中，主城区成交62427套，位列2016、2009两年之后，排在历年第三。
注：数据截止12月30日
2017年，杭州楼市继2011年之后再次迎来了史上最严调控政策，限购、限贷，利率上浮、连缴2年社保等等细则纷纷落地，持续从严。除了成交量的同比下滑之外，调控的影响更多体现在楼市的库存变化上。
注：数据截止12月30日
这一年当中，总价150万元以下的房子一共卖出了75579套，占总成交量的44%，总价150-300万元的房子卖出56892套，占比33%。深度调控之下，刚需首改是市场的绝对主流，总价300万元成为一道门槛，这个价位几乎是一般购房者全款置业的上限。
于是可以看到，经历了连续两年的结构性“去库存”之后，2017年杭州楼市部分板块、部分价格段、部分面积段陷入了供应短缺，整体库存继2016年之后再次下滑，自2011年以来首次出现成交量、供应量双双下滑的现象。
截至2017年12月30日，全市商品房库存为77929套，同比下降四成，创2011年以来新低。其中全市住宅库存27231套，主城区住宅库存7338套。这意味着，理论上来说只消一个多月的时间，主城区市面上看得见的可售住宅就将耗尽。
注：数据截止12月30日
房企榜首易主
行业集中化加剧
深度调控之下，行业集中化越发明显，这一点真真切切地反映在2017杭州楼市成交金榜上。
2017年，杭州房企的销售桂冠第一次由外来大鳄摘取。专注主流市场的万科受调控影响较小，以277亿元操盘金额位列第一。而在资本市场上狼吞虎咽的融创，也在入杭5年后拿下权益榜冠军。
大鳄们的实力更在单盘成交排行上体现得淋漓尽致。2017年全市销售金额前三名楼盘，由由来自萧山区的春江天玺、江南之星、时代奥城包揽，这3个楼盘均出自金榜TOP10房企之手，并且各自的成交额都在50亿元以上，放在以往任何一年，都有争夺年度销冠的机会。
与此同时，2017杭州房企操盘榜、权益榜的前十门槛分别提高到了80亿元和65亿元，原先只要达到50亿元即可稳入前十的房企，不得不暂时脱离第一梯队。开发商之间的分化也在加剧。
阳光城与江苏新城，是2017年TOP10榜单上的新面孔。自进入杭州以来，阳光城一直在有意识地扩充版图。2016年11月，它以13.51亿元顺利获取物产中大集团旗下地产项目，实现了在主城、萧山、余杭、富阳的多点开花。
同样擅长并购的江苏新城，还具有独到的战略眼光。2017年，新城选择萧山进行重点布局，但并非“地球人都知道”的奥体，而是地价更为实惠的开发区、北干以及南部卧城，三大“香悦系”产品地价最高不过7507元/㎡，年内合计销售50多个亿。
杭城新高全国第二
土地大年再临
库存持续消耗，凸显了拿地的重要性。2017年是当之无愧的杭州土地大年，全年土地总成交金额高达1943亿元(主城、余杭、萧山)，较2016年(1597.7亿元)增长20%，是2015年(630亿元)的3倍多。
2010年-2017年杭州市区土地成交量价走势图
（制图：马梦婷、丰方旭）
事实上，杭州的土地市场也在2017年遭受了力度空前的调控。3月，杭州市国土资源局发布土地新政，包括现房销售、竞报自持、配建养老等全新内容。由于杭城库存本已处于持续下滑趋势，而现房销售意味着可能在未来两三年之内全市都无房可售，因此市国土局又在7月取消了现房销售条款，随后于8月进一步规定企业自持商品房不得销售、转让，全部对外租赁，单次租赁周期不超过10年。
尽管严苛的新政内容层层加码，却依然抵挡不住开发商前赴后继的拿地热情。4月开始的土地出让，涉宅用地几乎都进入了竞拍自持比例的环节，在这一年拍出的地块里，有7宗地必须熬到现房才可销售，有8宗地需要配建养老设施，更有超过70宗地带有自持比例。
在寸土必争的竞拍当中，许多区域的价值都得到了重新定义。全市共有36个房地产板块，在2017年刷出了地价新高。这其中，既有钱江新城核心区、申花等“4万+”楼面价的主城区高端改善住区，也不乏大江东、空港新城等楼面价不到1万元/㎡的首置板块。从数据上来看，各板块之间形成了明晰的价格梯度，分化现象还将加剧。
2017年，杭州土地市场还诞生了一宗具有里程碑意义的地块。10月27日，位于城东新城彭埠单元的杭州首宗租赁用地出让，最终由杭州市城东新城建设开发有限公司底价竞得，楼面价5049元/㎡。
杭州是全国首批开展住房租赁试点的12座城市之一，今后“只租不售”供地模式将成为土地出让方式的有益补充。这也是2017调控新机制的重要组成部分。
2017的记录
2018的不确定因素
史上第一的土地成交金额、史上第二的成交套数，以及近七年来垫底的库存……2017年留下的这些记录，对于2018年楼市来说，或许是不确定因素。
冲上云霄的土地成交，是直接影响2018年楼市。众所周知，大量推地势必会加大库存，而2017年的稳定成交，一定程度上得益于部分区域的供不应求，需要警惕成交与库存的平衡。
高地价的存在也将传导至房价。36个板块创地价纪录的同时，其中有一些区域已经刷出了新盘首开价格新高，例如“5万+”的申花，“近7万”的钱江新城以及“近9万”的市中心。一旦一个板块高价地扎堆，很可能要交学费。届时，板块之间将进一步分化。
库存和价格是影响行情的市场因素，调控则是影响行情的政策因素。2017年调控即是2016年基础上的再度深化，时至年末，热议多年的“房地产税”话题又被再度提及。2018年，一旦出现重磅调控新政，就是左右行情的首要变数。
当然，无论有多少不确定因素，只要预期向好，杭州依然有着无可比拟的吸引力。在“后峰会，前亚运”的历史性机遇下，杭州城市地位如火箭般蹿升，而在临安并入之后，杭州一跃成为江浙沪地区市区陆域面积最大的城市，常住人口达到1100万，随着轨道交通、高铁的持续引入，新格局逐渐成型。
新格局，新跨越，不确定的未来，确定的新时代。
