万象城来了，房子却快没了？杭州这个地方，2019值得关注

　　浙江在线-住在杭州网2月23日讯（浙江在线记者 滕一韬）去年，余杭发布在建设五大余杭中明确指出，良渚新城将打造CBD华润万象城。万象城就要来了，房子却买不到了。

　　去年12月，随着限价红盘海德公园最后一次加推迎来清盘，城北的勾庄板块便暂时陷入了“无房可售”的局面。不过，板块的潜在供应则十足硬核——世茂双子地块加上华润大体量项目，在本月27日，勾庄还将再迎一宗宅地出让。

　　2018年7月，世茂以17692元/㎡的底价包揽勾庄两地，刷新板块楼面价。这一拿地价比先前海德公园2.1万/㎡的均价仅低上3千块。去年下半年，两宗地块同时动工。作为地铁盘，且预计在今年上市，其价格和开盘节点正是不少购房者所关心的。对此，最近住杭记者进行了实地探访。

　　图源：浙报传媒地产研究院

　　壹 | PART 1

　　记者从体育场路上的浙江日报社坐车出发，途经上塘高架，好运街出口下，来到位于好运街以南的世茂勾庄25地块。整个车程约在25分钟（非高峰期）。从自驾出行来看，靠近高架的两个项目在交通上还是比较便捷的。半小时内的车程时间对于不少在市区工作的人群来说接受度也相对高。

　　在现场，相关的设计方案和效果图都公示在工地门口。世茂25地块项目规划由2幢22层、2幢23层、1幢2层及一层地下室建筑组成。小区主入口位于东侧储运路，人行出入口和消防入口位于北侧好运路。

　　另外，项目规划机动车位440辆，非机动车位665辆。以1.2的车位比（总户数：车位总数）来看，可以推测房源的数量大概在370套左右。

　　25地块项目售楼处已初现雏形

　　或许是由于假期结束不久，记者只看到零星几个工人。整体来看，还没有节后的开工痕迹。工人告诉记者，2层高的建筑就是项目未来的售楼处，目前已初见雏形。

　　而根据建设方中建五局的网上招标文件来看，该项目为装配式建筑，其中4栋高层采用预制装配，如此一来施工也更有效率。另外，民工高峰期为2019年3-9月，这意味着项目最快在今年上半年便可入市销售。

　　值得一提的是，根据开发商释放的信息，目前项目也在紧锣密鼓地销售团队招募中。这之中，被提及的开盘节点预计在6月。

　　贰 | PART 2

　　从好运街与储运路交叉口往北走400米不到，便是另一项目的工地现场。现场来看，26号地块的进展比25号地块稍慢。

　　据悉，该地块总用地面积34626㎡，总建筑面积119139.8㎡；容积率2.3，建筑密度28%，绿地率30%；机动车位866辆，非机动车位1294辆。推算来看，房源套数大概在720套，比起相对袖珍的25地块销售周期或将更长。

　　地块项目效果图

　　与纯高层的25地块相比，体量更大的26地块规划建设4幢7F多层和6幢21F-22F高层住宅。地块内还将设体育设施场地和中心花园。人行出入口位于西侧储运路，车行出入口位于南侧和东侧的规划五路和规划七路。

　　以记者步行实测看来，26地块至地铁4号线储运路站仅100米不到，一街之隔算得上是“地铁零距离”。即使是从项目的人行出入口到地铁4号线储运路站，也不过五分钟的路程。

　　在建地铁4号线储运路站与26地块仅一街之隔

　　在户型的规划上，两个项目的主力户型或都在90-140方。对于购房者来说，约90方的小三房仍是市场上颇受欢迎的产品。另外，以涵盖勾庄的整个良渚板块来看，90方户型可谓稀缺，在售项目多是100方起步的改善产品，此前推出 90方高层产品的地铁上盖楼盘和光尘樾中签率一度低至3.64%。

　　叁 | PART 3

　　看完楼盘，记者顺便在周边逛了逛。比较遗憾的是，除了项目对面锦河湾的底商外，目前周边人气比较缺乏，没什么商业支撑，像是西田城购物中心、麦德龙、万达广场等大型商业配套均在约3公里外。

　　不过好在，从世茂26地块项目出发，步行约20分钟，便是填补这一空缺的华润大体量商住项目。该项目与地铁杭行路站相邻，且地下商业将与之相连。在今后地铁4号线开通后，与世茂项目仅一站路的距离。

　　据悉，早在2017年5月26日，余杭区政府就与华润签订了战略合作协议，意在将城北副中心CBD项目建设成集商业、商务、居住、休闲等多功能为一体的国际中央商务区，还有望引进旗舰版商业综合体万象城。

　　2018年12月，华润成功拿地入驻意味着城北将诞生一个大型地铁商业综合体及地标性建筑。而关于万象城能否落地，可参考去年余杭发布中建设五大余杭的消息，其中提到了良渚新城将建设CBD华润万象城。这也意味着，万象城几乎是板上钉钉的事儿。说到这里，记者这样家住城北的girl心里还有点小激动呢。 

　　新开设的杭行路小学运河小区

　　医疗和教育方面，目前区域内无大型医院，且教育配套也较为缺乏。在世茂项目3km范围内仅有杭行路小学运河校区与谢村校区两所小学。其中，杭行路运河校区靠近地铁站杭行路站，在去年9月正式投入使用，办学规模为30个班。谢村校区西侧临上塘高架，共开设18个班。关于家长们所考虑的学区问题，则是一大硬伤。

　　肆 | PART 4

　　不似其他地王项目的激烈争夺，作为目前勾庄最高楼面价的保持者，世茂仅以底价便包揽了两块宅地。其中的缘由则要追溯至板块长期的土地0供应。

　　在2016年，勾庄仅出让了三宗地块，成交楼面价则基本在5000-7000元/㎡。直至2018年7月土地出让，此前的勾庄板块的土地维持在零封状态。彼时板块的最高地价仅9600元/㎡，2013年5月越秀以52%的溢价率拿地，也就是如今的越秀星汇尚城项目。

　　如此来看，世茂勾庄的两宗地块起始楼面价便已远远超过历史地价，板块地价新标杆的树立也在意料之中。刷新的地价也将带来新房价格上的变化。

　　德信杭州one、迪凯运河印象、锦河湾实景图

　　新房市场上，板块内最新参考价格可追溯至2018年12月海德公园最后的加推清盘，房源均价为21000元/方。二手房市场上，板块住宅的整体价格则在3字头，临近的凯喜雅·锦河湾近月二手房成交均价在30017元/㎡。而最近迎来交付的滨江·万家之星的最高成交价在2018年1月更超过3.6万/㎡。公寓项目迪凯运河印象以及德信杭州one的价格也在2-2.5万/㎡。

　　从世茂17692元/㎡的拿地价看，按照保本房价=（楼面价*1.1+建安成本）/0.88的计算公式（建安成本按3500元/㎡），其毛坯保本价约在26092元/㎡。届时，项目的入市将重塑板块新房价格，市场的接受度如何也令人拭目以待。

　　需要注意的是，在本月的27日，勾庄板块即将再度出让1宗宅地。地块位于储运路东侧，出让面积54652㎡，体量109304㎡，楼面起价15570元/㎡。而该地块的北侧和西侧，正是世茂的两个勾庄项目。

　　对比此前两宗地的出让价，此次勾庄宅地楼面起价降了13.6%。那么，作为周边两宅地的持有者，世茂是否会再次出手拿下，与前两个项目形成连片开发效应，在不久后便将有答案。