相比过去，2018年杭州楼市最大的不同是什么？
我想多数人的第一反应会是「摇号」。
买房要公证摇号，这在杭州历史上还是第一次。截至2018年12月28日，杭州（含富阳、临安）一共发放了563张预售证，入市房源套数约7.7万套，超54万人次参与摇号。
摇号新规的推出，彻底颠覆了杭州楼市的生态，为这个市场注入了太多的不确定性。
然而我们又不得不感谢摇号，它把每个板块和楼盘的受欢迎程度都量化为了一个个数字，赤裸裸地曝光在大众面前，谁受欢迎谁被冷落一望便知，连最不懂行的人都能有据可依。
翻开这本楼市最大的「工具书」，我们将窥见许多过往看不到的风景。
2018年7月
杭州新房市场的「分水岭」
都说2018年的杭州楼市降温了，但具体是什么时候降温的呢？
我们可以透过摇号的数据来看个究竟。
杭州月均中签率变化
（注：本文所有图表中的12月数据均截至12月28日，下同）
从上图中我们可以看到，摇号中签率的变化大致是一条向上的曲线，不过上升的幅度随着时间的变化有明显的不同。
摇号的前3个月，也就是4-6月，中签率还较为稳定，月均中签率都在30%以下。
然而进入下半年后，行情开始急转直下，7月相较6月一下子提高了约8个百分点，8月更是直接突破了50%，此后一路上扬，12月的月均中签率已高达74.4%。
很明显，7月是杭州摇号的「分水岭」。
我们将时间退回到2018年的7月，来看看到底发生了什么。
7月6号，10宗土地270亿的总成交金额虽为杭州单日卖地历史第二高，但出让的主城区之江、翠苑、西兴三宗宅地，均未溢价封顶；
7月16号，主城区三宗核心宝地(南星、浦沿、滨江中心区)出让，南星地块实际地价虽超4.5万，热度却也大不如前。
答案很明显了——土地降温了。
从杭州楼市的历史看，地价和房价，是相互影响的两个变量，土地降温伴随的诸多结果中往往就有新房和二手房市场的降温。
三墩北、奥体热度最高
大江东、崇贤降温最快
具体细分到各个板块，冷热的差异极大。
杭州各大板块中签率统计
（注：板块开盘项目少于2个的，鉴于样本量不足，不在统计之列）
中签率低于20%的板块有4个：
新街、三墩北、奥体、星桥。
中签率高于80%的板块有6个：
市中心、萧山科技城、瓶窑、临安、城东新城、留下。
不过，这项统计只是笼统的反映了摇号后各板块的热度，并不能实时体现当下的热度。
像新街板块，光看中签率似乎热度很高，但板块的绝大多数开盘都发生在6、7月，基本避开了楼市的下行期，因而它的超低中签率，含金量如何是有待商榷的。
下面这张表格相对就科学多了，我们能从中看到板块的冷暖变化。
17个典型板块的中签率变化
在记者持续观察的17个板块中，中签率提升幅度超过20%的有：
大江东、崇贤、萧山市北、闲林、青山湖、临安市区。
其中，大江东和崇贤的变化最为剧烈。7月中旬，两个板块的整体中签率还在10%以下，但到了12月，它们的整体中签率均已超过40%。
中签率的陡增，说明这些板块的热度并没有强有力的预期支撑。
值得一提的是，在17个板块中，有一个板块的中签率是不降反升的，那就是三墩北。在巨大的一二手房倒挂价差和主城区的光环下，板块的热度持续走高。
大规模流摇国庆后爆发
或与临安集中推盘有关
在摇号时代，还有一个指标，值得我们密切关注，那就是「流摇率」。
自5月诞生首个流摇楼盘算起，截至目前，杭州共有158次开盘流摇。
杭州每月流摇次数的变化
其中，11、12月占据大半，两个月合计的流摇次数达到了89次。
可以看出，杭州楼市的大规模流摇发生在国庆节之后。
相比于中签率，流摇次数的增加和行情下行的关联并没有特别的密切，从记者调查的结果看，10月后流摇次数的增多主要还是和入市的项目有关。
流摇楼盘数量占比最大的临安区，2018年至今共计开盘了84次，其中11、12月共计有27次，占比32.1%，是推盘量最为集中的一段时期。
来看各个板块的「流摇率」。
流摇率超过20%的板块
（注：板块开盘项目少于2个的，鉴于样本量不足，不在统计之列）
流摇率超过20%的板块有8个：临安市区、青山湖、申花、市中心、萧山科技城、留下、瓶窑、城东新城。这当中，除申花外，其余板块的中签率均超过了70%。
流摇率和中签率基本呈「正相关」。
杭州多数购房者承价极限为4万元/平米
哪个单价段的房子最受欢迎？
我们来看下下面的这个图表。
各单价段楼盘平均中签率
这里要先说明下，单价1万以下的楼盘，自杭州摇号至今只有两个，那就是运河镇的大都尚澜和金丽园，样本容量的缺乏使得12%的平均中签率并没有太大参考意义，可以忽略。
我们主要看的是剩下的几个单价段。
可以很明显的看到，4万是一个「分水岭」。4万以内的几个价位段，平均中签率大体稳定，约在40%-50%之间，而4万再往上，中签率会随着单价的增长而大幅度跳升。
据此推断，杭州多数购房者所能承受的单价极限约为4万元/平米。未来，那些售价在4万元/平米以上，或预计售价在4万元/平米以上的项目，将面临一定的去化压力。
