浙江在线-住在杭州网8月3日讯（浙江在线记者 盛哲徽）“我最近看到很有趣的一个现象，越来越多的房地产企业改名了，以前叫某某地产、某某置业，现在都改成了某某集团，我觉得这可能是一个标志，意味着房地产行业要转变了。”

　　今天上午，在2018年博鳌房地产论坛上，香港交易所董事总经理、首席中国经济学家巴曙松做了题目为《中国房地产市场新特征与新趋势》的主题演讲。

　　在这个不到20分钟的演讲中，巴曙松给出了一份十分周详的数据报告，从各个层面解剖了中国房地产当下的一些变化和趋势，可谓干货满满。记者精选了其中的一些内容，让你先睹为快。



　　巴曙松

　　香港交易所董事总经理、首席中国经济学家

　　中国银行业协会首席经济学家

　　人物简介：

　　巴曙松教授为享受国务院特殊津贴专家，曾担任国务院发展研究中心基础研究领域“国际经济金融结构”的首席专家。主要研究方向为宏观金融政策、金融机构风险管理和金融市场监管、资产管理行业研究。

　　中国置业人口占比在下降



　　过去的十几年，中国的人口增长率和出生率都呈现下降的趋势，而与之对应是，中国置业人口的占比也在下降，2003年全国置业人口占比还有35%，到2015年已下降到32%。这说明，伴随着中国快速的城镇化所推动的大规模的增量房地产建设的时代正在告一段落。

　　房地产投资对宏观经济拉动在减弱



　　这是中国、日本和美国三个国家的房地产投资增速情况（浅蓝线是中国、蓝线是美国、绿色是日本）。可以看到，自进入21世纪以来，中国的房地产投资增速一直是高于美国和日本，尤其是2008-2010年金融危机这段，日本和美国的房地产投资都是负增长，美国的倒退幅度甚至一度接近30%，但中国的投资增速还能保持在10%-20%之间。在2012年以后，中国的增速才算是放缓了下来，现在几乎已和日美处在同一水平。巴曙松认为，这是房地产经济的带动作用渐渐走向成熟的一大特征，意味着房地产对宏观经济拉动在减弱。

　　二手房压倒新房成为市场主导



　　在国内，越来越多的城市二手房的交易逐渐占主导。以北京为例，2003年的时候，二手房的交易量几乎可以忽略不计，但是现在可以看到二手房的交易量已经稳压新房了。巴曙松指出这种趋势正在全国范围内蔓延，并最终将中国房地产市场推入存量房时代。不过，从图左边的表格看，这是一个必然的趋势，欧美发达国家的二手房均为市场成交的主导。

　　杭州房屋流通率持平美国



　　目前中国房屋的平均流通率仅为2%，还停留在美国上世纪60年代的水平，流通率还有较大的上升空间。具体到各个城市，上海是全国流通率最高的城市，流通率高达5%。杭州略低，为4%，和美国现在的平均水平持平，说明杭州的房地产市场还是相对活跃的。

　　城市圈内房价差距缩小



　　各大城市圈内的房价正在缩小。我们主要来看杭州，2016年的时候，以上海为基数100，杭州的指数是45，但短短一年后，这个数字上升到了49，在整个环上海范围内，是指数变动最大的城市，高于苏州，这也客观反映了杭州房价体系在G20峰会后的颠覆性转变。

　　中国居民杠杆率已接近五成



　　过去的十多年里，中国居民的杠杆率出现了巨大的提升，2005年的时候还不到20%，现在已经是49%了。当然了，相比于美国、日本等发达国家还是有不小的差距，美国最高的时候，杠杆率能达到97.9%。细化到各个城市，北京、上海等一线城市的房贷收入比是最高的，北京的房贷收入比达到了76%，这意味着北京人的收入绝大部分用于供房了。

　　下半年限价政策可能退出



　　这是巴曙松对于下半年政策变化的预判。注意看政策环境的第二点，和备选政策选项的第四点，在这两个问题上应该说已经旗帜鲜明的分成了两派，有人认为会放水，会放开限价，有人则反之。从巴曙松的判断看，至少在政策层面，他是持乐观态度的。