评论/浙报传媒地产研究院院长、浙江在线-住在杭州网首席评论员 丁建刚
和世界城市发展历史一样，中国的城市化进程发展至今，已经呈现出明显的城市群特征。
所谓的“长三角城市群”、“珠三角城市群”、“京津冀城市群”，实际上就是“环沪都市圈”，“环深都市圈”，“环京都市圈”。
除这几个一线城市以外，中国很少有省会城市，形成“环XX都市圈”。
杭州是一个例外。
既因杭州处于中国经济极具活力的长三角城市群，又因杭州本身就是一个耀眼的明星城市，此外，历史上的杭嘉湖绍，本就是近代中国经济最发达的区域。
同时，所谓的环杭城市，实际上几乎都既环杭，也环沪。
因此，环杭都市圈，有了特殊的成因和逻辑。
01
中国城市化进程的城市群特征
中国住房市场化走过了整整20年的历史。
中国房地产市场，其实仅仅是影响中国乃至世界的一个更大事件的载体，即中国的城市化进程。
过去20年中国的城市化，是一场人类历史上前所未有的，史诗般的，波澜壮阔，排山倒海式的运动，改变了中国，甚至改变了世界。
过去的20年中，不分东西南北，不分发达落后，几乎所有的城市都有大量的人口涌入。大约有4.3亿人，从农村进入城市。
20年后的今天，中国的城市化呈现出明显的特征。其实这个特征是全球城市化共有的特征，就是“城市群”特征。
就如日本太平洋沿岸城市群、美国大西洋沿岸城市群一样，中国也出现了多个城市群。其中，最大的城市群是长三角城市群、珠三角城市群和京津冀城市群（环渤海城市群），当然还有以武汉和长沙为代表的长江中游城市群，及以成都、重庆为代表的成渝城市群等等。
和世界城市群特征一样，中国这五大城市群占据中国国土面积的11%，但占中国经济总量的55%。
其中，长三角城市群仅占中国国土面积的2%，但GDP却占到了中国GDP总量的1/4。
02
城市群中的恒星、行星和卫星
城市群，是在地域上集中分布的若干个特大城市和大城市集聚而成的、庞大的、多核心、多层次的城市集团，是大都市区的联合体。
如长三角城市群是由26个城市组成的。这些城市的分布，就像是太阳系中的恒星和行星，以及其他小的星球。
一个大的城市群，一定至少有一个领头城市。京津冀的北京，长三角的上海，珠三角的深圳和广州就是领头的城市，也可以理解成为恒星。
如果说上海是长三角的恒星，那么长三角都市群中还有五颗大的行星，分别是南京、杭州、合肥、苏州和宁波。
于是，在长三角城市群中，又形成了五大都市圈，即南京都市圈、合肥都市圈、杭州都市圈、苏锡常都市圈和宁波都市圈。
在这些都市圈中，杭州都市圈是明星级的。这个都市圈中，除了耀眼的明星城市杭州以外，有嘉兴、湖州、绍兴三颗闪亮的卫星，还有海宁、德清、安吉、诸暨等小卫星。
嘉兴、湖州和绍兴都有值得骄傲的历史和文化底蕴，有各具特色的经济门类，有便捷的交通，也都是非常宜居的城市。
不仅如此，这三个城市，特别是嘉兴，既环杭，也环沪。
这三个城市和杭州的高铁距离都在半小时以内，与上海的高铁距离，嘉兴不到半小时，绍兴湖州一小时左右（随着沪苏湖和湖嘉杭绍城际铁路的建设，湖州、绍兴与上海的交通时间将进一步缩短）。
这种结构在中国的都市版图上和城市群中，都极为罕见。苏锡常三个城市几乎是平行的，南京大致有两个卫星城市环绕，即镇江和扬州。
如果在中国再去找这样的结构，可能是湖南的环长株潭城市群，福建环厦门的海峡西岸城市群，但论城市能级与经济体量，都与杭州都市圈无法相比。
03
高铁改变中国，城铁形成都市圈
正是由于近十年来中国高铁的飞速发展和建设，改变了城市的距离。人们以高铁的运行时间来计算各城市之间的地理距离。
在长三角的都市群中，由于高铁的串连，生产要素，产业人口，金融资本，都能实现互联互通。
而半小时以内的高铁距离是人们认可的“环”。嘉兴、湖州、绍兴三个城市到杭州的高铁，时间分别为23分钟、21分钟、18分钟。高铁助推了中国城市化及城市圈的形成。
高铁改变中国，城铁形成都市圈。
由杭州出发的城铁，除杭州自身的第九区富阳和第十区临安以外，已经开工建设的分别是至柯桥和至海宁的城铁，已经确定建设的是杭州至德清的城铁。
城铁通达之城，“环”，就更无可争议。
因此，“环杭”的范畴，既包括了嘉兴、湖州、绍兴三个中等城市，也包括海宁、德清等城铁通达的城市。
04
“环”是城市和经济发展的必然结果
世界城市群发展的历史同样适用于中国。
在城市化的初期，城市群的领头城市（恒星），有着巨大的吸附力，对周边城市有着强大的虹吸作用。
但领头城市发展到一定阶段，必然出现人口密度高、交通拥堵、竞争激烈、房价高企等特大城市的诸多问题。
中国的高铁网，将各个城市放在同一个平台上比较性价比。
此时，行星城市和卫星城市的价值被人们重新认识。有便捷的交通，优质的环境和完整的生活配套，同时，由于巨大的房价价格梯度，部分人口和生产要素将从特大城市中转移至环都市圈的城市中。
这是城市和经济发展的必然结果。
比如，嘉兴、湖州、绍兴三个城市拥有深厚的历史文化底蕴、优质的自然禀赋、完整的生活配套，便捷的对内对外交通，而房价大致又为杭州的40%左右。
城市生产和生活成本的梯度，使一线及二线城市的产业外溢，同时带来了大量年轻人口主动或被动外溢。除了年轻人口以外，在快速老龄化的中国，也将有大批的老龄和准老龄人口向外溢出和转移。
甚至有部分人认为，环都市圈中的中等城市，其宜居程度和幸福指数比一线城市特大城市高得多。
05
环杭都市圈主要承接
上海和杭州的外溢人口
环杭的这些城市毕竟是中等城市，毕竟是卫星城。而这些城市的房价已经和中西部的二线城市匹敌，甚至已经远远超过部分中西部的二线城市。要吸引中西部，如武汉、长沙、重庆、西安等二线大城市的人口可能性不大，在那些大城市和特大城市中，就业和创业的机会也很多。
但环杭城市几乎也都是环沪城市，这些城市与上海和杭州相比，有较大的比较优势和更可行的替代性。因此，这些城市将主要承担由上海和杭州溢出的人口与生产要素。
06
环杭城市价值
被第一次大规模发现和发掘
在过去的多年中，嘉兴、湖州、绍兴以及海宁、德清等环杭城市，都是浙江省内价格最稳定的城市。2016年以来，是第一次被外来投资者扫荡。
尽管这几个城市都是经济发达、社会稳定、富庶宜居的城市，但在过去的多年中，从来没有过大量的投资客进入。市场的金融属性和投资程度非常低。
随着2015年年底中央“去库存”政策的实行，2016年开始，这些城市的房地产市场量价都出现了大幅度的增长，城市价值被发掘，投资客涌入。
近两年多的时间内，嘉兴市中心的房价大约由近万元的单价涨至25000元/平方米，湖州市中心的房价由大约8000元/平方米涨至16000元/平方米，绍兴镜湖板块的房价大约由15000元/平方米涨至25000元/平方米。
07
环杭城市楼市特征
嘉兴
嘉兴是既环杭又环沪，或者说更环沪。嘉兴在上海和杭州之间，但在文化和价值取向上，更倾向于上海。近十年来，随着长三角都市群的形成，特别是高铁的助推，加之上海至嘉兴城铁的建设，嘉兴将成为上海的卫星城，几乎没有悬念。但这一过程，不是一年两年就能完成的。
伴随着前两年受上海、杭州溢出效应影响的投资热潮明显消退，进入2018年后，嘉兴市场开始转变为一个“内需型”为主的市场。如今，嘉兴市场虽仍具有较高热度，城区最高精装均价达24000-26000元/平方米（含车位），但消失已久的买方市场正在逐步回归。近期城南、国际商务区、秀湖等热门板块项目开盘当日去化出现九成，甚至七、八成现象，“售罄”字眼鲜少。同时，购房门槛降低，贷款客户已再次成为主力军。
海宁
海宁与杭州在地理上的紧密联系，使其成为了环杭买房潮中的热门标地。浙江大学国际联合学院落户海宁，杭州至海宁城铁也在逐步建设中，再加上其地处长三角多城市的交汇地带，可承接杭州、上海等地的外溢，城市价值凸显。
海宁楼市整体热度高，且呈现出了比较明显的板块分化。西边的许村和长安直接和杭州的临平、下沙接壤，一直充当着海宁融杭的“急先锋”，房价在20000元/平方米左右，主要定位为杭州临平的刚需外溢以及上海的投资外溢区域。东边的海宁中心城区是市政府所在地，几个板块中，康湖的房价最低，单价在13000-14000元/平方米之间；城南由于起步早加上配套成熟的缘故，房价略高，17000元/平方米左右；鹃湖科技城以浙江大学国际联合学院为引擎，以低密产品为主，价格最高，毛坯价格已经高达20000元/平方米以上。
但近期，海宁土地市场也已经出现了明显的降温趋势。
德清
德清是环杭城市中与杭州联系最紧密的城市之一，相距杭州主城区约45公里，被称为“杭州的后花园”。高铁仅15分钟，且杭州至德清的城轨已确定将在2018年底之前开工，未来将进一步缩短两地的距离。德清境内拥有莫干山风景区，自然禀赋优越，加上首届联合国世界地理信息大会将于2018年11月在德清举行且永久落址于此，给德清带来巨大的红利。现阶段德清市场总体仍呈现供不应求态势。
德清因其市场较小，主要分为老城区、东部新城板块和科技新城板块（城南），几个板块价格差异不大，热门楼盘价格都在18000-20000元/平方米左右。莫干山脚下还有以养生养老为主题的小镇级低密度产品。
湖州
湖州紧邻杭州、上海、南京等优质一二线城市，在这些热点城市开启了新一轮限购、限贷、限价，甚至限售的空前调控后，像湖州这样位置优越、交通便利、商业生活配套完善的长三角城市群中的三四线城市受到市场热捧，前几年的库存几近销售殆尽。
但自2017年6月以来，湖州土地出地量暴增。截至2018年8月底，湖州共成交涉宅地总体量1226万方。随着7月、8月湖州涉宅地连续十多宗终止和流拍使得出让暂歇，但由于此前已推出大量土地，市场潜藏较大的新的库存风险。
绍兴
绍兴依托近几年杭州都市圈的迅猛发展，以主动联杭接沪为核心，打造杭州湾南湾引领性城市，城市地位有望进一步提升。杭绍城际铁路预计2020年底竣工，未来杭州-绍兴无缝连接将成现实。
越城区是绍兴政治、经济、文化中心，目前住宅均价约18000-20000元/平方米，其中迪荡湖新区的洋房价格已达到25000元/平方米。柯桥区私营经济发达，作为绍兴融杭桥头堡，一直是环杭都市圈的重要组成部分。柯桥区住宅均价17000-20000元/平方米，绍兴未来新的市中心，地铁1号线与2号线交汇处，以改善为主的镜湖区域价格达25000元/平方米。
近期，经过前两年的高热市场之后，绍兴市场有所冷却，新盘开盘去化不再频频售罄，去化约在六、七成左右。
08
远期趋势和近期风险
环杭都市圈，是在中国版图上特殊的，甚至有耀眼明星光环的都市圈。处于最具活力的长三角城市群，它们所环绕的“行星”杭州，无论是天然禀赋，还是经济结构和经济社会发展势头，本身就是一颗耀眼的新星。
从现有的发展和趋势来判断，环杭都市圈将进一步形成和发展，几乎没有悬念。
但是，在中国，城市的价值并非是影响房价的首要因素，影响中国房地产市场最大因素，仍然是宏观经济形势，金融货币政策，房地产市场的调控政策以及由这些因素引发的人们预期的变动。
经过2016年以来近两年半时间的大涨，无论从政策层面，还是从市场层面来说，特别是房地产市场以外的因素影响，杭州出现市场降温的迹象。卫星随行星而动，环杭城市的房地产市场或将也进入停顿期，甚至调整期。
远期的趋势和近期市场不是一回事，应该既看到远期的发展前景，也不能忽视近期市场可能存在的风险，其中主要是房地产市场以外的风险。
从长远看，环杭都市圈以及它所在的长三角城市群，将会是中国乃至全世界经济最发达，交通最便捷，社会文明程度最高的城市群之一。大多数人，都坚信这一点。
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住在杭州网
2018年8月29日
