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浙江在线-住在杭州网7月17日讯（浙江在线记者 罗兰）越来越多含有自持部分的土地成交、开建、面临销售，自持商品房如何建？谁来管？面向谁？这些问题亟需解答。今日，一份名为《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》（下文简称《通知》）的文件正式公开。
根据浙报传媒地产研究院的解读，《通知》主要明确了以下几个问题：
一、自持性质:
涉宅用地上竞报的自持面积，应全部为住宅。（即商住地竞报所得的自持部分不可为商业。）
二、建设进度：
1. 一次性申领预售证的项目，申领预售证时，自持商品房屋建设进度须达到50%(单独成栋的，按层计算；其他按套计算)；
2. 分批申领预售证的，累计申领预售房屋面积超出总可预售房屋面积50%的，自持商品房屋建设进度须达到50%(单独成栋的，按层计算；其他按套计算)。
三、租期：
自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年，单次收取租金的期限不得超过1年。再次明确：开发企业不得以租代售、变相销售自持商品房屋使用权。
四、 租金及收费：
企业向市住保房管部门申请办理自持商品房屋租赁备案，租赁价格一经确定，1年内不得上调。除押金、租金、物业服务费及使用房屋所产生的水、电、气等合理费用外，企业不得以任何名目收取承租人其他费用。
五、租赁、网签节点：
自持商品房屋办理不动产登记后1个月内，企业应按照原提交的租赁方案，一次性将自持商品房屋纳入租赁平台进行公开展示，接受租赁预登记, 并根据租赁预登记先后顺序、租赁申请人诚信等综合情况，合理确定拟承租人。并通过租赁平台进行租赁合同网签。
六、产证：
作为单一产权申请办理不动产登记，不得分割登记，并在不动产登记证书中注记“不得分割、销售、转让”，企业持有年限与土地出让年限一致。
以下为浙报传媒地产研究院整理的杭州截止目前的自持商品住宅列表（根据自持商品房管理和监督部门划分为两个表格）：
1. 市住保房管部门负责对全市自持商品房屋的管理和监督，参加上城、下城、西湖、江干、拱墅五城区自持商品房屋项目的设计文件联审、竣工验收等工作。
（截至发稿，以上全部项目为未售阶段）
2. 滨江、经济开发、大江东、萧山、余杭、富阳、临安区住保房管部门负责对本辖区自持商品房屋的管理和监督，参加本辖区自持商品房屋项目的设计文件联审、竣工验收等工作，参加情况报市住保房管部门备案。
（截至发稿，以上全部项目仅碧桂园·前宸府在售，其他为未售）
自持商品住宅是什么？
2017年3月24日晚间，杭州市国土局在挂牌两宗地块时，挂牌文件出现了新的土地竞价规则：本次挂牌出让宗地设定土地上限价格：当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售；溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。
此次挂牌公告拉开了“竞报自持比例”的序幕。由于2017年杭州土地市场全年高温，“溢价封顶+自持”一度成为了常态，至今一共有92宗土地进入了竞报自持比例环节，并有不同规模的自持部分。本次出台的《通知》主要针对其中的67宗涉宅地块（详见上文表格）。
以下为通知原文：
关于进一步加强对企业自持商品房屋
租赁管理的通知杭房市场小组〔2018〕4号
各有关单位：
根据《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》（杭房市场〔2017〕4号）和《杭州市人民政府办公厅关于印发杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案的通知》（杭政办〔2017〕4号）有关要求，为进一步加强对企业自持商品房项目设计文件审查、预售许可（销售备案）办理、工程竣工验收、对外公开租赁等环节的监管，规范有关工作程序和要求，确保自持商品房屋足额建设，按期开竣工和交付，并严格用于公开对外租赁，现就有关事项通知如下：
一、市住保房管部门负责对全市自持商品房屋的监督和管理，参加五个主城区自持商品房屋项目的设计文件联审、竣工验收等工作；滨江、经济开发、大江东、萧山、余杭、富阳、临安区住保房管部门负责对本辖区自持商品房屋的管理和监督，参加本辖区自持商品房屋项目的设计文件联审、竣工验收等工作，参加情况报市住保房管部门备案。
二、竞地单位通过竞投自持比例取得的涉宅用地上建设的项目，自持商品房屋应全部为住宅。自持商品房屋租赁管理相关规定作为土地招拍挂文件附件。
三、自持商品房屋及其配套设施应与所在地块商品房屋同步设计，并按土地出让合同的约定开工、竣工和交付。分期开发的项目，首期开发中应落实地块全部自持商品房屋，并确保自持商品房屋和相应的配套基础设施、公建设施同步开工、同步竣工、同步交付。
四、住保房管部门应参与自持商品房屋项目的设计文件联审，重点对自持商品房屋同步设计开发、套型面积比例、相对集中布局、面积足额配置等进行审查，出具相应意见。根据方案联审意见，《建设工程规划许可证》（以下称“工规证”）及其附图应记载自持商品房屋用途、面积、位置等信息。
五、自持商品房屋项目进行预测绘备案审核时，预测绘报告中应明确自持商品房屋用途、面积、位置等信息。预测绘报告中自持商品房屋面积不足的，自持商品房屋的企业（以下简称“企业”）应按要求予以补足。
六、企业应于项目首次申请预售许可或销售备案前，凭企业营业证照、《工规证》、预测绘报告等资料向市住保房管部门申请办理住房租赁企业备案及完成杭州市住房租赁监管服务平台（以下称“租赁平台”）开户。市住保房管部门核实确认后，出具《自持商品房屋备案证明》（以下称“房屋备案证明”），明确自持商品房屋用途、面积、位置等信息。
七、住保房管部门办理商品房项目预售许可或销售备案时，应核验土地出让合同、《工规证》、《房屋备案证明》等材料，并按以下原则确认自持商品房屋建设进度：
（一）一次性申领预售证的，申领预售证时，自持商品房屋建设进度应达到50%(单独成栋的，按层计算，其它按套计算)；
（二）分批申领预售证的，累计申领预售房屋面积超出可预售房屋面积50%的，自持商品房屋建设进度应达到50%(单独成栋的，按层计算，其它按套计算)。
八、自持商品房屋办理验收确认前，企业应凭项目《建设工程规划核实确认书》、实测绘报告、自持商品房屋租赁方案等资料向市住保房管部门申请办理自持商品房屋租赁备案，一次性将自持商品房屋纳入租赁平台进行公开展示，接受租赁预登记, 并根据租赁预登记先后顺序、租赁申请人诚信等综合情况，合理确定拟承租人。租赁价格一经确定， 1年内不得上调。市住保房管部门核实确认后，出具《自持商品房屋租赁备案证明》（以下称“租赁备案证明”）。
九、自持商品房屋办理验收确认时，住保房管部门应根据《建设工程规划核实确认书》、实测绘报告、《租赁备案证明》等资料，对自持商品房屋实际建设位置、面积等信息进行核验，符合条件的，出具《自持商品房屋验收确认书》（以下称“确认书”）。
十、自持商品房屋应凭《确认书》，作为单一产权申请办理不动产登记，不得分割登记，并在不动产登记证书中注记“不得分割、销售、转让”，企业持有年限与土地出让年限一致。
十一、自持商品房屋办理不动产登记后1个月内，企业应按照原提交的租赁方案将自持商品房屋在租赁平台全部公开租赁，并通过租赁平台进行租赁合同网签，按规定办理租赁房屋登记备案手续。
十二、自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年，单次收取租金的期限不得超过1年，企业不得以租代售、变相销售自持商品房屋使用权，除押金、租金、物业服务费及使用房屋所产生的水、电、气等合理费用外，企业不得以任何名目收取承租人其他费用。
十三、本通知自发布之日起实施。
杭州市房地产市场持续健康发展协调小组
2018年7月9日
