龙湾中心区万达广场。本报资料图片
这些天，永嘉楠溪江房开的工作人员正在对瓯北中央商业广场项目做重新规划，按照新规范要求，该地块不得采用住宅、公寓等居住平面布局。原来在一个多月前，温州市规划局下发《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》(下称《意见》)，对商业办公等非住宅类项目进行规范，像瓯北中央商业广场这样的项目，不能再设计类住宅了。
该公司相关人士表示，原计划项目部分楼层做5米LOFT公寓，在《意见》出台之后，LOFT形式的类住宅被禁止，因此现在重新修改了规划，只能全部做商业项目。记者走访房产界业内人士表示，商改住禁令意在规范商业项目打擦边球行为，目前“商改住禁令”对温州楼市影响并不大。
“商改住”明令被叫停
自2017年8月1日起，市区行政区域范围内的商业、办公等非住宅类项目都必须按照《意见》进行规范。《意见》明确建筑设计相关要求。要求商业办公等非住宅类项目不得采用住宅、公寓、别墅等居住建筑平面形式；具备公共建筑的外立面形式和特点；集中设置公共卫生间、茶水间、厨房；不得违规设置燃气管道。
同时，明确分割销售要求。明确旅馆类项目不得分割转让(销售)；商业办公类项目三层以上(不含第三层)最小分割单元不得低于200平方米。明确分割销售的必须有土地出让合同约定，合同未约定的只能整体转让(销售)，不得分割转让(销售)，并在不动产登记办理环节予以约束。
对于项目设计审查及后续竣工等监管，《意见》要求对项目设计、施工图审查及项目施工和监理等各环节明确责任主体，对项目后续擅自改变功能等违法行为明确处罚依据。
此外，《意见》明确提出，对广告宣传的房屋使用功能与取得行政许可内容不一致的行为进行处罚；对违规代理房屋销售的中介机构进行处罚；公安、教育部门不得将商业办公等非住宅类项目作为办理户籍、学生入学手续的依据等。
在售“类住宅”项目未受影响
由于商业用房市场低迷，需求不足，而住宅市场又不断升温，近年来温州大部分商业办公用地都被开发商打“擦边球”改成酒店式公寓、LOFT等“类住宅”产品。这类产品作为商业用房，有着层高高、价格低、户型多元等优势，颇受市场欢迎。
在温州，如龙湾万达广场SOHO、宏地·壹品国际(钻石公馆)、交运·城市客厅、新希望·白麓城(麓公馆)、南塘新天地、S壹公馆、万科时代·翡翠滨江部分楼幢、京都·市府路壹号(LOFT公寓)等产品，都是现成的例子。尤其是部分中心区域的LOFT项目，由于层高5米以上，可以做成跃层，所以这类产品销售的情况都还不错。
《意见》的出台也使得在售“类住宅”产品广受关注，不乏有开发商借此为噱头打出“绝版”“为数不多”等标语进行营销。不过业内人士提醒，“类住宅”产品没有学区、不能落户，不能开通管道煤气，水电费也是按照商业标准，因此购买需要权衡利弊。
好望角策划机构执行董事陈德赚表示，该政策的出台对于在售“类住宅”项目的销售没影响，而对于待审批的“类住宅”项目，开发商必须重新研究该《意见》的内容，对于跟《意见》相抵触的部分，需要做出新的规划。“不过这项禁令对温州楼市影响并不大，”陈德赚坦言，目前温州房地产市场仍以住宅项目为主，购房者还是倾向购买住宅项目。“目前看来影响最大的可能是开发商，对接下来推出的商业用地会多加权衡，规划设计需要重新考虑项目利润和去化周期等问题。”
