杭州一手房摇号新政实施已经3个多月了。

　　在楼市调控加码以及一手住宅限价的背景之下，是备齐了资料、准备好资金，排队登记摇号新房？还是和二手房房东周旋，争取拿下现房？

　　手握“房票”的购房家庭，大多都瞄准了一手房。

　　有的红盘“千人排队”“万人摇号”；有幸运的购房者“一摇即中”；但更多的，是摇了七八次甚至十多次，却仍然“屡战屡败”……

　　为什么大家都把劲往一手房上使？

　　归根到底，一二手房的价差空间，是购房者目前衡量的重要标准。

　　事实到底怎样？一手房火爆，二手房的现状又如何？

　　我们抽样选取了部分样本做比较。

　　简单分为：上世纪80-90年代的“老破小”、千禧年左右交付的杭州最早的一批精装修楼盘、近两年交付的次新房这3类二手房。

　　“老破小”

　　文二新村19方学区房

　　达成意向300万

　　上个月，《文二新村一套19方的学区房，意向卖了300万》的新闻在杭州房产圈里传得沸沸扬扬。

　　资料图。记者 董吕平 摄

　　这套不足20平方米、没有厨卫，只有一间卧室的二手房，为什么可以卖到15万的单价？完全是因为，它是学军小学的学区房。

　　中介网站上的户型示意图

　　学军小学求智校区附近的房源不多，50平方米左右是目前的主力户型，单价在8万5到9万5左右，有些房源还有硬伤，如学籍占用、装修差等。

　　“19平方米房子能卖到总价300万，算是比较特殊，只是个例吧，学军小学周边小区两年内都没出现过总价才300万的房子了，多数房子总价都在450万左右。”文二路上一家房产中介表示。

　　现在的一手房市场

　　300万可以买到什么样的房子呢？

　　位于西湖区的万科融信·西雅图，均价约2.7万元/平方米，以108平方米的户型来计算，总价约为291.6万元。

　　创下登记人数新高的“奥体红盘”融信保利·创世纪，房源均价3.47万元/平方米，89方的户型，总价309万左右。

　　这样一对比，果然一手房划算很多啊！

　　随着新一轮楼市调控的加码，一些买不到一手房的刚需购房者涌入二手房市场，在一手房限价政策下，造成一二手房价格明显倒挂。在很多人眼里，能购买到一手房变成了一种“福利”，这使得一些原本没有购房需求的客户也加入了“摇号大军”。

　　所以，一手房虽然划算，买到它们的概率有多大呢？

　　万科融信·西雅图，登记总人数9288户，其中无房家庭3333户。整体摇中概率为5.8%，无房户首轮摇中概率4.8%、二轮摇中概率为4.1%。

　　摇中创世纪的希望就更加渺茫了，意向登记总人数多达20256户，其中无房家庭7498户。整体摇中概率3%，无房户首轮摇中概率1.6%，二轮摇中概率为2.4%。

　　“老破小”身价居高不下

　　房东还百般舍不得卖

　　一手房摇号政策出台后，部分二手房房东的态度也突然发生变化。

　　很多原本要卖房的房东，出现了舍不得卖“惜售”心理，或突然提价的行为。直到最近才渐渐回落，趋于稳定。

　　曹女士一家租住在朝晖六区已经5年了。那是一套1984年建成的老房子，两室一厅，当初月租金只要2000多元。

　　“2015年底想过一次买房，同小区有一套80方的两居室，价格在165万。当时我觉得房子条件不好，又老又旧，户型也有问题，不像新房子那么通透，犹豫着就耽搁了。”

　　近几年，房东一直以房价为由涨房租，曹女士又动了买一套房子的念头。

　　因为住习惯了朝晖，曹女士还是去了解了同一小区在售的二手房。

　　“前两天看见小区里也是80方的房子，已经要375万了。”曹女士悔不当初，“早知道当初就咬咬牙买下来了。”

　　现在买房的人太多，房子价格一直涨，曹女士心里总觉得“不划算”。

　　“暂时不做考虑了吧，对我来说经济压力是一方面，市场太热，不愿意被市场推着走也是一方面。”她说。

　　次新房

　　买家很庆幸

　　两年翻一番

　　大学毕业一年的小施，住在文二西路高教路交叉口的富力十号院。

　　“2016年5月签的购房合同，当时单价2.1万，精装，100方，2017年8月交付的。”小施说，交付的时间对他来说刚刚好，毕业半年就住进了新房。

　　“买房子就是计划之中的事，买来自住嘛，也没想着升值。”小施说，“刚读大学的时候，就跟父母提出想要留在杭州发展，所以我妈留意了一下杭州的房价。

　　2016年开始，房价上涨的势头就很明显了，我妈心里急，说不能再等了，赶紧就买了一套。”小施回想起当初，忍不住笑了，“当时我老爸工作忙，觉得我还要几年才毕业，买房不急，也不太上心。所以就是我陪着我妈看房，买房其实只花了两个周末的时间。”

　　小施透露，原本舅舅也打算在同一个小区购买一套房子，后来觉得价格在整个区域内偏高，就没买。

　　“我妈签完合同之后，还很关注那一片的房价，心里非常忐忑。结果目前富力十号院价格要4万多一个平方米了，涨了一倍，现在再看一下杭州的市场，觉得挺庆幸的！”他说。

　　杭州早期精装修楼盘

　　近一年涨幅

　　远胜一手房

　　2002年年底交付的南都银座公寓，作为杭州第一个精装修房楼盘，其二手房价格从2016年7月的23162元/平方米增长到2018年4月均价34754元/平方米，涨幅高达50%。

　　同在西湖区，与南都银座两公里之隔的高端楼盘融信·杭州公馆，于2015年7月开盘，首开均价约45000元/平方米，2018年4月售罄，均价约为60000元/平方米，涨幅为33.3%。

　　我们整理了目前杭州签约量较高的几个二手房小区，将其一年前后的成交价对比并计算出涨幅。

　　可见，仅在2017年6月到2018年6月期间，杭州市二手房成交价就呈明显增长之势，涨幅最高可达77.02%。（由于二手房房东出售意愿、房屋装修、楼层格局等情况不同，同一小区房源的市场挂牌价和实际成交价都会有所不同，本栏目价格为小区实际签约房源的签约均价，数据来自豪世华邦，仅供参考。）

　　而在政府对一手房市场密切关注、严格限价之下，杭州一手房的价格相对较低，价格增长幅度也相对更小一些。

　　市场预测：

　　二手房市场会不断降温

　　整体房价最终会回落

　　新政的出台往往伴随着市场的波动。

　　目前，一手房和二手房价差确实存在，但这不代表当下二手房的价格是合理的。

　　无论是“摇号”还是二手房交易，似乎都形成了一种“羊群效应”，但实际上，大部分客户仍处于盲目跟风的状态。

　　我们预判：限价政策持续保证一手房供应价格的稳定，二手房市场也会随之不断降温，整体房价最终会回落。

　　市场渐渐趋于平稳，投资客比例将会降低且回归理性，盲目购房的行为也将大量减少。

　　最终，客户结构一定会向着“房住不炒”的调控目标靠拢。

　　2018下半场，杭州楼市怎么走？

　　上半年的杭州楼市，在摇号常态化中收官。

　　紧接着，下半年的攻势号角又立马吹响。

　　坊间盛传“杭州库存量告急，再过×个月将无房可卖”等字眼让购房者们坐立难安：要不要削尖了脑袋继续猛冲？到底还有没有机会上车？

　　今天，我们起码可以先给您一颗“定心丸”——据快报不完全统计，目前杭州未入市的房源有近16万套，较充沛。这其中，包含现有库存房源，以及计划销售前已正式公布案名的隐性供应房源量。

　　可以预见的是，按照目前的去化率来算，至少能供应1年多。

　　南部卧城、城东新城、良渚等9板块

　　“未入市房源量”即将迎来井喷

　　目前，南部卧城、城东新城、临平山北、良渚、大江东、未来科技城、萧山市心、崇贤以及长睦，扛起了“未入市房源”的半壁江山，可以预见的是，在接下来的1-2年里，这些地块供应量即将迎来井喷。

　　排名第一的城东新城（含艮北新城在内），供应量超1万套。据统计，这个板块共有足足7大新盘，3大地块“排队进场”。

　　排名第二的南部卧城，供应量也有9000多套。

　　和奥体并称“宇宙中心”的未来科技城，一直保持着一定的曝光度。

　　目前，该板块人气最旺的“未来三兄弟”中，东原·印未来已售罄，剩下的哥俩好——阳光城·未来悦和中南·樾府，还各有399套和278套房源。

　　同在该板块，之前均价为26105元/㎡（含精装修5000元/㎡）的大“红盘”华夏四季，在开盘了160套后，还剩余895套。

　　除此之外，西溪永乐城、合景映月台等楼盘的供应，除了数量较充裕，产品形态也比较丰富，高层、洋房都有。

　　值得一提的是，前两年几乎不出新盘的临平新城，现在也默默地露出了“尖尖角”——2000多套未入市房源，虽未挤进红盘第一梯队，但也很有号召力和想象空间了。

　　拱宸桥西、金沙湖、乔司、城厢断供

　　市中心供应量少之又少

　　我们发现，目前杭城已有4个板块“断供”，分别是拱宸桥西、金沙湖、乔司、城厢。

　　比如桥西板块，在2012年左右连续推出凯德龙湾、德信臻园、大河宸章、九龙仓碧玺、城市风景、名城公馆、吉祥半岛共7个盘。到如今，可出让地块几乎没有，该区域主要以二手房市场为主，均价基本4万-5万元/㎡起跳，比当初的房价，翻了2倍以上。

　　位于江干区的金沙湖板块，德信早城、龙湖滟澜山、名城湖左岸，是前两年的供应大户。现在，替代它大量提供未入市房源量的，是大学城北和下沙。

　　市中心的供应量，同样是少之又少。

　　目前看来，上城区、下城区加在一起，供应量也不足200套。

　　在寸土寸金的市区，新房源更偏向于高端、改善型需求的购房者，比如融信·杭州公馆，以及单价6.9万元/㎡起，之前因登记报名数量未达到摇号标准而无需摇号的绿城·凤起潮鸣。

　　新兴板块表现优秀

　　临安富阳大江东供应后劲十足

　　我们还统计了新兴板块较为热门的几个——临安、富阳、大江东。

　　先来说临安。

　　随着融杭速度的加快，以及杭临轻轨通车时间的逐渐临近，临安青山湖板块的“冒尖”势头十分明显。

　　在2018年杭州首期《读地手册》中收录的临安20宗可供出让地块里，青山湖、科技城占了一半！

　　而在未入市房源量上，该板块有足足13000多套“待嫁”。环顾整个临安，也就25000套左右。

　　再来说富阳。

　　曾经不受购房者特别关注的富阳，最近突然成了香饽饽。5月份热销的融创·微风之城，在半个月内连续领出两张预售证，均价从11500元/㎡上涨到18000元/m2。摇号当天，有人漏夜排队，有人支起小帐篷，有人拿出小睡袋。购房者这样的决心与热情，让富阳楼市也跟着激动了一把。

　　相比临安基本2字开头的楼盘均价，富阳1字开头是很有诱惑力的，比如银湖板块、东洲板块。目前这两个板块内，融创·微风之城、和昌·云栖玖著提供了富阳近一半的供应量，共有2500套左右。

　　一直被市场低估的大江东板块，今年似乎也按捺不住了。

　　预计下半年，龙湖·江与城将接力扛起大江东板块的“供应量担当”的大旗，迎来首开，房源量有2000多套，加上滨江新城新希望·未来海岸的1700余套，大江东供应量后劲十足。虽然目前总的未入市房源量还不能挤进TOP行列，但后续的开发和供应是很可期的。