在租售并举的政策导向下,北京、上海等地通过集体建设用地入市、企业自持等多种方式推进租赁房供应。我们推算,现有开展租赁试点的13个试点城市若能完成租赁房供应计划,将拉动2018年地产投资增长约1个百分点。在地产投资本已低增的当下,租赁房建设对投资的增量贡献不应忽视,并有助于平滑地产投资的短周期波动,租赁REITs和ABS也有望迎来爆发式增长。具体观点如下:
租售并举会如何影响地产投资?开展利用集体用地建设租赁住房试点的13个城市多已推出政策细则,根据已有的规划,我们测算试点城市未来三年租赁住房建设交付约150万套,每年将会产生约1000亿元建筑安装投入,对于2018年来说,这意味着租赁房建设将至少拉动地产投资增长约1个百分点。当前地产投资高度依赖地产销售的回款,并由此呈现3年左右的周期波动,随着租售并举的推进,更为稳定的租金收益及衍生的证券化产品将在投资的资金来源中扮演更加重要的角色,从而有助于平滑地产投资的短周期波动。
集体用地建设租赁住房带来的是增量的投资。与以往保障房建设不同的是,集体用地建设租赁住房不占用城市建设用地指标,并不会对商品房土地供应产生挤出效应,可以被视为纯粹的增量。以北京为例,未来5年计划供地1300公顷土地建设50万套租赁住房,其中80%利用集体建设用地来实现。此外,从北京、上海、福州、厦门等多个城市公布的未来五年供地计划可以看到,住宅类土地供给总量大幅提高,商品房的土地供给并未因为租赁住房建设而减少。以上海为例,上海年均住宅供地将从近三年年均600公顷增至年均1100公顷,增量供地完全覆盖340公顷的租赁住房用地。
租赁REITs和ABS有望爆发式增长。权益型REITs难以发行的一大掣肘因素是我国城市住宅租金回报率过低,而集体建设用地的低成本解决了这一问题,为REITs的发展带来历史性机遇。在大力发展住房租赁市场的背景下,相关法规的完善和税收支持政策的跟进同样可期。目前各大房企手中已持有大量自持土地,“两限一竞”拍地方式很可能会持续,租赁住房REITs和ABS为房企自持物业提供了较成熟的退出机制,明年房地产销售将滑入负增长,销售回款减少也将强化房企发行租赁住房REITs和ABS、为租赁房建设融资的需求。
上周地产销售环比继续下降,明年地产调控政策方向不变、力度不减,上海再推6幅租赁用地;电力耗煤环比回升,同比由负转正,但11月电力耗煤同比增速将大幅降至0附近;钢材库存环比继续下降,钢价涨幅有所扩大;猪肉、鲜菜价格进入季节性回升区间,食品价格温和上涨;央行净投放规模下降,银行间回购利率大幅上行;欧、日制造业PMI初值创新高,美元指数走弱,离、在岸人民币大涨。
