三季度房地产市场呈现“量价双降”。2017年下半年全国各地区继续强化“因城施策”调控政策,限售扩围是下半年政策调控核心,目前全国范围内限售城市已经超过40个。在此背景下,房地产市场呈现出“量价双降”的情况。下半年以来商品房销售面积和金额同比增幅连续下降,9月单月的商品房销售面积为17467万平方米,同比下降267万平方米。这是自2015年3月以来,房地产单月销售面积首次出现同比下滑的现象。与此同时,下半年以来70个大中城市新建商品房和二手住宅价格指数环比连续下降,上涨城市数量也显著回落,热点一、二线城市预售证审批趋严,房价涨幅趋于平缓。
开发投资数据下滑但仍具韧性。下半年以来房地产开发投资、新开工面积等数据连续下滑。不过土地市场热度不减,1-10月全国土地购置面积增速为12.9%,较1-9月扩大0.7个百分点,保持持续上涨。无论是行业,还是龙头企业基本上处于库存低位,尤其是龙头房企库存下降较快,因而行业和企业都有较强的补库存需求,预计后续土地购置面积依然较强,在其带动下,开发投资数据将保持较强的韧性。
营收增速明显回落,但利润仍能稳步增长。川财证券房地产行业股票池共有46家上市公司,其中有6家园区开发企业,40家房地产开发企业。2017年前三季度房地产行业46家上市公司共计实现营业收入7759.69亿元,同比增长4%;实现净利润774.48亿元,同比增长20.7%,增速远高于行业平均水平。营收增速明显回落,但利润仍能稳步增长。
6家园区开发企业净利润同比增逾24%。2017年前三季度,6家园区开发企业共实现营业收入470.54亿元,同比增长21.21%;6家园区开发企业营业成本为229.55亿元,同比下降2.24%,收入增速整体高于成本增速。6家园区开发企业总的净利润为97.34亿元,同比增长24.47%。
龙头房企业绩保持高增速。40家房地产开发上市公司实现净利润681.73亿元,同比增长20.48%。值得注意的是,龙头房企中,万科A和金地集团前三季度净利润增速较快,超过30%,分别为34.23%和32.32%。保利地产前三季度净利润增速也有16.31%。
龙头房企低杠杆,中型房企加杠杆明显。2017年40家房地产开发企业三季报平均净负债率为117.60%,10家房企的净负债率超过200%,泰禾集团净负债率最高,达到440.85%。部分中型房企今年处于扩增规模的需要,加杠杆意愿较强,净负债率高企。不过龙头房企的净负债率却较低,显著低于行业平均水平。
