土地供应新来源
北京案例：集体土地如何助力租赁市场?
在今年7月住建部等部委公布首批住房租赁试点城市后，一些城市增加了针对租赁市场的土地供应，供地来源也更为多样，集体土地成为租赁市场土地的重要来源。
“虽说我们目前入住率只有50%多，且还有4栋楼没有对外开放，但就排队申请的创业团队数量来说，已经接近供不应求，我们将加快准入资质的审核速度。”位于北京市海淀区温泉镇351地块上的中关村创客小镇首席执行官胡堃告诉《中国经济周刊》记者，自2017年1月首批租客入住后，希望与创客小镇签约的创业团队一直络绎不绝。而中关村创客小镇便是建在集体建设用地之上的租赁住房。
2017年以来，利用集体建设用地建设租赁住房，增加租赁市场有效供应的提法就不断出现在政府文件中。2017年8月，国土部和住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(下称《方案》)的通知，在北京、上海等13个城市开展第一批试点。虽然到今年8月才出现在《方案》中的试点名单中，但北京在几年前便已有集体用地用于租赁住房建设的尝试，截至2017年10月，北京已有唐家岭项目、温泉351地块项目及朝阳区泓鑫家园小区3个项目建成入住，共5600余套房屋已有承租者入住。
温泉镇351地块项目：村集体已按100%入住率拿到创客小镇前3年租金
记者从海淀区房管局了解到，温泉351地块项目是北京利用集体建设用地建设租赁住房第二批试点项目，也是北京市首个实现配租入住的集体建设用地建设租赁房项目。该项目总建设面积约19万平方米，可提供2772套公租房，用地和建设主体是北京市海淀区温泉镇东埠头村经济合作社。
胡堃介绍说：“351地块所在位置属于东埠头村，但项目决策是温泉镇集体做出的，开发主体是包括东埠头村在内的7个自然村都入股的北京兴泉置业有限公司，租金收益先分到各个村，然后再分到每个村民的账户上。”
据了解，该项目由村集体直接租给海淀区房管局，合约期限为10年，房管局已按照100%的比例先付给村集体前三年的租金，“不论现在和未来的入住率如何，村集体已按照100%的入住率拿到了前3年的租金。”胡堃说。
作为助力创业团队、为创业人才提供租赁住房的集体建设用地租赁住房项目，中关村创客小镇与北京其他集体用地上的租赁住房不同，专门对创业团队中的人员配租，并不配租中低收入的城市居民。北京市海淀区温泉镇经济发展与管理科科长吴杏红告诉《中国经济周刊》记者，351地块项目在温泉镇的设计中就不单纯是保障性项目，而是希望将“双创”热潮引入集体经济发展，通过助力创业者让入股的村民跟上产业革命的浪潮，“2015年海淀区政府测算得出的结论显示，保障性住房的供给数量基本可以满足需求，所以在351地块上建设的中关村创客小镇完全可以定向配租给某一部分特殊人群。”
一位工作人员告诉记者，该项目有一居室、开间和两居室三种户型，面积最大的为60余平方米，与中关村创客小镇一路之隔的水岸家园便是东埠头村民的回迁房，一室一厅户型租金为每月3000元左右，而创客小镇的两居室户型月租金只有3000余元，“再加上符合条件的租客每月获得五折优惠，这是非常大的优惠比例。”
温泉351地块项目目前已与426个创业团队、8个孵化器签订框架合作协议，已有2369套房屋具备租赁意向，其中1795套房屋已签订租赁意向协议，有279个创业团队签约入住1338套。
谁有资格承租创客小镇中的租赁住房?胡堃介绍：“硬性条件是公司注册地在海淀，为保其在初创阶段，注册时间在5年之内。小镇与创业团队签约，再由团队推荐人员承租，前提是承租人在北京市必须名下无房。”但并非所有符合这一条件的创业者都有资质进入创业小镇，还要先通过“路演”，“首先我们会考察创业团队的创业领域是否符合海淀区重点发展的产业方向。”吴杏红告诉记者，“其次还要看团队成员是否靠谱，项目本身是否有前途。”胡堃说，只有路演中得到导师80分以上评分的团队才有资格申请创客小镇的租赁住房。另外，创客小镇的租赁住房只在符合特定标准的群体内流动，建立了退出机制，“入住资质每年一审，达不到标准的团队会被请出去，有的项目发展得不好，没到一年的复审期限就被请走了。”
“我们把集体经济按照新兴产业的思维在代际上进行了划分”，胡堃将最初只从事基本农业生产的集体经济形态称为“1.0时代”;将集体所有土地出租，兴办乡镇企业则是“2.0时代”;建造房屋收租金是“3.0时代”;“将集体经济融入产业革命的浪潮，助力产业革新是我们正在尝试的‘4.0时代’”。
