老物业赖着不肯走，新物业难进来；一个小区老旧物业一起站岗，怒目相视……新老物业交接产生的矛盾经常是一触即发。南京市政府10月30日公布了《关于进一步规范我市物业管理项目交接工作的意见》。该意见规定，街道办事处牵头各方参与物业交接，老物业赖着不肯走最高罚20万。新老物业交接引发群体性事件的，双方的企业征信都将写入失信记录。
合同到期三个月前决定续聘还是解约
如何合法合规地换物业公司？这次的意见列出了详细的流程。住宅区成立业主大会后，业主大会有权更换前期物业服务企业，并按规定开展物业服务企业的选聘工作。
业主大会、业主大会授权的业主委员会签订的物业服务合同期限届满三个月前，应当组织召开业主大会会议决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。
合同期限届满，业主大会决定解聘在管物业服务企业的，应按规定开展选聘工作；合同未到期，业主大会需解聘在管物业服务企业的，应当通过协商或司法等途径解除合同，明确违约责任及解决办法。
在选聘工作开展前，业主委员会应当制定并公开住宅区物业服务标准、人员配置、服务价格等量化指标，充分听取业主的意见和建议，同时公告业主意见、建议的采纳情况。如有20%以上业主书面提出意见、建议或异议的，业主组织应将所提内容提交业主大会会议表决。业主委员会在取得业主大会关于选聘物业服务企业的授权后，应按照“公平、公开、公正”的原则，依照相关程序开展选聘工作，具体实施细则由市住房保障和房产局另行制定。
南京市政府在意见中指出，鼓励、提倡业主组织通过全市统一的招投标平台选聘物业服务企业。
老物业赖着不肯走最高罚20万
扬子晚报记者了解到，针对新老物业交接这一矛盾高发节点，南京市政府这次出台了详细的处罚措施。该意见规定，物业服务企业在物业管理项目交接时出现强行接管、拒不移交、未按照规定履行退出程序的，或在竞聘物业管理项目时采取不正当竞争手段，未完整如实公布企业情况的，由区物业管理行政主管部门和相关职能部门依法实施行政处罚，并将相关失信行为记入企业信用信息系统，向社会公布。
具体而言，如果被解聘的物业服务企业未按照规定办理移交手续，或者在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内不维持正常的物业管理秩序的，区级物业主管部门可对其处五万元以上二十万元以下罚款；提请颁发资质证书的部门依法降低其资质等级直至吊销资质证书。对于在物业移交中扰乱公共秩序、妨碍治安管理等行为，由公安部门依法处置。
如果新老物业交接引发群体性事件、造成严重社会影响的，主管部门将对新老物业服务企业均先按扣分标准上限先行征集失信信息，并暂时停止其在本市物业管理市场承接新的物业管理项目。事实调查清楚后，按照相关规定进行处理。
街道办事处牵头各方参与物业交接
物业交接出现纠纷，究竟该找哪个部门？这次意见也进行了明确，街道办事处（镇人民政府）应结合本街道（镇）交接项目实际情况，牵头做好交接过程中的各项工作。街道物管、综治、司法、公安派出所、业主代表、新老物业企业负责人应共同参与物业移交，列出书面交接清单和交接查验内容，有序开展移交工作。
交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用现状给予确认，并报街道办事处（镇人民政府）备案。矛盾突出的小区，街道办事处（镇人民政府）物业管理部门、综治部门、司法所和公安派出所应提前介入，共同参与，积极排查化解矛盾纠纷，防止因矛盾冲突引发群体性事件，并做好相关秩序维护工作。
