今年以来，住房租赁市场证券化明显加快，魔方公寓、链家自如、新派公寓都推出了相关的资产支持计划，有业内人士认为，REITs将打开以“租购并举”为特征的楼市下半场的空间。
　　过去的一周，楼市最火爆的概念无疑是REITs（房地产信托投资基金）。国内首单央企租赁住房REITs——保利租赁住房REITs的获批引爆了这一概念。业内普遍认为，该项目的成功获批对房地产租赁住宅市场意义重大。
　　变化
　　租赁住房金融化破冰
　　市场对租赁住房REITs期待已久，但由于国内楼市租赁市场的发展不成熟，房地产租售比长期低企等原因，REITs的正式登场被一再推迟。
　　今年以来，房地产租赁市场的环境发生了巨大的变化。今年上半年，为建立“购租并举”的住房保障体系，实现住有所居，住建部正积极推动住房租赁市场的发展，在12个大中城市开展住房租赁试点，积极培育机构化、规模化的住房租赁企业，鼓励国有企业布局住房租赁业务。同时，支持房地产企业进行创新租赁住房资产证券化实践，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给。有消息称，国务院相关部门已经组成联合调研组，赴多地对《住房租赁管理条例》等征求意见和建议，住房租赁类REITs或将有突破。
　　地方政府也纷纷制定相关的鼓励REITs发展的相关政策。以北京为例，在今年八月份出台的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》中，就明确提出要研究制定鼓励房地产投资信托基金（REITs）发展的优惠政策，协调与指导金融机构积极参与，支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。
　　随着市场的成熟，房地产租赁行业对REITs的需求和渴望也在与日俱增。戴德梁行的市场调研显示，近几年，开发商、中介机构、酒店等纷纷进入住房租赁领域。据不完全统计，仅北京区域目前已经开业的集中式长租公寓品牌达到20个左右，门店数量超过80家，平均每个品牌运营商以每年新开5至8家门店的速度快速扩张。住宅租赁市场未来大有可期，对市场的专业调研和判断对助推租赁住房REITs的可持续发展有着重要意义。
　　市场对租赁住房REITs的呼声日趋高涨的背景下，近日，国内首单央企租赁住房REITs——保利租赁住房REITs经上交所审议通过。据上交所总经理黄红元介绍，该项目总规模50亿元，优先级评级AAA，产品期限18年，分期发行，底层物业资产是上交所上市公司保利地产自持的优质租赁住房。
　　保利地产相关人士指出，在目前国内尚未放开公募REITs市场的背景下，保利租赁住房REITs的“储架发行”机制，是对国家公募REITs推行的一次突破，可说是REITs发展史上的里程碑式产品。据悉，储架发行制度是一次核准、多次发行的再融资制度。
　　揭秘
　　首单租赁REITs为何是保利？
　　克而瑞地产研究机构称，保利之所以能成为首家发行租赁住房REITs的房企，一方面是得益于央企的融资能力较强，另一方面也是因为保利拥有较多的自持土地，且租赁住宅方面也具备一定的运营能力。
　　在租赁住宅方面，保利已经成功布局广州、重庆、北京、长沙、大连、沈阳等十余城市，拥有瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌线，分别由保利集团旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。本单REITs在产品结构设计方面，正是以保利地产自持的这些租赁住房作为底层物业资产。
　　此外，保利还通过合作的方式打造uoko互联网青年公寓品牌。这些租赁品牌皆取得不错的成效，为保利地产进一步发展租赁住宅积攒了不少经验。相关资料显示，2016年11月在长沙首开的瑜璟阁国际公寓开门迎客的3个月内，入住率就达到了90%并实现盈利。
　　在自持土地持有量方面，据不完全统计，保利2016年与2017年通过招拍挂的方式取得的地块不下7幅，起码超过100万平方米的土地，这些地块有不同程度的自持比例，自持总计建面超17万平方米，自持地块数量居房企前列。这些土地，多分布于一线城市以及核心二线城市，也是大力推进租赁住宅发展的城市，为保利地产分批发行租赁住房REITs提供了资产基础。
　　展望
　　长租公寓或成REITs下一个风口？
　　今年以来，房地产市场的一个重大变化是各大城市的自持地块数量和比例大幅增长，各大房企也积极布局抢滩。除了保利外，万科、碧桂园、龙湖、世茂等企业也都有大量自持土地，如万科持有超过7块大比例自持土地。这些企业都在大力发展租赁物业品牌，如万科拥有泊寓，龙湖拥有冠寓，世茂房地产今年6月拿下的佛山禅城地块也计划建立其长租公寓的品牌，央企招商蛇口也在长租公寓领域推出了两条产品线，分别是“精品公寓”和“服务式公寓”。
　　开发商谋求转型，以“长租公寓”为代表的租赁市场成为地产商们争相布局的一个领域。而REITs的下一个风口或许就是长租公寓。
　　今年8月15日，链家“自如”发行了“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，该项ABS发行规模为5亿元，其中4.5亿元优先级票面利率为5.39%。从链家自如的ABS到保利租赁住房的REITs，短短两个多月， “长租公寓” 在资产证券化道路上又迈出了的一步。
　　据上交所总经理黄红元介绍，截至2017年10月，上交所资产证券化产品融资规模将近7000亿，存量规模为5000亿左右。他表示，租赁住房REITs，就是资产证券化产品中比较有代表性的创新产品。考虑到该产品主体资质与产品结构设计较好，其他符合条件且致力于住房租赁市场发展的住房企业也可以借鉴该模式，探索开展资产证券化业务，借助资本市场的服务实现企业良性发展，为社会提供更多的租赁住房。
　　争议
　　低租售比背后REITs如何算账？
　　正如业内人士所说，最终REITs产品还是要算账，回归收益率，要看借债的成本能否覆盖租金收益，这是一个很关键的指标。REITs的收入来源为投资于房地产及物业的经营现金流，在租赁住房REITs产品中，持有物业的租金收入无疑是现金流的主要来源。
　　以保利本次REITs产品为例，其利用基础资产组成SPV，再通过股+债的方式收购SPV股权之后，该单产品采取储架、分期发行机制，储架额度期限两年；产品期限18年。该产品优先级、次级占比为9:1，优先级份额即40亿元在上交所公开转让、交易。这意味着保利旗下瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会等四大租赁品牌的租金收入将构成保利REITs产品的现金流来源。
　　然而，也不是所有的房地产人士都对REITs的发展抱乐观的态度。
　　中原地产首席分析师张大伟认为，租赁行业的核心问题是租售比悬殊，按照市场目前的资产价格与租金价格看，租赁行业盈利的可能性很小，以北京为例，一套500万元的普通住宅，年租金收益不足10万元，这种情况下，租赁企业核心问题是如何盈利，而不是寻找渠道变现利润继续投资。目前租赁市场的竞争还处于初级阶段，还没有形成知名度品牌，大部分企业都是依赖资金优势在租赁市场竞争，核心的盈利能力还有待市场检验。
　　仲量联行中国区研究部总监周志锋也认为，在中短期内，中国的REITs快速发展需要时间：“原因有多方面。租金收益率低是最大的障碍，目前很多资产的收益率仅为4%甚至更低。此外，缺乏REITs和资产的专业管理人才等也制约了REITs在中国的发展。”
　　就保利的首单REITs产品而言，对于涉及的双重征税和租金回报率问题，保利地产相关人士介绍，通过股+债的方式收购SPV股权，这单产品最大限度地节约了股权转让过程中的相关税费；此外，通过市场化的租约机制安排，使得资产的未来现金流满足了RETIs产品的发行需求。
　　尽管障碍重重，REITs依然被视为中国房地产融资的新出路。周志锋认为，随着投资者、开发商和资产持有人的观念转变，从长期来说，REITs能给投资者带来稳定回报，将成为机构投资者主要的融资渠道，同时也为个人投资者提供了多一种的投资渠道。 
　　（原文标题为：《首单租赁REITs为何是保利？》）