国土资源部和住房城乡建设部昨日联合下发通知，确定北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。对此，有专家指出，这意味着城市住房用地的供应，不再由国有土地垄断，将探索集体土地合法进入住房供应市场之路。预计这一政策落地后，将对这13个城市的租赁市场有非常大的影响。
昨日，国土部联合住建部出台《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，方案确定在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房的试点。方案提出，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。
村镇可通过入股方式建集体租赁房
方案提出，完善试点项目审批程序。试点城市应当梳理项目报批（包括预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准。试点项目区域基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全，符合城镇住房规划设计有关规范。
根据方案，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。
强调满足新市民合理住房需求
方案要求探索租赁住房监测监管机制。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。国土资源、住房城乡建设部门应与相关部门加强协作、各负其责，在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动，构建规范有序的租赁市场秩序。
方案强调，探索保障承租人获得基本公共服务的权利。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。另外，对于有条件的城市，国土部和住建部也提到，要满足新市民合理住房需求，进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。
新政将探索集体土地“入市”之路
国土资源部表示，除北京、上海外，由省级国土部门和住建部门汇总本辖区计划开展试点城市的试点实施方案，报国土部和住建部批复后启动试点。2020年底前，总结出试点成果，要“完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑”。
对于出台的政策，住房专家称，这意味着城市住房用地的供应，不再由国有土地垄断，将探索集体土地合法进入住房供应市场之路。近年来，由于拆迁难等原因，国有土地上增加住房供应面临一定难度，一些城市的年度住宅用地供地计划也常常不能顺利完成。城中村、城乡接合部大量的集体建设用地则难以有效利用，合法进入住房市场。不过，两部委的方案也强调，可以建的是“租赁住房”，不得“以租代售”。
北京实践
北京5个集体用地
租赁住房项目年内入住
今年7月份，住建部、国家发改委等9部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，再次明确提出，要在超大城市、特大城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，多渠道增加租赁住房供应。
实际上，北京的试点工作早在多年前就已经展开。从2011年起，北京先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点，建设租赁住房1.28万套，扩大租赁住房建设筹集渠道，推进房地产市场供给侧结构性改革，加快建立购租并举的住房制度体系。据了解，今年年底前，本市集体土地建设租赁住房项目将陆续完成选房入住工作。
北京的集体用地建设租赁住房试点跟北京的城市发展规划密切结合，具有很强的北京特点。以海淀温泉镇351项目为例，作为海淀区创客人才公租房试点项目，其着力于解决周边高新技术人才住房压力问题，建设富有首都特色的“创客小镇”。该项目由海淀区住房保障事务中心整体趸租，统一面向在海淀区办理工商注册和税务登记、符合产业发展方向的创业单位和人员出租。入住“创客小镇”的创客人才，还可获得政府给予的房屋租金50％的补贴。目前该项目已入住单位中，共涉及195个创业团队，项目为创客提供低成本工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间，打造360°全方位共享创业社区。
今后5年，北京将进一步加大集体用地租赁住房供应，计划建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。今年是大规模推进租赁住房建设的第一年，目前各区2017年集体土地建设租赁住房项目地块已基本选定，正加紧编制项目实施方案。
北京住建系统的一名官员告诉北京青年报记者，从北京过往实践来看，集体土地建租赁房，还面临集体土地融资难、审批手续周期长等问题。此前北京的试点都是小规模。虽然北京从今年起开始大规模推集体建设用地建租赁型住房，但在这个过程中，还是要不断地研究适应相关的政策支持。它需要有政策配套。两部委的这个文件无疑是一个重要的政策支持，但还需要在法律的程序进一步寻求相关的政策支持。
专家观点
集体土地供应出租房是多赢
对于两部委出台的方案，易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称，从此类城市来看，城市发展规模较大，很多近郊区发展的机会在增加，产业和企业的布局较多地围绕在近郊区市场上。预计后续在此类集体建设用地方面，近郊区的用地会率先进行改革。同时，这一层改革会带来三个积极效应：一是有助于发挥集体建设用地的价值，租赁市场的发展成为盘活此类用地的一个很好渠道。二是通过发展正规租赁市场和产品，有力地打击部分小产权房等租赁行为。三是通过发展租赁市场，形成更为科学的社区建设，有助于此类区域后续较好规划。
中原地产首席分析师张大伟认为，两部委鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性，13个城市基本都属于一二线城市，这些城市国有土地相对紧张，而部分区域存在的城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。
从长远看，目前租赁市场的最核心问题就是租购比悬殊，开发商开发商品房住宅用地用于出租的回报率过低，大部分年收益只有1-2%，这种情况下集体用地因为土地价格相对较低，对于集体产权拥有者来说，也可以获得稳定回报。集体用地的出租房，在租金市场化的情况下，可以达到年投资回报率5%以上。所以用集体土地供应出租房，是多赢的政策。预计这一政策落地后，将对这13个城市的租赁市场有非常大的影响。
