随着周一相对激烈但又非常理智的土拍结束，杭州楼市也进入了年关。土地市场似乎没有什么转折，还是一如既往的冷静。然而，新盘却迎来了开盘潮，供应量猛增，开发商纷纷抢在年底出货。
另一方面，随着一二手房市场价格倒挂的逐渐减少，开发商在销售上也存在不小的压力。哪怕是品牌房企，市场上竞品楼盘冷热差异也比较大。
杭州年底土拍市场冷静
12月仅一宗涉宅用地出让
本周一，融创包揽了运河板块两宗景观宅地。竞拍当天，数十家开发商争抢，但最后的成交楼面价相对还是冷静的。两块地一块2.1万余元/㎡，一块2.4万余元/㎡，都没有超过2.5万元/㎡，相比一年前万科在该板块拿的两块地，一个是2.4万余元/㎡，一个是2.5万余元/㎡，融创似乎是赚了。
不得不说，开发商年底拿地确实很冷静，有钱的都想拿地，都想“抄底”。
年底的土拍市场，开发商似乎也有了更多的主动权，开发商不勾地，政府也就不推地。从土拍预告可以看出，12月份的出让地块不多，仅4宗。
特别要说的是，首先，这四块地都位于萧山和余杭区，主城区并无出让地块；其次，四块地只有一块是涉宅用地，其他三块均为商业用地；第三，这块年末仅有的宅地，亮点颇多，良渚新城50万平方米的大地块，地铁综合体项目，注定将成为年底开发商争抢的最后一块“蛋糕”。
我相信报名的开发商照样会很多，但表现应该还是很冷清，如同周一的土拍市场。
开发商年底赶着出货
供应井喷但冷热不均
当然，拿地冷静谨慎和目前的新房市场表现不无关系。
年底大量新房涌入市场，开发商忙着出货。据统计，11月就有1万多套房源入市，仅上周就有26个楼盘4000多套房源入市。虽然供应量一下子井喷了，市场表现出的冷热情况却不尽相同。
拿目前市场少有的“1万+”的刚需万元房来说，在同一地段不同新盘的摇号公示中，有中签率较低的，也有无需摇号的楼盘。这虽和开发商的推盘量不无关系，但从客户登记情况可以看出，目前市场上真正的刚需客户比例还是有限的。
这对于高端楼盘更是如此。虽然有些楼盘几乎已是零利润在售，但冷热不均是看得见的，有的开盘当天就售罄，有的仍然愁卖。中签率在50%以内已属不易，更多的面临“无需摇号”。
当然，中签率也不能反映楼盘销售的全部。有一些精品楼盘由于推盘量少，并且客户积累也还可以，便通知客户不要参与繁琐的登记，而直接开盘选房，最后还都卖完了。当然，这是少数现象。
年底的市场井喷，同时也遭遇了“尴尬”：一二手房价倒挂现象逐渐减少，有些板块甚至出现二手房比一手房还要便宜。换句话说，就是一手房的红利越来越少了。如三墩、钱江世纪城、未来科技城目前的新房红利还可以看到，但下沙、闲林等一些区域的一二手房价格已经持平，甚至有些小区的二手房价较新房还要低，也因此二手房分流了一部分新房购买力。这估计是开发商赶着出货的一个原因。
当然，于开发商而言，年底冲业绩是另一个重要原因。因为有的楼盘，已半年多没有新房推售了，赶在年底前领出预售证，来冲指标任务的。
营销手段“重出江湖”
竞品楼盘最终取决于综合素质
细心的购房者，或许会发现，竞品楼盘越来越多，哪怕是同一产品不同区域的楼盘，都会成为角逐的对象。原因很简单，市场客户就这么多，大家都在年底通过各种方式“晒优点”招揽客户。
也因此，营销手段又开始重现江湖了。很少有楼盘会说自己“不愁卖”，更多楼盘则生怕客户不知道自己的优点。当然，你会发现，品牌房企的楼盘客户重视度会高很多，而之前有过质量问题的楼盘，客户下单相对就会更加谨慎。
现在的市场，购房者眼光很挑剔，除了和“操盘手”有关，竞品楼盘最终是否热销，还取决于它的综合素质。比如地段，是不是地铁房，地铁换乘是否方便，可能1公里的路程对很多刚需都是一个“坎”；再比如在现在普遍全装修时代，到底买精装还是毛坯，开发商是否在精装中赚取差价，这些都会让客户斤斤计较起来。
对于“操盘手”而言，接下来，杭州还有20多个“3万+”地块未面市，在限价及买方市场的当下，如何打出一副“好牌”，估计还是挺经受考验的。
