楼市在降温，已是事实。
而在降温过程中，新兴板块最为尴尬。上周，领出预售证的楼盘中，临安区五个楼盘集体“流摇”，而另一些新兴板块，市场接受度也不高。
限价下，该如何看待杭州的新兴板块？一些绚烂的规划图是否足以打动下单之心？
临安区新盘集体“流摇”
楼市转冷，新兴板块遇尴尬
上周，领出预售证的楼盘，客户登记情况继续分化。
有单价很高，但还是很火的楼盘，以滨江·金茂府为例，精装修均价65000多元/㎡，仍然有400多人蜂拥而至，中签率只有25%，这在高端楼盘中实属不易；当然，板块认同度高的刚需盘中签率也有比较低的，如绿城·梧桐郡，均价26000多元/㎡，吸引了1900多组客户登记，也是上周众多登记楼盘中摇号人数最多的，中签率在22%。
登记人数不足而“流摇”的越来越多，以临安区最为集中。上周公布登记的5个临安区楼盘，包括碧桂园中梁·凤鸣公馆、碧桂园·玖晟府、国能·悦玺台等，全部“流摇”，甚至连去年一房难求、炒得热火朝天的滨湖天地也没有幸免。
在这之前，近期位于萧山科技城的两个楼盘开盘，也面临销售困境。开盘当天签约率都不足50%，到目前为止，仍有可售房源。其实，这两个楼盘位置并不远，但板块认知度不高。
从上述几个楼盘及区域分析，不难得出结论，无论是高端盘还是刚需盘，对于购房者而言，大家普遍认同熟知的板块，在现今楼市转冷下，购置也较为“安全”；而相对认知度不高、哪怕是近一年来的新兴板块，以临安区为例，购房者选择则趋于保守。
如何看待新兴板块
客群和价格或是决定因素
最近还有一个楼盘比较火，那就是位于临平东湖板块的大都尚澜。其实，这个楼盘的“出名”来自价格，均价9700元/㎡,可以说是杭州为数不多的万元房。因此，这次推出的147套房源，有1830人登记，我相信这其中大部分是刚需。
东湖板块是去年年底推出的板块，由“余杭经济技术开发区和杭州钱江经济开发区”两区合并而来。大都尚澜今年1月底开盘申领的毛坯单价8509~10659元/㎡，时隔9个月，开出的价格相差不大，加上又是万元房，成为大多数刚需客意欲购买的原因。
去年刚撤市设区的临安区，同样的单价，半年前还在疯抢，如今“冷”到了谷底。原因很简单，这个区域以不限购的投资客为主，而非刚需客。因此，目前临安的地价虽已破万，但在楼市遇冷时，最早撤离的也是这批投资客。
萧山区的楼盘分化也比较厉害。先前，奥体的“网红盘”有近万人登记；如今，一些新兴区域楼盘则面临高中签率甚至“流摇”的处境。我认为，价格和客群是主要因素。如萧山科技城，虽然未来规划很美好，但刚需客群不会将它作为首要选择，因为同样的价格在杭州其他更成熟的区域可以买到。对于投资客而言，这样的区域还是太不成熟了。
再如大江东板块，之前刚需客趋之若鹜，上周未来海岸登记，中签率很高，达到了50%。原因估计还是价格，之前其他楼盘开出的是毛坯价，现在开盘的是精装价，而且装修标准比较高，达4000元/㎡。虽然除去精装标准，单价并不高，但这也让一些考虑总价及首付的刚需客望而却步了。
杭州未来继续向上是必然的
新兴板块价值前景如何拿捏
那么，杭州的新兴板块还有它的未来价值吗？回答是肯定的。从大杭州的版图来看，杭州市的面积有16596平方千米。相比上海市的6430平方千米，杭州区域面积将近3个上海，未来继续向上发展是必然的，只是时间问题。
近几年，杭州城市中心随着新兴板块的崛起在变化。滨江的核心，从原先的滨江区政府到奥体中心，城西的核心从原先的桂花城到如今的城西银泰城，甚至未来科技城也成了一个标的。那么，杭州未来的新兴板块是否能成为下一个中心？它的取决点在哪里？
且不说现在要不要去购置新兴板块的房产，因为每个人对新兴板块的接受度不一样。我们暂且就来说说如何拿捏一个板块的未来价值前景。
首先，要从整个杭州布局来看。杭州从原先的西湖时代到钱塘江时代，拥江发展战略成为杭州城市发展大空间的主要手段。作为钱塘江南岸的围垦区，大江东板块的崛起也是依托于此。所以要从大杭州规划来选择新兴板块。
其次，板块规划配套很重要，并且这些规划能否在未来3-5年内落地，包括交通、教育、商业等。如通过五六年时间崛起的未来科技城，靠的是科创产业概念及强大的配套。再如之前有着造村概念的良渚文化村板块，房价已是翻了好几倍。
第三则是看价格。开盘价是否已经透支了未来预期，未来还有哪些外溢空间。虽然目前处于限价状态，但是有些新兴板块只能参考周边板块的标的物，那么定价上是否贴近市场，特别又是在现如今市场转冷情况下。另外，板块房价还可以参考该板块的地价及未来土地供应情况。
最后，开发商品牌。对于新兴板块，品牌开发商的进驻无疑是给板块“镀金”。如果选择投资，应倾向于品牌房企打造的楼盘，这样对未来居住品质更有保障。
