不用摇号 不限购 “轻资产”配置都瞄准酒店式公寓了？

　　最近几个星期，多个热门住宅楼盘的入市摇号，“点燃”了上万购房者的买房热情。其实，另一个物业类型——商业性质的酒店式公寓市场，也不甘落后。据了解，今年第二季度，萧山不少酒店式公寓开盘即热销的现象屡见不鲜。从金地都会艺境·极公寓、融创·印时代、东方世贸城、星南站到开元广场·铂雅公馆的热销，到新城璟隽·公馆、三江·时代湘湖和绿城·雄凯国际等备受关注的现状来看，被喻为“精工轻资产”的酒店式公寓热销势头依然不减。

　　这些号称“不限购 低总价”的酒店式公寓凭什么吸引众多购房者？“以租养贷”的“无忧购房”是否真的能实现？主打“奥体轻资产”的公寓是否真的名副其实？本报记者做了一番调查，希望这篇新闻对想买酒店式公寓的读者有所参考。

　　百万元总价的酒店式公寓，开一个火一个

　　据资料，今年5月，杭州共成交酒店式公寓4519套，环比上涨16%。萧山5月新房成交套数前十榜单上，星南站、O纪元、金地·都会艺境、东方世贸城、保亿绿城·奥邸国际、融创·印时代均有酒店式公寓。今年上半年，酒店式公寓销售成绩也很喜人。萧山1—6月新房成交第一名的就是O纪元，共成交了1924套酒店式公寓，O纪元也是整个杭州上半年的成交套数冠军。

　　榜单上，金地·都会艺境和东方世贸城都有“双钥匙”户型。所谓“双钥匙”，是指将一套LOFT房源分割成两套户型，除共享入户空间外，上下层部分相互独立，可按两套房出租。“双钥匙”这个概念在萧山最早是由东方世贸城项目提出，只不过，东方世贸城一直比较低调，几乎没做什么宣传就把酒店式公寓卖完了。

　　都会艺境推广“买一套得两套”的“双钥匙”极公寓时，许多购房者就被该概念所吸引。极公寓建筑面积在33—43㎡，层高4.75米左右。“双钥匙”设计增加了空间的实用性，一推出便受到市场欢迎。据销售员介绍，极公寓已开盘的房源已全部售罄。上一期毛坯房源实际成交价在26000—27000元/㎡，如果需要统一装修，加上装修价后房源单价在30000元/㎡左右，按面积不同，总价在百万元上下。

　　目前，极公寓新一批房源将推出，依然是市场受欢迎的“双钥匙”LOFT户型。

　　再比如，6月18日首开的开元广场·铂雅公馆也热销不已。开元广场·铂雅公馆是平层户型，面积段在55—65㎡。首开房源当天售罄。开元广场·铂雅公馆精装修公寓实际成交单价19000元/㎡左右，也是百万元的总价。

　　除此之外，城南的星南站，老城区的绿城·雄凯国际、湘湖新城的三江·时代湘湖都有新房源领出预售许可证，萧山酒店式公寓供应量较大。市北待售的新城璟隽·公馆项目，号称总价70万元起，也吸引了不少低总价预算的购房者。

　　户型出彩或地铁上盖或在综合体内,受热捧原因丰富

　　市场上会用“不限购不限贷”“低总价”“拎包入住”等来形容酒店式公寓，从今年的市场来看，除了之前的几个特点，受欢迎的酒店式公寓还有户型、地段、配套等优势，加上楼市大环境的原因，酒店式公寓迎来了近几年的成交高峰。

　　酒店式公寓最基本的特征就是“麻雀虽小，五脏俱全”，在以往酒店式公寓空间利用就较为紧凑、实用的基础上，今年萧山多个公寓推广“双钥匙”户型，受到了购房者的喜爱。比如东方世贸城、金地都会艺境·极公寓、新城璟隽·公馆等楼盘都有“双钥匙”户型。不少购房者认为，“双钥匙”户型可以收获双倍的租金，因此下单。

　　另一方面，随着萧山城市扩容，交通道路的建设，许多之前不起眼的板块也变成“香饽饽”。板块内的住宅一房难求，不限购的酒店式公寓自然也“水涨船高”。

　　比如位于新街的融创·印时代、永和之星、东方世贸城等酒店式公寓产品，因为建设四路等道路直达新街，且因地铁7号线（建设中）也将在新街设有站点，利好多多，新街的这几个酒店式公寓项目与萧山城区的楼盘相比，只要价差合理，并不愁销售。

　　除了户型升级、板块地段的优势烘托，那些地铁上盖或者综合体里的酒店式公寓更加受到追捧。比如热销的金地都会艺境·极公寓和开元广场·铂雅公馆，它们都属于地铁上盖物业。极公寓为地铁1号线湘湖站上盖，开元广场·铂雅公馆为地铁2号线曹家桥站上盖。而且这两个酒店式公寓均坐落在商业综合体里，不少购房者看好未来综合体人流量和对地铁效应的认可，纷纷下单。

　　在楼市大环境上，有房产业内人士认为，酒店式公寓在今年爆发出强劲的销售势头，与今年“禁酒令”的出台，和住宅摇号的程序有很大关系。

　　今年4月24日，杭州规划局发布了《关于拟出让商业商务用地规划条件增加类住宅限制要求的函》，文件明确，“对规划条件未明确允许建设酒店式公寓等类住宅的，规划条件中增加‘不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300㎡’。”这之后，市场上已规划为小面积酒店式公寓的项目更加吃香。

　　今年4月初，杭州打出规范房地产市场秩序“组合拳”，开始实施公证摇号售房。“一些手里有闲钱的购房者，住宅没有摇到号，转而购买酒店式公寓。酒店式公寓不用摇号就能买，也是酒店式公寓购买力爆发的原因。”一位房产业内人士表示。

　　记者曾在新城璟隽·公馆的临时展示点——香悦奥府接待处遇到一位在滨江区上班的“90后”王先生。王先生表示，自己已经参加过两次萧山楼盘的摇号，都没有摇中。“现在租房子一个月也要两三千，不如自己买一套酒店式公寓先住住。摇号以后也可以继续慢慢摇”。王先生看来，从萧山市北的公寓开车到滨江的单位并不远，交通方便，如果买了酒店式公寓，工作三年多的他也算是“有房一族”了。

　　酒店式公寓涨价，利率上浮30%，“以租养贷”可行吗

　　据了解，现在购买杭州酒店式公寓的客户不乏浙江省内其他城市以及北京、上海等城市生活的购房者。他们看好杭州城市的发展，因为住宅限购或者摇不到号等原因，选择买酒店式公寓。很多购房者还是由中介等机构从区外组团发车来杭州看房团购。

　　由于销售形势较好，酒店式公寓也有一定幅度的涨价。比如金地·都会艺境的销售员就告诉记者，下一批将开盘的房源毛坯价有意向涨至30000元/㎡，但实际会根据客户反应进行调价。

　　许女士告诉记者：“酒店式公寓的价格上涨，稍微关注一点的人都清楚。我有个朋友曾在去年年底以25000元/㎡左右的价格购买了一套O纪元。今年这个楼盘备案价从3月33000—34000元/㎡的均价，涨到了现在37000—38000元/㎡，涨幅明显。可是这个楼盘位于钱江世纪城奥体板块，又有地铁，买的人还是很多。”

　　不少酒店式公寓的单价已经超过了周边在售住宅的单价，那么酒店式公寓真的能实现“以租养贷”吗？

　　据记者调查，目前在售的酒店式公寓大多数都可以商业贷款。也就是首付最低5成，剩下的部分进行商业贷款，且贷款利率上浮30%。如果以一套100万元总价的酒店式公寓来计算，首付5成即50万元，还需商业贷款50万元。假如在10年之内还清商贷，利率上浮30%，这样总共需支付约177325元的利息，还款总额约677325元，每个月需还贷款5644.38元。目前萧山城区精装修酒店式公寓的租金在2800—3500元/月，仅能覆盖每月还贷金额的一半，并不能达到“以租养贷”的无忧模式。而且，现在在售的酒店式公寓，经过建设、交付、装修等环节，真正达到出租条件，还要等两年半至三年的时间。

　　而“买一层得两层”的“双钥匙”户型公寓，未来租金真的能翻倍吗？克而瑞江浙区域研展经理钱钰玲曾在接受《杭州日报》房产记者采访时预测，“双钥匙”户型的租金可能是普通户型的1.5倍左右，很难“翻倍”。不过，不同区域的差异较大，比如滨江区部分楼盘因为具有“网红效应”，租金回报率可能就相对较高。

　　在资深房产业内人士朱女士看来，酒店式公寓能满足一些年轻人过渡居住的需求，条件允许的家庭有“闲钱”可以作为“轻资产”配置。但由于价格上涨和贷款利率的提高，购买酒店式公寓的成本也在增大。在购买酒店式公寓时，也需要擦亮眼睛，“算一算账”，建议购房者从品质、价格、位置、交通、回报率等多个维度综合考量，切勿盲目。