浙江在线6月20日讯(浙江在线记者 方臻子 陈文文) “我们要做极致化的单品，快速迭代、细分市场……”
这不是互联网企业的PPT，而是万通集团创始人冯仑近日对涌金君讲述万通地产在“后开发时代”的“打法”时的原话。
被业界称为“地产思想家”的冯仑，因为今年年初耗费100多万美元发射了中国第一颗私人卫星而又多了一个“冯仑·马斯克”的称号。或许，他也想如埃隆·马斯克让汽车互联网化那样，给房地产这个传统产业，也换一条跑道。
成本上升，预期下降
作为知名的陕西籍企业家，近日冯仑和其他23位“秦商”出现在杭州浙商总会2018年半年度工作会议暨骨干培训学习会上。
这是一场两地商人“手牵手”的沟通交流会。
面对如银泰集团董事长沈国军、万事利集团董事局主席屠红燕、杭州民生医药控股集团董事长竺福江等浙商大佬在内的百余浙商总会负责人、商会骨干等“听众”，“秦商”大佬冯仑做了一场将近半小时的分享，话题自然离不开房地产。
长效机制，不是一天能建立起来的，或许需要一代人的努力。“如果采用新加坡的方式，80%的住宅是政府提供的‘组屋’，20%为市场化的住宅，也需要一代人去形成判断和对体制的依赖，预期才能稳定下来，这样制度才能长期。但如果每一个政策都坚持不了一两年，长效机制永远都建立不起来。”
冯仑的逻辑是，目前对房地产来说成本高企，转型的方法就应该避开这样成本高的区域，而去走交易成本比较低、交易速度比较快的那些房地产项目、业态、模式。
“只有这样，才能够在不断动态变化的发展中、在改革转型中的市场环境当中，永远找到我们自己的路。”冯仑说。
落子杭州将不拿大地块
冯仑告诉涌金君，未来，在杭州这个买房需摇号的城市里，万通也不会去竞拍大面积的土地，而是要将住宅的功能细分做到极致，做老年公寓、单身公寓……“一幢楼做完，马上往下一个方向走”。
据涌金君了解，目前万通在杭州的项目包括万通中心、万通时尚公馆公寓等。
作为中国房地产行业领导品牌之一，万通先后进驻北京、天津、上海、杭州、纽约等国内外一二线城市，与北京国贸CBD地标商务巨著——万通中心一样，万通已在杭州运河商务区打造同系LEED金专业认证高端写字楼，品牌实力显现。
△杭州万通中心
据《浙江日报》2015年6月的报道显示：位于大关的万通中心综合体，是业内公认高端写字楼。5幢崭新的写字楼里，有专门为商务人士配建的单身公寓，高处远眺就是西湖景区。
垂直金融街、机房24小时冷却水，写字楼地下室直接与地铁站无缝对接等全新概念的写字楼模式与服务让人们也开了眼界。“我们会把北京金融街万通中心的优秀模式移植到杭州，打造杭州城北的全新地标。”万通杭州负责人介绍。
位于杭州未来科技城板块的万通时尚公馆，则旨在打造成“地铁圈+城市综合体+商业景观”的新模式，除了住宅和LOFT两类业态外，万通自身配备写字楼和商铺业态。
三种转型如何把握？
在冯仑看来，从2016年起，中国房地产业已经进入“后开发时代”。
什么叫“后开发时代”？
在“开发时代”，房地产企业靠单一的住宅产品，快速开发销售，然后形成巨大的规模。竞争的重点在规模、成本、速度，只要规模大，成本低，速度快，就是有竞争力的地产公司。
进入“后开发时代”，就是以全产品线、全价值链、全商业模式的竞争。竞争的重点，转移到运营和资产管理方面。也就是说，在后开发时代，不是竞争住宅这一件事情，而是竞争所有的“固定的人造空间”。
△北京万通中心D座
“房地产商的责任，就是创造最具价值的固定的人造空间。围绕着这样一个使命，除了住宅现在还有很多：写字楼、酒店、购物中心、医疗健康、文化娱乐、度假，还有公用设施，甚至包括监狱，这些都是固定的人造空间。”
他认为，进入“后开发时代”以后，地产商转型的有三种方式：微转型、小转型、大转型。
微转型：就是继续做住宅，把住宅做细做深做透，除了通常的普通的住宅，还可以做细分的住宅：青年公寓、老年公寓，甚至还可以有女性单身公寓、单身不单居公寓、单身双居公寓，细分可以无限细分。
小转型：把住宅扩大到其他的业态，转型不转行。
大转型：转型就等于转行。“比如说万达，就不想做房地产了，嫌弃房地产了。把房地产看成一个明日黄花，虽然在年轻的时候给自己带来过美好的回忆，但是今天感觉到他人老珠黄，弃之如敝屣，像破鞋一样扔掉，转型等于转战壕。”
“这三个转型的速度和成功取决于什么？取决于前面讲的三件事情：制度成本、交易速度、市场规模。
一般来说，如果制度成本很低，大转型是有可能成功的；交易速度如果很快，大转型也是可以成功的；市场规模很大，大转型也是可以成功的。
但是当成本上升的时候，大转型就很难成功，因为你交易速度慢，你想把旧的房地产卖掉拿来现金赶紧投别的，交易速度太慢，你还没有来得及转型，可能已经死于昨日的幸福之中。所以在这种情况下，交易速度、市场规模，决定了微转型、小转型、大转型你究竟哪一种方法。”冯仑说。
