浙江在线8月30日讯（浙江在线见习记者 王世琪）“房子是用来住的，不是用来炒的”。在这一思想指导下，中央屡出重拳稳定房地产市场，并在28日放出重磅杀招，发布了《利用集体建设用地建设租赁租房试点方案》（以下简称《试点方案》）。
为构建购租并举的住房体系，稳定房地产市场，政府做足了铺垫：
今年4月，住房和城乡建设部、国土资源部印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》提出：
“在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。”
今年7月，住房和城乡建设部、国土资源部等九部委联合印发《关于在人口流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》再次提出：
“按照国土资源部、住房和城乡建设部的统一工作部署，超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。”
按照上述文件要求，8月21日，国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《试点方案》，选择13个城市开展试点，对11个省级国土资源、住房和城乡建设主管部门推进试点相关工作做出具体部署。
《试点方案》一出，引起各方关注。在农村集体土地上建房，难免让人想到那些不受法律的“小产权房”，这些房屋能否转正？新政一出，房价会涨还是跌？
“小产权房”转正？
很可能只是收编
《试点方案》提出利用集体建设用地建设租赁房，集体建设用地主要集中在农村，不少人惊呼：这些在村集体土地上的“小产权房”终于要转正了。
所谓“小产权房”，是一种约定俗称的称呼，通常是指“在农民集体所有土地上建设的、向本集体经济组织以外居民销售的住宅”。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
一直以来，“小产权房”没有找到一个相对合适的定位，这种房子已经形成规模，但直接转正已经不可能，但由于小产权房承载了大量居住需求，直接“判死刑”也不合适。
有观点认为，现在小产权房通过发展集体租赁住房的机会，找到自己的定位，应该是一种相对合理的解决方案。但通过这种《试点方案》转变成可以用于出售的“大产权房”显然是天方夜谭。
▲国家国土资源部发布的《利用集体建设用地建设租赁租房试点方案》的通知
《试点方案》规定，新建的房子只能用于出租不能用于出售，如果未来这些“小产权房”被划分到发展集体租赁住房的方位内，就有可能被集体住房租赁公司“收编”，统一用于租房。值得引起警惕的是，从产权的角度来看，新建的集体租赁住房跟小产权房非常相似，虽然强调了只租不售，但这里仍然属于模糊地带，真正推进运行时要加强监管，防止走偏。
房租会跌？房价难涨？
刚需仍然存在，效果还需检验
杭州房市近几年一直“水涨船高”，相关部门也是对房市屡屡进行干预，但价格也限了，通知也出了，还是偶有车库捆绑、捂盘销售等违规现象发生。房价、房租上涨本是市场行为，要想从根本解决问题，还得从供给上下功夫。此次《试点方案》正是在住房供给上下的一剂猛药。
《试点方案》一出，意味着一大批低成本土地入市，由此一大批低成本房屋也将应运而生。土地由集体组织自行开发，不仅政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。
以北京、上海等一线城市为例，土地成本占房价构成的70%，这部分就可以免去。加上开发商环节的省去，农村集体建设的租赁房建设成本可能只有商品房的20%到30%。更加充足的供给理论上会对抑制高房价、高租金将产生巨大作用。
这个惊人的折扣看起来很美，但是否能够通过市场对试点城市的房价起到调控作用，稳定楼市，涌金君并不十分乐观。建设房屋只能用来租赁，对于“安家落户”观念根深蒂固的中国人来说，租来的房子永远不如买来的安心，对于购房的需求或许并不会因为租赁房的出现削减太多。
▲低成本房屋的供应对房价、房租的上涨产生一定影响
但也有人对租赁房的调控能力持乐观态度。认为商品房将成为有钱人的游戏，供应量会减少（因为大量土地要建设租赁住房、保障房），但购买的人也将减少。深圳市长之前曾描述了这种变化，未来住房将是“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。
而对租房市场而言，村集体用地多位于大城市偏远的郊区，一些租客可能会将一些隐性成本考虑进去，在市区租房仍然是一种刚需，调控效果到底如何还要经过市场检验才有结论。
只不过有一点可以肯定，新建的这批租赁房成本低，租金低，确确实实能够解决一部分人的燃眉之急。
城中村拆迁中的“蒲公英”何处去?
安家有了希望
去年以来，杭州加速城中村改造，大批城中村被拆除，许多住在城中村中的外来务工人员亟需寻找别的住处。没有了廉价的城中村住房，让一大批人选择直接“搬”离这座城市，留下来的也承受着越来越大的经济负担。而《试点方案》一出，让这些在大城市打拼的外来人员喜上眉梢，终于看到了安家的一线希望。
杭州的九莲庄去年拆除了，整改的风一吹，九莲庄的租户们就像蒲公英就被吹散在城市的角角落落。
▲九莲庄的改造，让原来的租客失去了“家”
去年8月，在餐馆打工的谢强（化名）离开租住一年多的九莲庄，带着母亲、老婆和女儿搬到下沙金沙湖，在永裕大厦重新租了两间20平米的房。从九莲庄10平米环境脏乱差的城中村搬到金沙天街对面条件不错的单身宿舍，谢强一家的居住环境得到了极大改善，但5倍于之前的房租给谢强带来了不少困扰。
谢强一家搬家之前在九莲庄租的两个房间，每个月只需要交600元房租，现在要交3000元。“拖家带口在异乡，过得难早有准备，之前每个月还能存点钱，但拆迁后有点扛不住了。”两年前，本想来杭州闯一闯，让家里人过上好日子，两年后毫无起色的生活让他打了退堂鼓。谢强说，现在每个月挣的钱基本全部用来租房，媳妇已经大半年没有买过新衣服了。
谢强不想回老家，他觉得这样对不起女儿，在杭州的两年，小颖的成长他都看在眼里。“她现在会算术，普通话也说得很好。”谈到小颖，谢强有点哽咽，小颖一点点的进步是这个家坚持下去的唯一动力，他不想再带她回重庆山区，想让小颖接受好的教育。思前想后，他打算下个月把母亲送回老家，自己跟媳妇带着小颖在杭州读书。
对于谢强这样的家庭，租赁房屋的建设无疑是一个利好消息，今天上午，涌金君把这个消息带给了谢强一家。
据了解，杭州在进行城中村拆迁时，给每个村留了10%的土地作为村集体土地，在《试点方案》没有下发前，这些地大多被村集体作为物业开发，例如建设写字楼、商业综合体等，以为村集体带来一些收益。随着《试点方案》的推进，未来几年必定会有越来越多的租赁房在杭州出现，随着供应量的增大，成本相对较低，租金自然会比当前租住的商品房、酒店式公寓要低。“到时候再把母亲接过来，我们终于能在杭州有个稳定的家了。”谢强对未来充满了希望。
