换了物业后
小区面貌真能焕然一新吗？
物业管理还需要有一个长效的监督机制
采访中，记者发现，对于更换物业这件事，大部分业主都怀揣着较大的期望值。希望新物业入驻后，小区能有一个翻天覆地的变化。那么，更换物业之后，小区面貌真的能焕然一新吗？
随后，记者来到位于江汉路上的风雅钱塘世纪花园小区，只见门口有三四位年轻的保安正在执勤，见到非业主过来，一律要求登记。直到该小区的业委会成员过来接，记者才得以进入。
“以前外面的人是可以随意进出的。”该小区业委会的相关负责人介绍，风雅钱塘交付于2007年，原来物业的管理，简直让人苦不堪言：小区的门禁、人行摆闸时好时坏；生活水泵老旧、消防没水；垃圾堆起来不及时清理，有时候就像一个破烂场；绿化就更不用说了。
好在这样的日子终于在去年年底到了头。今年1月1日，绿城物业接替原来的物业公司，正式入驻风雅钱塘。随即，他们从搬运垃圾、更新垃圾桶、更换灭火器开始，一步步改善小区环境。大约到3月底，小区安全、卫生、绿化等方面的维护已经能有序开展。
“现在还在继续整改中，全部改好还需要一段时间。就像一个机器坏了，推倒重来总要有一个过程。”该业委会负责人介绍，年初的时候，小区列出了31项公共部位改造项目，包括消防、门禁、可视对讲系统、电梯、生活供水等改造。9月份还将召开业主大会，讨论动用维修基金的事情。
“小区的面貌的确有了很大的改变，但是物业管理很多项目见效不是一朝一夕的事。有些改变，业主也不是都能第一时间体会到。”该负责人说，对此，业委会成员的压力也很大，毕竟小区的物业费涨了这么多。
“物业换好后，及时做好业主与物业之间的沟通、协调工作，建立起对物业公司的长效监督，也是非常重要的。”他说，之所以大家都换了大牌的物业公司，很多是出于大企业不会以牺牲声誉为代价，来掩盖其他侵害业主利益群体的考虑。但是，不管是当初换物业还是引进高端物业公司，以及今后的维护，都需要一个有执行力的业委会团队和业主们的集体参与、监督。同时，需要政府建立起相关的物业管理制度和业主信用约束体系。
“比如，小区要建立业主公约。政府要出台一系列对物业公司行之有效的监管办法、准入或淘汰制度。”
原配套物业跟不上业主需求
高新企业的年轻人集聚
换物业改变小区现状愿望强烈
滨江区的这波“换物业潮”，是该区特有的现象，还是杭州市的普遍情况？截至目前，杭州有多少小区更换了物业？
对此，记者也联系杭州市房管局，相关工作人员表示目前还没有掌握具体的数据。随后记者又联系了各区的住建局，均表示没有确切的数据。下城区住建局的一位工作人员透露说，小区换了物业后会到局里备案，具体换了多少家，数量他们也没有统计过，但有一个感受是，换物业的情况近年来越来越多。
不过，滨江区的这波“换物业潮”还是引起了大家的普遍关注。为什么这波换物业潮尤其会在滨江集中爆发？
一位从事物业行业多年的资深人士分析说：“一方面是因为滨江区核心区的这些小区，建成时间都在10年左右，说新不新，说旧不旧，原来配套的都是一些中小型物业公司。经过这10年的发展，物业行业服务水平在不断提升，特别高端物业在杭州新交付的楼盘中遍地开花，有比较就会有差距，原来配套的这些物业公司，服务明显跟不上业主的需求了。”
另一方面，近年来，滨江的发展很快，网易、阿里巴巴、海康威视等高新企业越来越多，来滨江买房的年轻人也不断增加，这些年轻业主普遍对生活品质提出了更高的要求。他们已经不满足于物业只是看看门、扫扫地，而是需要有更好的小区环境，更多个性化的服务。这些业主对自己的小区配套一家好物业，改善居住环境抱有较大的期望值。同时，滨江的房价在这一轮上涨中，也比较抢眼，业主们对物业服务会影响一个小区房价的观点有了共识。所以更换好物业的愿望就显得格外强烈了。
这样的观点在不少普通业主身上也得到了印证。记者在江南豪园采访时，一位姓余的女士就告诉记者，他们小区大家也有换物业的想法。“边上都换成绿城、万科、龙湖了，谁不换谁就要垫底啊！”该女士感慨道。
“换物业潮”背后实质
大牌物业挤压小公司生存空间
倒逼物业行业重新洗牌
那么，这些大牌物业“抢滩”二手楼盘，背后打的是什么算盘？这波“物业更换潮”将对物业行业产生什么样的影响呢？
采访中，记者了解到，风雅钱塘是绿城物业在滨江区接手的首个二手楼盘项目。之后，他们又陆续进驻了积家、六和等小区。除了绿城，万科、龙湖等，其他知名物业公司也都来“分食”二手房市场这块蛋糕。
龙湖物业相关负责人介绍，他们从今年开始，在全国范围内开拓二手房市场，主要针对自有房产4-5公里半径内的二手楼盘。目前，他们在杭州的布局主要有滨江和下沙。选择先从滨江和下沙“下手”，也是看中了这两个区域的人员结构。
杭州滨江物业副总经理俞伟琪告诉记者，他们公司也是从去年才开始接手二手楼盘的。与滨江物业一样，近两年来，一些原本只服务自身楼盘的高端物业，纷纷开始接手二手楼盘。
“对于广大业主来说，这并不是坏事情，竞争的结果，就是不断促使服务企业提高服务质量。”一位从事物业研究的工作人员说，过去很多物业公司在服务中靠信息不对称的非正常手段盈利，而随着大品牌物业的下海，那些不规范的中小物业公司生存空间会越来越小。今后，只有踏踏实实地做好物业服务，对业主公开透明，物业公司才能继续生存发展。
而在物业管理方式上，俞伟琪也说，眼下，互联网的运营模式正在成为一种趋势，既可以节约人力成本，对业主来说也大有裨益。他介绍，目前，很多物业公司相继研发了APP，通过智能化平台，处理投诉、咨询、报修、智能门禁等各种事项。再延伸开去，就是在APP上提供购物服务。
“物业洗牌其实是好事，它能让整个市场走向更加规模化、现代化、专业化的道路。” 浙江开元物业管理股份有限公司董事总经理谢建军说，未来，物业市场肯定会出现高端物业几家鼎立、交错运营的情况，而且这个时间会来得很快。小的物业公司生存的余地会相对窄一些，但只要它们找到适合自己的道路，走出自己的特色和品牌，还是能在激烈的竞争中赢得市场。
“随着互联网的应用，物业发展出现了现代化升级版，即人力成本降低，更多地采用技术解决问题。”谢建军说，现在的物业市场可谓万象众生，特别是一些高端物业，陆续开拓了二手房中介、培训、托管、旅游、购物平台等衍生产业，其实这也是专业化的一种表现。比如，今后有的物业公司就专门针对房屋建筑及其设备进行维护，提升自己的核心产品价值，有的物业公司就专门做保安、保洁、家政等服务，成为物业配套服务商。
“今后物业行业的集中度会更高，那些没有形成自己的管理标准，没有坚守品牌、急功近利的物业公司，走到一定程度就会被淘汰。” 谢建军说道。
