最近有市场传言，珠江新城二手写字楼跌价较大。记者向两位市场人士进行求证。链家满堂红商业地产部营业经理吴明军以富力科讯大厦一个盘源验证该传言，业主放盘一年多，放盘价从3万元/m2降到如今的2.2万元/m2，依然未卖掉。中原地产工商铺高级营业经理邓秋虹也表示，珠江新城写字楼二手价格的确稍微下滑，主要原因来自于“3·30新政”以及近期银行个人贷款额度收紧，按揭买写字楼难度较大。尽管珠江新城二手写字楼回报率在4%~6%，跑赢一众住宅，但“下蛋金鸡”还是变成“剩斗士”。
近日，广州市住房与城乡建设委发布《广州市房屋租赁网上备案规则（征求意见稿）》，征求意见稿明确，出租人、承租人、住房租赁企业以及房地产中介服务机构通过官方平台办理相关业务，需注册并且经过实名认证；租赁双方自行签订房屋租赁合同，由出租人办理房屋租赁合同网上备案手续。据记者从合富置业了解到，自2013年以来，该公司已通过广州市房屋租赁政府信息服务平台，以实名注册方式登记运作了一段时间，经合富置业成交的租赁交易，均有进行网上备案。目前，该备案规则仍在征求意见阶段，“广州市房屋租赁政府信息服务平台”尚未正式在全市展开，现时，仅有白云区三个街道在试行使用。
根据《广州市房屋租赁网上备案规则（征求意见稿）》，租赁交易网上实名备案未来会开放给普通市民查阅。出租人或有计划承租的市民只需注册，实名登记，可查询到相关租赁备案信息。中介人士表示，为避免个人资料外泄，建议“广州市房屋租赁政府信息服务平台”有限度开放给普通市民查阅。
另根据该征求意见稿，到出租屋管理中心现场进行租赁备案可免除网上备案，有市民担心网上备案将会引来出租房产税。广州中原企业传讯部相关人士表示，到出租屋管理中心现场进行租赁备案，业主同样需缴纳租赁税，因此，两者没有必然联系。合富置业相关人士表示，根据《广州市房屋租赁管理规定》第十条第九点规定，出租人在规定期限内要依法申报、缴纳房屋租赁相应税款。所以就算不做网上备案，出租人也是应该依法交税的。
合富置业相关人士表示，暂时还没有业主和租客对此新规的反馈意见，希望相关政府部门要在房屋租赁管理工作方面加大宣传力度，在全社会形成一种透明完善规范的市场环境，以利于市政府加快发展住房租赁市场的工作开展。
记者观点：政府主导租房网上备案？
以后租房信息要上网，租房者可以通过政府搭建的网络平台查询出租人的信息，租客和出租人都必须要进行实名认证，这个新鲜事物尚未正式上线，已引起业界人士诸多联想。
第一个疑问是，租客和业主的个人隐私如何确保？目前买卖环节已进行网签，但网签所涉及的买卖双方信息受到严格保密，在目前可公开查询的途径是“阳光家缘”，在该网站存量房频道可查到的信息只有标准地址的房源信息以及交易进度，就算连房屋面积和总价也时不时出现一些奇怪的差错，可见这个公示平台与真实的网签交易数据相差较远。如果租房信息要上网，租客和出租人需进行网上报备，这些信息公开的程度到底是怎样？
第二个疑问是，租房实名认证，网上报备，是租房前置还是后置程序？从政府的文件描述来看，似乎意味着租赁完成后，由中介促成交易的，报备责任为中介方；租赁双方自行成交的，由出租人完成报备。但在征求意见稿的部分段落描述上，又出现“经审核录入广州市房屋租赁政府信息服务平台的房屋，当事人可通过该平台发布租赁信息。承租人可通过广州市房屋租赁政府信息服务平台发布求租信息，也可查询该平台上房屋出租人的联系方式”，这似乎暗示租客在寻找租盘时可到该网站去搜寻盘源并查询出租人的信息。如果是租房前置程序，无疑这个网上报备与目前中介网站功能有所重叠。
以上疑问，相信要等广州市房屋租赁政府信息服务平台正式亮相的那天才可以解开。
“下蛋金鸡”变“剩斗士” 业主变现无门
累积可观涨幅 可惜只是纸上财富
据链家吴明军透露，位于黄埔大道旁的富力科讯大厦2006年交付使用，一位私人企业主2005年购入，当时一手价是1万元/m2。该老板购入写字楼半层面积800平方米，原来打算自用，去年开始打算放售套现，目前一半的面积在出租，另一半在空置。该盘源去年放售价为3万元/m2，随后降到2.7万元/m2也卖不掉。今年“3·30新政”后，业主再次下调放盘价至2.2万元/m2，放了3个多月还是卖不掉。吴明军数了一下，该盘源总共大约有50组买家去看过，没有一组买家愿意接手。目前市场上投资的买家比较少，自用的公司可选择的写字楼较多。据了解，富力科讯大厦月租价140元/m2，按2.2万元/m2计算，回报率有7个点，跑赢住宅“几条街”。
据中原地产邓秋虹透露，“有价无市”的写字楼盘源不仅仅在珠江新城出现，体育中心板块也同样有写字楼套现困难。她代理天河北维多利51楼顶层的一个写字楼单位，业主放盘价为3.2万元/m2，现在已下调至3万元/m2，依然是“剩斗士”。她建议业主卖2.6万~2.7万元/m2，才有可能成交。该业主一手价1.7万元/m2购入，已累积收租多年。
老写字楼已过顶峰 业主应考虑换楼保值
据链家吴明军透露，珠江新城超过10年楼龄的写字楼价格往下走，但楼龄较新的写字楼仍能保值。如富力盈隆在2013~2014年达到最高顶峰，成交价有过3万元/m2的，但放盘价从去年的3万元/m2跌至如今的2.4万~2.6万元/m2。富力盈凯是珠江新城楼龄最新的出证写字楼，2014年一手价5万元/m2，目前放盘价5万~6万元/m2，依然有承接力。越秀区环市路有不少放盘价在1万~2万元/m2的写字楼，如世贸大厦目前放盘价1.5万元/m2却难以成交。据邓秋虹表示，目前珠江新城写字楼平均租金150~200元/m2，东西塔过200元/m2，盈凯在160~190元/m2，按此租价计算，珠江新城写字楼回报率在4%~6%左右，比住宅投资回报率要高得多。
据地产人士表示，广州市住宅和商业地产价格倒挂情况越来越严重，住宅升幅远胜商业地产。如越秀区环市东路一带的写字楼同是万元起步，如今周边电梯住宅已过“七八字头”，而写字楼却仍在“一二字头”徘徊，且变现能力极差。珠江新城盈凯2014年已卖到“5字头”，一度跑赢珠江新城同期二手房价，但3年过去，珠江新城二手房如保利心语已过“8字头”，盈凯也只是在“五六字头”。最近广州市房地产中介协会调查21个指标楼盘，按租金计算回报率全部都在1%~2%之间，但广州写字楼则至少在4%以上。
有商业地产人士分析，住宅限购后商业地产一度走俏，今年商业地产也纳入限购，“3·30新政”对商业地产的投资意欲打击较大，即使是回报率远超住宅，商业地产吸引到的买家依然寥寥可数。据悉，阻碍商业地产投资的一大原因是税费高，如珠江新城福利科讯大厦单位业主实收价降到2.2万元/m2，税费可能要高达15.2%，若加上佣金，最终买家付出的成本价在2.6万元/m2。
