4月初东莞限购政策升级，5月二手房住宅成交套数就反超一手房，在一手房价仍然较高的情况下，购房者纷纷转战二手房市场，东莞楼市进入存量房时代。

　　不过，一手房市场低迷，二手房也同样受到影响，7月份，东莞二手房住宅成交4171套，同比环比均下降近两成。与此同时，买卖双方购房心理也受到影响，此前卖家“坐地起价”现象不再，反价违约现象减少，整体市场量跌价稳。

　　二手房住宅成交量反超一手房

　　金信联行市场研究部监测数据显示，2017年7月东莞二手住宅网签量4171套，环比下降15.87%，同比下降18.34%；网签面积46.35万平方米，环比下降27.81%，同比下降8.61%。金信联行品牌部策划主管李兰娟介绍，今年上半年，东莞限购政策不断加码升级，二手房市场成交也出现整体下滑，观望情绪渐浓，整体呈“量跌价稳”态势。

　　从东莞中原监测的2016年1月至2017年7月二手房月度成交数据来看，2016年东莞二手房住宅月成交量普遍在5000~6000套之间，2017年月成交量回落至3000~5000套之间，同比明显下滑。值得注意的是，与一手房市场相比，不受限购政策影响的东莞二手房住宅成交快速赶上一手房市场，在“4·10”政策出台后，一手房住宅成交迅速下滑，5月份起二手房住宅成交顺利反超一手房住宅成交量。

　　东莞中原战略研究中心副经理叶海青介绍，4月份起东莞一手房限购升级后，失去购房资格的客户群体，短期内会流入二手房；再加上一手房和二手房之间的价差，二手房分流一手房的需求，东莞二手房交投逐渐活跃。

　　不过，值得注意的是，7月份东莞多个新盘定价合理，房价从高位回调，甚至有的低于周边楼盘定价2000元/平方米以上，这也将吸引原本打算购买二手房的购房者又回流至一手房市场，新房和旧房市场抢客现象加剧。

　　从近期新盘开盘情况来看，多个楼盘以低于市场预期价的价格入市，成交升温，特别是城区不少新盘定价在2万元/平方米以下，直接影响了城区二手房卖家的心理。李兰娟认为，目前东莞一手房新盘定价合理，且目前在售的一手房多数带装修出售，一定程度上，会促使满足条件的客户积极进入一手房市场，从而影响二手房交易市场。叶海青也表示，从近期开盘的一些项目来看，在限价的政策之下，新盘项目定价回归理性，同时二手房存在着交易成本较高，缴纳税费等要比一手房要高，且目前银行信贷收紧，二手房按揭额度紧张等不利因素，而一手楼盘定价合理，交易成本比二手房低，也会促使部分客户选择买一手房。

　　后市：

　　下半年二手房升温

　　由于目前一二手房价差仍大，预计未来东莞二手房交易市场持续升温，一手房市场受楼市调控政策影响，持续低迷，东莞楼市进入存量房时代。

　　叶海青认为，下半年东莞二手市场交易会比上半年升温。她表示，目前一手房源供应紧缺的区域，如城区二手房交易保持活跃。此外，二手房与一手房价差明显的区域，如临深区域价格低的二手房吸引力仍在。最后，有改善需求的购房者将持续进入二手房市场，因为二手房配套和居住氛围都相对成熟，也推动二手房交易量的上升。

　　限购升级后二手房市场变化：

　　变化一：二手房卖家不再“坐地起价”

　　随着一二手房市场逐渐回归理性，卖家不再“坐地起价”，反价现象减少，购房纠纷大幅下滑。

　　南城的徐先生有一套房子准备出售，去年他叫价2万元/平方米，今年下调至1.8万元/平方米。他告诉记者，由于近期一手房价格下调，如果有诚意的买家看房，还可以有一定的议价空间。李兰娟介绍，相比前两年的一天涨二三十万元，卖家反复无常、“坐地起价”、买家争抢房源等过热现象，在楼市升级加码的调控措施下，目前市场逐渐回归理性，购房者从抢房转为理性购房，从盲目接受涨价转为心平气和地议价和观望；二手房业主心态也较为平和，不再“坐地起价”。尤其是在政策的高压下，信贷收紧，整体楼市预期也在发生变化，买卖双方博弈明显，从而直接导致二手房交易整体降温。

　　叶海青也表示，交易和流通活跃的二手房区域，部分业主不急着现金回笼会有惜售心态，但受到调控政策冲击以及深圳客的退潮影响，整体二手房市场逐渐回归理性。

　　变化二：投资需求大幅度减少

　　去年，大量的深圳客不仅出现在一手房市场，二手房市场也有不少深圳购房者，但是这种现象在今年限购升级加码后，逐渐消失。

　　东莞中原三级市场中心城区副总经理刘熊认为，二手房市场成交要看片区，少数特别中心、优质的片区楼盘会比较火热，价格仍然有上涨趋势。但是在目前的市场情况下，大部分区域二手房成交效果并不好。

　　刘熊告诉记者，从客户情况来看，由于不受限购政策影响，临深片区的二手房市场上仍然可以看到不少深圳客的身影，如塘厦、凤岗等靠近深圳的区域、经济特别发达的长安镇等，二手房成交中深圳客户占比仍较大。不过，他认为目前二手房市场的投资性需求已经大量减少。“去年在临深片区高价入市的投资客在短期内很难找到有投资需求的购房者接手，而本地购房需求又比较少；中心城区更是以本土自住刚需为主。整体市场投资性需求明显减少。”他透露，目前东莞城区二手房成交最好的是面积在100平方米左右的户型，而且不少客户是首次置业。