北京房租上涨 “锅”谁来背？七、八月份是传统的租房旺季，房租有所上升并不令人意外。但今年的涨幅，却比往年“凶猛”许多，原因何在？
今年以来，北京市房屋租金水平持续上升。北京市统计局数据显示，1-7月，北京市租赁房房租水平较去年同期上涨3.1%。单看7月份，租赁房房租同比上涨2.8%，环比上涨0.2%。贝壳研究院数据显示，东城区和顺义区房租环比涨幅居前，分别为10.5%和10.7%。具体到小区，环比涨幅更加明显，部分小区甚至超过30%。
长租公寓“抢房抬价”、“功不可没”？
中原地产首席分析师张大伟分析称，除毕业季需求旺盛等传统原因之外，出租房源的结构性变化也会导致房租上涨。“很多租赁企业，特别是长租公寓运营商，低价囤积中低端房源，对其进行升级改造；改造完成后，他们将房屋高价出租，赚取租金上涨带来的差价。”张大伟说。
此外，有媒体报道称，部分长租公寓品牌为抢房源而哄抬房价，导致房租水平被推高。华夏时报报道了这样一个案例：某业主挂牌出租位于东四环的总面积180多平方米的四居室时，链家、润邦、中天置地三家房产中介同时介入；该业主原本预期的房租为每月6500元，最终却被中天置地以每月8000元的价格签下，成交价比业主最初报价高了23%。
对于长租公寓是否推涨房租，思源地产首席分析师郭毅的看法是，此前以小业主房为主要房源的租赁市场在迎来规模化租赁企业入场后，一部分对服务有更高要求的需求被唤醒。规模化租赁企业能提供比小业主更专业的配套服务，在此情况下，租金出现上涨是正常的。
中信证券房地产行业分析师陈聪则认为，注重吃租赁差价、毛利率较高、产品增值少的分散式长租公寓企业，可能会对推高房租起到推波助澜的作用；但注重增值服务、积极改造房源且毛利率较低的分散式长租公寓企业，反倒有利于稳定租金水平。
据58集团发布的《有“调”不紊——2018年上半年楼市报告》，长租公寓在一线和重点二线城市受到了热捧，其中，北京对长租公寓的需求最高。
▲截图来源：《有“调”不紊——2018年上半年楼市报告》
供不应求，北京租赁缺口达400万间
比起长租公寓对租房市场的影响，专家表示，供不应求是房租被推高的重要原因。贝壳研究院近日发布的数据显示，目前北京租赁人口为800万人，而租赁房源量仅为350万间，租赁缺口达400万间以上。
缺口是如何产生的？苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为，根本原因是房价与工资水平之间存在较大差距，这使租房成为大部分人的长期选择。他援引58集团《中国流动人口发展报告》称，近10年来中国流动人口(非本地户籍)规模一直在增大，从2009年的1.8亿增大到2017年的2.5亿。其中，8.6%的人可以在工作地买房，67.3%的人则要靠租房来解决居住问题。因此，供不应求才是当前北京住房租赁市场的主要矛盾。
在上述报告提及的非本地户籍人口中，外地生源毕业生是重要群体。据58集团发布的《2018高校毕业生就业安居报告》，北京高校的外地生源毕业生中，有留京工作意愿的毕业生人数占所有外地生源毕业生的92.31%，排名居前三位。贝壳研究院认为，因外地生源毕业生留京工作而产生的租赁需求在毕业季集中释放，房东预期因此增强，租金面临上涨压力。
▲截图来源：《2018高校毕业生就业安居报告》
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，还有一个原因不可忽视。2017年底以来，北京市对违规租赁住房的整顿不断加强，潜在房源减少，这导致房屋租赁市场供不应求，房租随之上涨。
除此之外，郭毅提出，楼市调控政策也对租房需求的扩大起到了推动作用。自去年3月17日北京出台“史上最严楼市调控政策”后，购房资质审查变得更严格、首付比例提升、房贷利率从折扣到基准再到上浮。“在这些政策的影响下，购房人群的购房资格及支付能力受到限制，因此部分人将居住需求转移到租房市场，这导致租房需求增加、租金上涨。”郭毅称。
人口+收入
两大因素支撑租金上涨
当谈到房租时，租金回报率是绕不过去的重要概念。租金回报率是租金与房价的比值，用来衡量租房收益情况。张大伟认为，北京市房屋租金回报率长期偏低，仅有1-2%，随着房价的上涨，未来房租有持续上涨的动力。
江瀚进一步提出，在“房住不炒”基调的影响下，部分“炒房党”可能会变身“包租公”、“包租婆”，将房租作为重要的收益来源。
而长江证券房地产行业分析师谢皓宇则认为，北京目前的租金收益率并不低，“虽然北京的租金回报率不足2%，而国际上很多大城市的租金回报率往往超过3.5%，但前者是实际收益率，后者是名义收益率”。
谢皓宇解释称，在可比口径下，计算名义收益率时，要在实际收益率的基础上加上潜在通胀率。因此，将中国一线城市实际租金回报率1.5%加上2.0%的通胀，得到的数字与国外例如英国3.2%的租金回报率加上0.6%的通胀后的回报水平几乎一样。
此外他提到，过去两年间，以北京为代表的一线城市曾出现过房租停止上涨的情况。而按照房价、房租同方向变动的规律来看，在房价上涨的情况下，房租也应上涨。
对此，谢皓宇给出的分析是，过去2年间，北京的旧产业迁出速度超过新产业迁入速度，因新产业迁入而增加的高收入人口数量不及因旧产业迁出而减少的低附加值人口数量，总人口数量因此出现了下滑，随之产生的便是租房需求的减少及租金水平的下降。
但他同时指出，这不过是短期现象，当产业结构调整完成时(预计整个调整过程需要2-3年)，新产业形成所带动的劳动力收入将大幅超过旧产业的劳动力收入，在收入增加的前提下，租金水平也会上升。
目前，租赁市场已成为住房供应体系中日渐重要的一环。早在2016年，国务院办公厅就发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出要支持租赁住房建设，培育市场供应主体，鼓励住房租赁消费；2017年4月，住建部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，明确要求增加租赁住房有效供应，以及在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地建设租赁住房试点。
根据北京市政府规划，2017-2021年，北京将建设50万套租赁住房。2017年北京市已经确定了39个集体土地租赁住房项目，主要涉及朝阳、海淀、丰台、顺义、昌平、大兴等12个区，建设用地约203公顷，总建设面积约321万平方米。在2018年，北京市将继续推动200公顷集体土地租赁住房项目入市。同时，在贷款及融资方面给予扶持。
张大伟认为，由于上述租赁住房仍未大规模入市，北京市租赁住房市场仍旧供不应求，但随着该批租赁住房的集中入市，供需失衡现状将得到改善。
此外，贝壳研究院表示，8月仍是租赁旺季，预计成交将与7月持平或有进一步上升，租金水平仍有上涨压力，但涨幅将会收窄。
